Рынок новостроек: из крайности в крайность

Первый квартал на рынке новостроек Петербурга и Ленобласти прошел под знаком «крайностей»: аномальный рост цен, резкий спад нового предложения и рекордный ввод жилья. Теперь, не исключено, начнется острая конкурентная борьба за клиента.

Цены. Пригороды догоняют Петербург

Цены на рынке новостроек Петербурга и Ленобласти за первый квартал выросли как никогда, а ценовые рекорды по известным причинам пришлись на март: на фоне неопределенности прайсы взлетели почти во всех новостройках. Удорожание было разным, сами девелоперы оценивают мартовское повышение цен в своих проектах в пределах 3 - 15%.

По данным Центра оценки и аналитики BN.ru, средневзвешенный квадрат в строящихся комплексах Петербурга за три месяца подорожал на 6,1%, или 11 тыс. руб., и вырос до отметки в 196,4 тыс. руб. В областных пригородах взлет оказался почти втрое большим. Так, во Всеволожском районе, на который приходится около 90% всех областных строек, цены за квартал прибавили 17,2%, или 22 тыс. руб., а средний индекс дошел до отметки 148,7 тыс. руб. за кв. м.

Все районы в Петербурге дорожали по-разному. Максимальный рост среди исторических районов показал Центральный (+25%). Здесь почти ничего не строится, а средний ценник в редких объектах уже дошел до московского уровня - 396 тыс. руб. за кв. м. Также основательно прибавил Василеостровский (+21%), где рост обеспечили объекты премиум-класса в исторической части и намывных территориях - 255 тыс. руб. за кв. м. Среди спальных районов больше всего выросли цены в Московском (24%) и Красносельском (19%). В пригородах лидером роста стал Петродворцовый (17%), где квадрат в новостройках теперь стоит 216 тыс. руб. Самый застраиваемый район города, Приморский, на общем фоне подорожал весьма скромно, видимо из-за большой конкуренции проектов, - 4,5% и 206 тыс. руб. за кв. м.

В целом рост впечатляет: в большинстве городских спальников средние цены за первый квартал преодолели психологический рубеж в 200 тыс. руб. за кв. м.

Ввод vs вывод: четыре к одному

После ударного пополнения рынка в конце прошлого года застройщики снизили темпы вывода в январе-феврале, а март был совсем провальным - активность рынка практически сошла на нет.

Всего за первый квартал в Петербургской агломерации вышло в продажу 543 тыс. кв. м суммарной площади квартир (без учета апартаментов). По данным аналитиков BN.ru, это на 46% меньше показателей первого квартала 2021-го. В Петербурге и Ленобласти объемы нового строительства просели примерно в одинаковой степени, почти вдвое: в городе заявлено лишь 387 тыс. кв. м новых строек (8,9 тыс. квартир), в областных пригородах - 156 тыс. кв. м (4 тыс. квартир).

Ввод жилья в первом квартале на этом фоне выглядит ударным. По данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), в Петербурге за три месяца сдано 1,15 млн кв. м - это треть годового плана. Ленобласть за квартал сдала 1,1 млн кв. м и почти наполовину выполнила планку ввода, установленную для нее Минстроем на 2022 год. Рекорды объясняются как сданными ранее объектами, не успевшими попасть в прошлогоднюю статистику, так и ростом ИЖС: в 47-м регионе, например, частники обеспечили чуть ли не три четверти всех сданных объемов. В целом жилья в Петербургской агломерации было введено в эксплуатацию вчетверо больше, чем запущено в работу новых строек, - разрыв более чем существенный, обычно эти показатели были примерно сопоставимыми. Это может свидетельствовать о возможном дефиците новостроек в будущем - большинство застройщиков в ожидании стабилизации экономики поставили на паузу запуск новых проектов.

Десятка активных

С начала года на рынке Петербурга успело выйти в продажу сразу 11 премьер жилых комплексов. Но новые корпуса в строящихся комплексах и премьеры заявляли всё меньшее число игроков. За первый квартал число активных сократилось до минимума - первая десятка застройщиков обеспечила 95% всех новых объемов (см. таблицу 1). Годом ранее этот показатель был на уровне 81%, а обновлением ассортимента рынка занимались два десятка застройщиков.

На верхних строчках остаются два бессменных лидера - Setl Group (среди новинок - Pulse Premier) и "Группа ЛСР", но и они вдвое снизили активность по сравнению с прошлым годом. В первую пятерку также вошли ГК "ПИК" ("Лермонтовский, 54"), "Евроинвест Девелопмент" (iD Svetlanovskiy) и компания Legenda ("Черная речка, 41", "Лисичанская, 22".). Отметим, что в первой десятке самых активных впервые появились застройщики, которые строят исключительно в Ленобласти, - это "ЛенРусСтрой" и Novoselie Development.

Областные стройки усиливают роль в пополнении рынка, об этом свидетельствует обновление пятерки районов - лидеров по выводу нового жилья (см. таблицу 2). В этом году ведущую роль впервые занял Ломоносовский район, обогнав Невский, Московский, Всеволожский и Красногвардейский районы.

Спрос на маленьких

В условиях снижения покупательских возможностей застройщики чаще будут менять квартирографию своих проектов. Впрочем, не всегда в пользу малогабарита: семейная ипотека не даст забыть и о двушках с трешками. К примеру, в новых проектах Петербурга, по данным BN.ru, доля студий за год увеличилась с 25 до 29%, но одновременно выросла доля трешек - с 9 до 13,5%, так как однушек стало меньше (см. таблицу 3). В Ленобласти тренд к минимализму более отчетливый: доля студий здесь за год увеличилась с 24 до 25%, однушек - с 49 до 56%, а семейных квартир стало меньше.

Главной загадкой второго квартала остается уровень покупательской активности. Данные о продажах за март свидетельствуют об увеличении спроса, но и месяц во всех отношениях был аномальным. Застройщики, дождавшись господдержки ипотеки, с апреля начали активно запускать собственные программы субсидирования ставок, новые программы рассрочек и пр. Некоторые сейчас предлагают внушительные скидки - дисконты на приобретаемую квартиру могут доходить до миллиона рублей и больше с рекламной цены. Такая тактика вполне объяснима: высоки опасения, что после взлета прайсов число желающих приобретать квартиры по новым ценам уменьшится. И все, у кого покупка жилья не является насущной необходимостью, возьмут паузу - будут мониторить рынок, ждать возможного снижения ставок, а также новых щедрых акций от застройщиков.

Таблица 1

Первая десятка застройщиков по объемам вывода в первом квартале 2022 года

Застройщик

Количество квартир

Объемы вывода, кв. м

Setl City

2 791

97 881

ЛСР. Недвижимость-СЗ

2 160

72 884

ПИК

1 220

61 808

Eвроинвест Девелопмент

1 205

56 649

Legenda Intelligent Development

688

52 567

Группа Аквилон

963

46 645

ЛенРусСтрой

973

40 568

Полис Групп

1 132

35 938

Строительный трест

451

26 719

Novoselie Development

797

23 956

Таблица 2

Пятерка районов - лидеров по выводу жилья

Район

Количество квартир

Регион

Ломоносовский

2 221

ЛО

Невский

2 045

СПб

Московский

1 967

СПб

Всеволожский

1 790

ЛО

Красногвардейский

1 758

СПб

Таблица 3

Квартирография новых проектов

Регион

Студии

1-ккв

2-ккв

3-ккв

4-ккв

СПб

28,7%

36,7%

20,6%

13,5%

0,5%

ЛО

25,0%

56,0%

14,8%

3,9%

0,3%