Юлия Прохорова: "Драйвером развития коворкингов служит спрос на качественные объекты"

Эксперт рынка недвижимости — о новых трендах индустрии и популярности формата коворкингов и гибких офисных пространств

В Казани в рамках дискуссии-встречи Coworking Style представители рынка коммерческой недвижимости обсудили перспективы развития формата коворкинга и гибких офисных пространств. Несмотря на ранее заявленные крупные проекты в этой области, рынок татарстанской столицы еще далек от насыщения и потенциальный спрос на аренду качественных объектов, пригодных для организации коворкинга, существенно превышает текущее предложение, считает управляющий партнер Perfect RED Юлия Прохорова. В авторской колонке для "Реального времени", эксперт рассказывает как шеринг-модель в коммерческой недвижимости набирает обороты. Совокупно проекты федеральных игроков SOK и Workki введут в эксплуатацию более 7 тысяч кв. м "гибко-офисного" пространства.

Вновь двукратный рост по коворкингам

С 2019 по 2021 год площадь коворкингов в столице Татарстана выросла более чем в два раза: с трех до семи тысяч квадратных метров. За первый квартал 2022 года изменений не произошло, но это самое настоящее "затишье перед бурей". Так, к концу третьего квартала мы ждем увеличения гибких пространств сразу вдвое, то есть до 14 тысяч кв. м.

Развитие коворкингов в Казани действительно идет бурными темпами. К нам заходят самые крупные операторы, которые являются федеральными — это SOK (к августу 2022-го планируют открыть коворкинг SOK на ул. Пушкина, 2) и Workki (в мае — июне ждем от них открытия коворкинга "На Баумана", на ул. Баумана, 86).

Это мировой тренд, что гибкие офисные пространства развиваются, так как арендаторы ищут качественные помещения, функционально и технически удобные для размещения своего персонала. Все больше рассматривают модель офиса "все включено", чтобы не отвлекаться от основной модели их бизнеса. Как известно, за высококвалифицированный персонал идет ожесточенная борьба на рынке, и работодатели стараются выбрать максимально комфортные условия труда, чтобы иметь конкурентное преимущество в рекрутменте.

Три главных требования к помещению

К помещениям для коворкингов предъявляются высокие требования. Конечными потребителями услуги являются сотрудники, которыми компания дорожит и намерена удерживать их в штате. Условия труда для них определяет работодатель, арендатор рабочих мест. Обеспечивает необходимые условия компания-оператор коворкинга, которая в свою очередь предъявляет требования к недвижимости ее владельцу, ориентируясь на общие и частные запросы своих заказчиков. Фактически, критерии задают федеральные арендаторы, которые ищут площадки для развития бизнеса в Казани по примеру передовых московских коворкингов.

Как раз сейчас ведем плотные переговоры с крупными клиентами, предлагаем посадить их в бизнес центры класса А, в том числе рассматриваем коворкинг, который у нас открывает оператор SOK.

Основные требования: высота потолков от 3 м в чистовой отделке, хорошая вентиляция, завершенные инженерные коммуникации. Большинство клиентов рассматривают только варианты с готовым ремонтом, где сразу понятно, куда и как рассаживать персонал. В этом отличие аренды гибкого офиса от стандартного: бизнес не хочет тратить время на организационные моменты, ему нужно, чтобы сотрудники оперативно приступили к работе, причем в наиболее подходящих условиях.

Если объект с высотой потолков 2,6 м, вентиляционная система еще только в проекте (то есть она впоследствии "съест" часть высоты), то помещение не может быть использовано под коворкинг, даже если оно в центре города, в уникальной локации, имеет историческую ценность и т. д. И такие помещения федеральные арендаторы все меньше воспринимают как класс А.

Второе — это воздух. Работоспособность зависит от уровня CO в кабинете. Соответственно если воздухообмен в помещении низкий, то арендаторы просто никогда не возьмут эту площадь.

На третью строку можно поставить географическое расположение объекта. Безусловно, это не ретейл, который требует постоянного покупательского трафика. Но для коворкинга важны удобные развязки, транспортная и пешеходная доступность. То есть в приоритете здания возле метро, крупных транспортных узлов и как минимум недалеко от остановок общественного транспорта.

В основном крупные федеральные арендаторы сейчас ищут помещения для Call-центров, IT-специалистов. Данные компании развиваются в России, несмотря на кризис, и часто обращаются к нам за поиском объектов.

Клиент не будет ждать

Сейчас в Казани спрос на качественные объекты превышает предложение. На опыте своей компании могу сказать, что такая же картина, например, в Самаре. Там мы также готовы встречаться с собственниками коммерческой недвижимости и помогать им переформатировать площади под новые требования арендаторов. Кстати, по цифрам Самара и Казань очень близки. Думаю, наших соседей тоже ожидает динамичное развитие.

Офисные арендаторы обычно не готовы ждать, пока завершится ремонт и можно будет приступить к рассадке персонала. Когда приходят в неготовое помещение и слышат от собственника, что помещение будет такое, как вы захотите, но надо полгода подождать — они просто разворачиваются и уходят. Максимум сколько они готовы ждать — это 3-4 месяца, и то в случае, если им требуется какое-то нестандартное решение и на его реализацию объективно необходимо дополнительное время.

Соответственно, собственник должен подготовить свою площадь таким образом, чтобы она гибко изменялась под требования арендатора в части планировочных решений и была оснащена готовыми инженерными системами.

Да, это требует высоких стартовых затрат, но окупается за счет более высокой арендной ставки и отсутствия простоя помещения долгое время. Если "квадрат" стандартного офиса в Казани сейчас сдается в среднем за 885 рублей, то оснащенное коворкинговое пространство того же размера стоит в на 35% дороже (с учетом потерь на МОП, которые присутствуют в стандартных офисах). Конечно, аренда во втором случае далеко не единственная статья расходов: учитывается закуп мебели, компьютеров, коммунальные платежи, расходы на содержание и охрану и т. д. Но аренда площади все равно сильно возрастает и приносит собственнику повышенный доход.

Спрос арендаторов на коворкинги начинается от 15 квадратных метров — на 3-4 рабочих места. Но, конечно, основной поток — это крупные федеральные арендаторы, под которых, как правило, подбираются помещения от 1 000 кв. м и более. Именно на таких клиентов на текущей момент ориентируется отрасль, и их запросы ложатся в основу коворкинговых трендов.

Развитие рынка сегмента коворкингов происходит за счет нескольких факторов: развитие самого региона и спрос на площади от федеральных работодателей, дефицит качественных проектов на рынке офисной недвижимости региона и рост затрат арендаторов на капитальные вложения в объекты, финансовая эффективность объектов для редевелопмента или проектирования гибкого пространства в новом здании. Коворкинг — это не панацея от вакансии или увеличения доходности объектов, в текущем периоде это скорее отражение меняющихся трендов арендного спроса. И именно спрос будет диктовать условия во времена освобождающихся площадей.