Продажа квартиры с пожизненным проживанием
В нашей стране очень много пожилых людей, которые не имеют родных или остались без их опеки. Конечно, они нуждаются в деньгах, заботе и уходе. А единственное, чем владеет пенсионер, — это квартира. Самой удобной формой гражданско-правового договора в этом случае будет продажа своей недвижимости по договору ренты с условием пожизненного проживания продавца.
ЧТО ТАКОЕ РЕНТА?
В российской юридической практике под договором ренты понимают соглашение, по условиям которого получатель этой ренты передает плательщику имущество в собственность, а плательщик обязан выплачивать денежные средства в оговоренном заранее размере получателю или содержать его. В данном случае договор должен также предусматривать условие о пожизненном проживании получателя в предмете договора, то есть квартире, после перехода права собственности от получателя к плательщику ренты.
Рента может быть разных видов:
постоянная: бессрочные выплаты денежного обеспечения; пожизненная: выплаты происходят на протяжении жизни получателя; пожизненное содержание с иждивением.
Обеспечивающей стороной могут выступать как физические, так и юридические лица. Может быть, вы не знаете, но у нас есть специализированные организации и компании, которые занимаются исключительно содержанием престарелых людей по договору ренты. Значит, это приносит выгоду.
Как правило, договор ренты составляется в случае только финансового обеспечения лица. Если рентодатель выполняет обязательство по натуральному обеспечению жизни рентополучателя и тот доволен его действиями, то составляется договор пожизненного содержания с иждивением. При этом отчуждаемая недвижимость по соглашению может быть передана как за какую-то оговоренную плату, так и бесплатно.
Обычно этот вид сделок заключают с престарелыми или нетрудоспособными людьми, у которых нет родственников, но есть в собственности недвижимость. Соглашением должны быть предусмотрены обязанности сторон, размеры содержания. И, повторим еще раз, едва ли не главным условием этого договора является то, что рентополучатель после передачи права собственности сохраняет право на проживание в этой квартире на протяжении всей своей жизни.
Эта комбинация выгодна всем: рентополучатель сохраняет за собой право на проживание в квартире и получает денежные выплаты и уход. А рентодатель так или иначе приобретает недвижимость по очень выгодной цене.
ВОЗМОЖНЫЕ РИСКИ
Не будем сейчас говорить о тех методах, которые используют черные риелторы, заинтересованные в том, чтобы пожилой человек, заключивший договор ренты, как можно быстрее ушел из жизни. Это дело силовых структур. Можем только еще раз призвать пенсионеров к осторожности.
Но и кроме явного криминала в этом деле есть свои тонкости и нюансы.
Неопределенное время действия договора (на протяжении всей жизни рентополучателя). В случае нарушений условий соглашения рентодателем появится основание для расторжения соглашения. Причем получатель не должен возмещать расходы, которые понес рентодатель. У пожилых людей, которые, как правило, и являются рентополучателями, зачастую очень непростые характеры, поэтому постоянно возникают конфликты и противоречия в ходе исполнения договора. Тут потребуются тонкость и деликатность. До момента смерти рентополучателя недвижимость обременена его правами.
Тем не менее вы должны знать: в случае неисполнения плательщиком обязанностей, предусмотренных договором, а также в случае прекращения обеспечения или ухудшения его качества по обстоятельствам, за которые рентополучатель не отвечает, пенсионер вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора.
Чтобы минимизировать риски, нужно составить договор в полном соответствии с требованиями положений ГК РФ (глава 33). Согласно ст. 584 ГК РФ, договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.
ЗАКЛЮЧАЕМ СДЕЛКУ
При оформлении договора нужно действовать только согласно нормам Гражданского кодекса РФ. В случае нарушений действующего законодательства сделка может быть признана недействительной.
Какие документы от вас потребуются?
Выписка из ЕГРН на недвижимое имущество. Ее можно получить в Росреестре, она удостоверяет наличие прав собственности лица на недвижимость, а также наличие или отсутствие обременений. Также необходимо наличие свидетельства о регистрации имущественных прав на квартиру. Правоустанавливающая документация, которая определяет, на основании каких юридических фактов недвижимость стала собственностью лица. Паспорт. Выписка из домовой книги или единый жилищный документ. Справка по форме 9 (информация о зарегистрированных в квартире лицах).
Покупатель обязан предоставить:
документы, удостоверяющие личность; доверенность, если сделка осуществляется через представителя; правоустанавливающие документы в случае, когда стороной является юридическое лицо.
В случае когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже, а в случае когда такое имущество передается бесплатно - правила о договоре дарения.
В любом случае договор ренты должен содержать:
наименование сделки; место и время составления; указание сторон; предмет гражданско-правового договора; размер рентной платы; сроки; момент перехода права собственности; права и обязанности сторон; освобождение сторон от ответственности; порядок разрешения споров и условия расторжения договора.
По таким договорам происходит государственная регистрация перехода права собственности к рентодателю. Однако в этом случае всегда возникает обременение в пользу рентополучателя. Регистрация происходит в Росреестре, соответствующие сведения вносятся в ЕГРН. Документы можно подать как непосредственно в офис Росреестра, так и в МФЦ.
НАЛОГИ И ВЫЧЕТЫ
В соответствии с законодательством рентополучатель обязан уплатить 13% подоходного налога от суммы, получаемой им по договору ренты.
Впрочем, некоторые получатели имеют право на налоговый вычет — это сумма, на которую может быть уменьшен размер налога. К этой категории относятся:
ветераны Великой Отечественной войны; участники ликвидации аварии на ЧАЭС; инвалиды установленных групп.
Если рентодателем является юридическое лицо, то стороной, которая должна рассчитать и оплатить налог, является рентодатель. Если он этого не сделает, то уплатить налог обязан рентополучатель. Если будет составлен возмездный договор ренты, то к нему применяются правила налогообложения договора, который используется при покупке или продаже жилья.
Сергей Клюев