Выживет ли эскроу на стройке?

В начале апреля застройщики Татарстана отправили в Минстрой РФ предложение на время кризиса полностью отказаться от системы счетов эскроу, чтобы предотвратить массовую "заморозку" стройки. Модель проектного финансирования (введена в июле 2019 года взамен привычной схемы строительства за счет дольщиков) за три года изрядно попортила им кровь и нервы.

Считается, что именно проектное финансирование, наряду с ростом цен на стройматериалы, послужило "спусковым крючком" для резкого удорожания новостроек в 2020-2021 годах. Многие компании, не выдержав жестких условий кредитования, ушли с рынка. В выигрыше – банки, где за три года скопилось, по разным оценкам, от 3 до 4 триллионов рублей девелоперов.

Были попытки смягчать условия проектного финансирования – Минстрой в 2020 году даже предлагал досрочно допускать к эскроу-счетам наиболее успешных застройщиков. Но дальше слов не заходило. Сейчас строительный бизнес ждет кардинальных мер, но возможно ли это? "Уралинформбюро" обратилось к экспертам рынка недвижимости, банковского сектора и строительного бизнеса.

Вице-президент российской Гильдии управляющих и девелоперов Андрей Бриль:

- Это абсолютно нереально, потому что банки от системы эскроу-счетов не откажутся. На сегодняшний день это один из главных источников дохода банковской системы, причем именно ее "головной" части, госбанков.

А вот дотирование ставок проектного финансирования — безусловно, разумная, правильная и нужная сейчас мера. Вопрос только, какого размера будут эти дотации и по какой процедуре их будут выделять. Но это уже технические моменты, которые можно обсуждать.

Обеспечить доступ застройщиков к счетам эскроу по мере выполнения строительных работ тоже абсолютно правильная мера. Во всем мире эскроу-счета выполняют роль не депозитных, а расчетных счетов. И во всем мире они так и работают: раскрываются для застройщика по мере выполнения строительных работ, пропорционально объему этих работ и в соответствии с заложенными в работу эскроу-счетов алгоритмам.

Ведущий аналитик Уральской палаты недвижимости (УПН) Михаил Хорьков:

- Строительной отрасли и так сложно адаптироваться ко всем законодательным изменениям, а тут нам предлагают вообще все перекроить заново. Механизм эскроу-счетов вполне понятный, хоть и создает застройщикам определенные сложности. Но для рынка жилья важны четкие стратегические решения и правила, действующие на протяжении многих лет. Любые шараханья из стороны в сторону, из крайности в крайность для него губительны.

Другое дело — позволить застройщикам частично раскрывать эскроу-счета на конечных стадиях строительства, например, когда дом построен на 90%, или когда получено заключение о соответствии новостройки проектным данным. Застройщик получает возможность взять деньги с эскроу-счета за несколько недель, а то и месяцев до сдачи дома в эксплуатацию. Это шаг навстречу строительному бизнесу (хотя и не кардинальный), разумное компромиссное решение.

Заместитель председателя Уральского банковского союза Евгений Болотин:

- Давайте вспомним, для чего эскроу-счета появились? У нас была массовая проблема обманутых дольщиков. Строителей много раз предупреждали: мол, давайте эту проблему как-то решим. Закон приняли о долевом строительстве, но они и его успешно обходили! В конце концов были введены эскроу-счета. И мы видим, что обманутых дольщиков стало на порядок меньше, и я не слышал, чтобы появлялись новые. Если мы дадим застройщикам полную вольницу, мы опять столкнемся с проблемой обманутых дольщиков. Люди начнут выходить с протестами на площади. Это совсем не то, что нужно стране в такой непростой период.

Я считаю, модель эскроу-счетов вполне рабочая. Более того, она позволяет банку дофинансировать строительство (в случае какого-либо форс-мажора. - Прим. ред). Вопросы к ней, конечно, есть. В России тысячи небольших строительных компаний, находящихся в зоне риска, у них нет возможности "давить" на производителей стройматериалов, сложнее договориться с банками о кредите. Но отказываться от этой модели имеет смысл только в одном случае: если застройщики возьмут на себя обязанность достраивать дома, брошенные нерадивыми коллегами на полпути. Но я думаю, об этом договориться практически невозможно.

Фото: архив Олега Мошкарева

Вице-президент Свердловского областного Союза промышленников и предпринимателей Олег Мошкарев:

- Напомню, что на эскроу-счетах привлеченные средства дольщиков находятся в течение года-двух, пока объект не будет введен в эксплуатацию. Все это время банк пользуется этими деньгами, а застройщик еще и платит за кредитные ресурсы, взятые у банка.

Доступа к ликвидности, которая есть у банков, у предприятий реального сектора в нужном объеме нет. Ключевая ставка ЦБ РФ при этом сейчас достаточно высока, что влияет на стоимость заемных средств застройщика, делая стройку весьма затратным и трудно прогнозируемым мероприятием.

Можно, конечно, переложить эти затраты на потребителя и включить их в стоимость квадратного метра. Но мы видим, что он и так дорожает из-за роста цен на стройматериалы. По мнению застройщиков однажды наступит момент, когда жилье в новостройках станет недоступным по цене для подавляющего большинства граждан и люди перестанут его покупать.

Сегодня между банками и строительным сектором кипят дискуссии о возможности досрочной разблокировки эскроу-счетов, если новостройка в высокой стадии готовности. Приведу такой пример: вводится в эксплуатацию коттеджный поселок, строящийся по 214 ФЗ. Получать проектное финансирование на каждый дом очень затратно, поэтому застройщики обычно делят поселок на строительные блоки по несколько десятков домов, оформляют на каждый блок документацию, получают кредит, приступают к строительству. Но если хотя бы один дом не достроен в этом блоке — эскроу-счета невозможно разблокировать.

Мы понимаем, что одновременное использование эскроу-счетов с высокой стоимостью кредитных ресурсов губительно для отрасли, ставит ее на грань выживания. Выходом из сложившейся ситуации в этом случае видится заморозка системы проектного финансирования на 3-5 лет и переход на прямое привлечение средств инвесторов застройщиками объектов строительства.

Интересы инвесторов, дольщиков можно и нужно обеспечить за счет усовершенствованной, с учетом прежних ошибок, системы страхования инвестиций. Известно, что у банков есть свои, аффилированные страховые компании, в которых имеются специалисты с необходимыми компетенциями, опытом и инструментами оценки рисков. Они не будут страховать застройщика, если не уверены, что он в состоянии завершить свой объект. Поэтому надежная система страхования вкладов при отказе от системы эскроу-счетов — наиболее реалистичная в нынешних условиях.

Беседовал Евгений СУСОРОВ