Самыми востребованными стали квартиры низкого качества
В период неопределенности весьма ликвидным становится низкокачественное жилье, рассказал директор Управления вторичного рынка "Инком-Недвижимость" Михаил Куликов. Это квартиры маленькой площади, жилье на первых этажах домов, устаревший жилой фонд, "убитые" квартиры. Интерес к таким объектам снижается, когда улучшается макроэкономическая ситуация и у людей появляется уверенность в завтрашнем дне. Сегодня жилье низкого качества пользуется высоким спросом, поскольку более комфортную квартиру позволить себе могут далеко не все.
Кроме того, если вопрос с жильем стоит остро и его невозможно игнорировать, то приходится действовать, исходя из нынешних финансовых возможностей.
Жилье с низкими качественными характеристиками - это квартиры на первых и последних этажах, они могут быть проданы с дисконтом в 5-10%. На столько же снижается цена на жилье в домах, расположенных на первой линии (на расстоянии примерно до 50 метров) от оживленной трассы, железной дороги, крупного транспортно-пересадочного узла.
Оно стоит дешевле аналогичных объектов, расположенных на второй или третьей линии. Однако и в данном случае многое зависит от этажа, шумоизоляции, стороны, куда выходят окна - на трассу или во двор.
Неликвидом сейчас являются переоцененные квартиры, добавляет Куликов. Часто это лоты большой площади в дорогих сегментах рынка. Такая недвижимость может находиться в продаже по 3-5 лет.
На вторичном рынке многие собственники завышают ценники (причем завышение может быть абсолютно неадекватным).
Платежеспособность некоторых потенциальных покупателей в последние недели ухудшилась, а в таких условиях люди не готовы даже минимально переплачивать за понравившуюся им квартиру.
До начала апреля ситуация была обратной. На рынке был большой спрос на жилье со стороны тех, кто покупает квартиру для вложения средств и сдачи в аренду, а также тех, кто срочно покупал квартиры на ипотечные кредиты, одобренные по низким ставкам в начале года.
Обе эти категории покупателей были нацелены, скорее, не на низкую стоимость покупки, а на то, чтобы приобрести вариант, куда можно въехать и жить, говорит директор компании "Жилфонд" Александр Чернокульский. В этот период традиционно неликвидные, низкокачественные квартиры были еще более неликвидными, отмечает он. Инвесторы хотят сразу сдавать жилье, а не заниматься ремонтом, особенно с учетом цен на стройматериалы и мебель и сложностей с приобретением продукции иностранных брендов. Однако в апреле инвесторов на рынке стало мало, а рынок для выращивания инвестиций слабо подходит, отмечает Чернокульский - существенного роста стоимости жилья не ожидается, горизонты планирования резко уменьшились, а медленный и очень долгий возврат средств не устраивает инвесторов.
Покупателям-инвесторам, которые планируют позже более дорого продать квартиру, нужно особенно тщательно оценивать ликвидность недвижимости, отмечает основатель IT-компании Realiste Алексей Гальцев. Не каждая квартира подходит для инвестиций даже на подъеме рынка. Когда в пандемию цены на недвижимость в целом по Москве росли на 30% и более, в отдельных районах рост мог составить не более 5%.
Нужно учитывать историю продаж в доме, сроки продаж квартир-конкурентов, количество этих конкурентов.
Посмотрите на спрос в районе, советует Гальцев, оцените перспективы его развития (скажем, если сейчас там нет школ и детских садов, но фундаменты уже заложены, значит цены на квартиры будут расти). Проанализируйте, насколько соответствует спрос тому предложению, которое есть.
Если люди не слишком хотят жить в районе, а трансформировать локацию тоже никто не планирует, при этом застройщики вводят в эксплуатацию уже третий жилой комплекс, то, возможно, будет сложно заработать на перепродаже квартиры и быстро избавиться от нее. Для частных инвестиций не стоит исключительно доверять общим, глобальным прогнозам - нужно сфокусироваться на конкретном районе, квартале и доме, чтобы понять действительные инвестиционные перспективы жилья.
