«Скоро покупать будет некому». Застройщики переживают за будущее
Строительные материалы и инженерное оборудование, необходимое для строительства зданий, сильно подорожали или вовсе исчезли с рынка. Из-за санкций добавляются и другие проблемы, которые ведут к росту цен на квадратные метры. Жилищный рынок в Приморье катится к своим предельным значениям, главным итогом которых может стать дефицит покупателей. Так можно охарактеризовать мнение экспертов, выступивших в ходе Приморского строительного форума. Он прошел в рамках 28-й Международной строительной выставки «Город».
Федеральные власти не на пустом месте упрощают процедуру выхода на рынок новых материалов и конструкций. «У нас доходило до абсурда – цены накручивали на 300–400%. Вот за последний месяц в разных регионах цены поднялись от 15 до 30% – с чего?» – заявил на форуме руководитель Всероссийского центра национальной строительной политики Александр Моор.
Причины роста стоимости стройматериалов у каждой конкретной позиции разнятся, говорят эксперты. Но прежде всего дорожают из-за роста издержек у производителей, усложнившейся логистики и ажиотажного спроса со стороны застройщиков. Инженерное оборудование, обеспечивающее жизнедеятельность жилых и коммерческих зданий, стало даже большей проблемой, чем стройматериалы. Если материалы просто подорожали, то оборудование не только в разы выросло в цене, но и стало недоступно.
Алексей Исаков, генеральный директор ООО «СЗ «ДаВинчи Групп»: «Оборудование не только подорожало, но некоторые позиции уходят прямо с витрин, а на заводах очереди. Соответственно, когда все растет, цену за «квадрат» оставлять на предыдущем уровне просто опасно для бизнеса – застройщику нужно построить дом».
Жилье в новостройках Владивостока уже продается не менее чем за 200 тыс. руб. за 1 кв. м. Срочные льготные механизмы не сбивают ценовую спесь, а именно: госэкспертизу разрешили не проводить в случае замены строительных материалов на аналоги и при увеличении стоимости строительства до 30%, а действующие градостроительные планы и разрешения на строительство продлеваются автоматически. Внедряются также инструменты по субсидированию транспортировки стройматериалов, оплаты электроэнергии, процентов по кредитам. «Но проекты становятся все более неподъемными», – указал председатель совета СРО «Альянс строителей Приморья» Сергей Федоренко.
В текущей экономической ситуации и с нынешними ставками ипотечного кредитования спрос на приобретение жилья в новострое заметно сократился. Яна Янкилевич, коммерческий директор компании Edelweiss: «Количество сделок, совершенных в ипотеку с марта 2022-го, стало минимальным и с каждым месяцем стремится к нулю. Так как предложения банков по ипотеке в размере 12–20% годовых сильно превышают предыдущие условия, то рынок оказался не готов к такому повышению. Поэтому люди, которым недоступны льготные программы ипотеки, просто откладывают приобретение недвижимости на неопределенный срок».
Алексей Исаков: «Новая льготная ипотека пока только вышла на рынок, и нужно дать людям освоиться под новые уровни, ведь 12% – это почти в два раза выше предыдущего уровня льготной программы, а следовательно, во столько же менее доступна. Например, если взять квартиру стоимостью 7,6 млн руб. (это недорогая «двушка» во Владивостоке) и рассчитать под 12% на 20 лет (средняя продолжительность ипотеки), то получаем необходимый доход в 90 тыс. руб. и ежемесячный взнос в 60 тыс. Оба параметра выше среднего и для большинства нереальны. Отсюда мы пока не видим наплыва клиентов».
На Дальнем Востоке также действуют такие льготные программы, как «Семейная» и «Дальневосточная». Но они не затрагивают тот кластер населения, который был бы наиболее интересен подрядчикам в качестве непосредственных покупателей. Например, людей старше 36 лет. Соответственно, огромное количество населения вынуждено искать другие способы, нередко переезд, чтобы обеспечить семью недвижимостью.
Константин Богданенко, директор «DNS Девелопмент»: «Все, что мы построили, хорошо до того момента, пока есть покупатель. Это как раз та часть, без которой не было бы строительного бизнеса, – возможность купить эти квартиры. Без существования льготных ипотечных программ с особенными условиями для Дальнего Востока и Приморского края вообще никакого девелопмента у нас тут не будет. Будем жить в старых домиках, периодически их ремонтировать и продавать за бешеные деньги».
Руководитель «Городского риелторского центра» Сергей Косиков считает, что уже через несколько лет Приморье может столкнуться с серьезным дефицитом покупателей. «Если не будет программ по сдерживанию себестоимости и привлечению профессионалов в наш регион, чтобы они могли здесь жить и зарабатывать, то будет очень тяжело. Через три-четыре года начнется жесткая конкуренция у застройщиков, будет больше нераспроданных остатков», – отметил эксперт.
Владимир Закурко, директор ГК «Метры», уверен, что пока рост цен на жилую недвижимость своего «потолка» не достиг: «Стагнация продолжится еще ближайшие 4–5 месяцев. Это приведет к небольшому падению цен на рынке недвижимости – процентов на 10. Однако ставки по ипотеке рано или поздно снизятся, спрос возобновится. Когда это произойдет, стоимость «квадрата» вновь начнет подниматься. А за удорожанием первички вырастет цена и на вторичном рынке. Это законы рынка».
Марина Оборожная, президент ассоциации риелторов «Приморская палата недвижимости»: «На рынке вторичного жилья цены сейчас абсолютно необоснованные – в диапазоне 150–180 тыс. руб. за квадратный метр. Их устанавливают по принципу «новостройка дорожает, чем мы хуже». Одним словом, стоимость спекулятивно завышена. В этой связи, как бы ни субсидировали ипотечный рынок, такие цены никто не тянет. Поэтому рынок ипотеки замер».