Как купить квартиру в Благовещенске и не попасться на мошенников?
Скупой платит дважды
Первое, с чем мы сталкиваемся, когда решаем купить квартиру - объявления. И их нужно правильно читать. Часто случается такое, что одно и то же жильё продаётся у разных специалистов по разной стоимости - разница может достигать нескольких сотен тысяч рублей. Это плохой признак, и на него стоит обращать внимание, отмечает специалист по продаже недвижимости Юлия Тихонова.
Бывает, что идеальную квартиру в новом доме с шикарным ремонтом продают всего за миллион-полтора. Но нужно помнить, что бесплатный сыр бывает только в мышеловке. Как правило, в таких объявлениях часто меняются адреса, выкладываются похожие фотографии. На самом деле здесь работают мошенники, - уточняет специалист.
Зачастую преступники действуют похожим образом: не хотят общаться по телефону, а просят связи только через электронную почту или сообщения на сайте объявлений. Потом они просят перевести задаток в размере 500 тысяч рублей и больше и пропадают.
На низкие цены не стоит вестись, нужно понимать, что дёшево продавать свою недвижимость никто не захочет.
Бумаги и печати
Также важно помнить, что показывать квартиру может только её собственник. Остальные люди - его представители - могут действовать только по доверенности. Это нужно проверять.
При осмотре квартиры стоит заглянуть в документы и узнать, на основании чего она была куплена и есть ли у неё обременения в виде ипотек или арестов. Юлия Тихонова советует просить как можно более свежие документы, так как те же аресты могут быть наложены и месяцем ранее. Так что бумаги, подписанные несколько лет назад, не подойдут.
Проблемы могут возникнуть, если вы покупаете квартиру, приобретённую на материнский капитал. По закону, в таком случае родители должны выделить в жилье долю на ребёнка, но некоторые этого не делают. Тогда и продавать недвижимость они не имеют права, это считается мошенничеством и может иметь плохие последствия.
«Пробиваем» явки и пароли
Следует отметить, что риелторская деятельность не лицензирована, и закона, регулирующего отношения между агентствами недвижимости и клиентами, нет. То есть любая организация или физическое лицо имеют право оказывать посреднические услуги на рынке недвижимости.
Но проверить их можно. Для начала смотрим документы. У частного риелтора это доверенность от собственника, у сотрудника агентства недвижимости - договор с хозяином жилья.
Обязательно проверьте, является ли агентство недвижимости или ИП, указанное в договоре, действующим. Сделать это можно на официальном сайте Федеральной налоговой службы. Переходите в «Сервисы и услуги», листаете вниз и в разделе «Сведения из реестров» выбираете «Предоставление сведений из ЕГРЮЛ/ЕГРИП в электронном виде». Далее останется лишь заполнить форму, - рекомендует юрист Лидия Попова.
Если риелтор или компания находятся в составе гильдии или ассоциации риелторов города или региона, то это хороший знак. В случае проблем вы можете обратиться к руководству гильдии. Такие союзы стараются не принимать в свой состав недобросовестные компании.
«От сердца отрываю!»
Лидия Попова рассказала, что очень часто у мошенников с недвижимостью есть несколько основных «схем». Специалист поделилась ими с «Дважды два»:
Например, подмена квартир. Аферист входит в доверие покупателя, выясняет, какая недвижимость его интересует, подбирает подходящий вариант, знакомит с ним покупателя. После заключения сделки и передачи денег новый владелец получает абсолютно другое жильё.
Ещё одна из частых уловок - собственная уникальная база потенциальных покупателей (по факту - друзья или родственники). Они будут звонить и старательно изображать желание приобрести квартиру. Для чего это? Очень часто по договору риелтор обязан лишь помогать продавать, а не гарантировать результат в виде продажи. Поэтому большим количеством звонков риелтор сохраняет репутацию и получает за это деньги как за оказанную услугу.
Подменил и промолчал
Ещё один вариант - право пожизненного проживания. Жильё можно приватизировать, а если владелец отказывается от этого в пользу родственника, то член семьи получает право пожизненного проживания. Аферист при продаже квадратных метров может умолчать об этот моменте.
Следующая схема - возврат квартиры. За несколько дней до заключения сделки злоумышленник выпивает большое количество алкоголя, попадает в больницу для лечения и восстановления организма. На момент подписания договора он полностью адекватен. После получения денег подаётся заявление в полицию о незаконной продаже квартиры. Аферист ссылается на то, что он был неадекватен после принятия алкоголя. Медицинская справка прилагается. Итог: недвижимость возвращается, деньги продавцу - нет.
Очередной способ - сумма, меньше реально заплаченной. Чем выше сумма, тем больше налоговый сбор. Злоумышленник предлагает в договоре прописать меньшую сумму, а потом подаёт обращение на признание сделки незаконной. Такой способ сегодня очень распространён.
Есть и другие способы, поэтому при покупке квартиры всё же стоит обращаться за консультацией к юристу, который подскажет, какие документы попросить и как себя обезопасить.
Как проверить риелтора?
Юрист Лидия Попова выделила восемь основных способов проверки специалиста, с которым вам предстоит работать:
1. В крупных агентствах есть call-центры, куда можно позвонить и узнать, действительно ли такой сотрудник работает в компании. Также можно изучить профиль риелтора в социальных сетях, его персональную страницу на сайте агентства, в котором он работает, почитать отзывы о нём. Можно проверить, состоит ли специалист в какой-либо профессиональной организации, включён ли он в реестр Российской гильдии риелторов.
2. Любые отношения клиента и агента должны быть закреплены договором. Его детальное изучение может даже помочь. Недобросовестные риелторы предпочитают не работать с дотошными покупателями, и если вы возьмёте время для консультации с юристом, такой специалист с высокой вероятностью выйдет из сделки.
3. Вы можете самостоятельно получить расширенную выписку из Росреестра на квартиру, которая позволит проверить текущего собственника, предыдущих владельцев, цепочку перехода прав на квартиру и существующие обременения (залоги, аресты).
4. Недобросовестные риелторы зачастую не имеют доступа к квартире, которую они продают. Настоять на совместном осмотре квартиры - хороший способ обезопасить себя от незаконной сделки, а также не отдавать деньги до подписания документов. Рекомендуется письменно согласовать с продавцом природу платежа (задаток или аванс) и его судьбу в случае, если договор не будет заключён.
5. Заниженная цена. Сегодня это очень распространено. Особое внимание следует обращать на стоимость недвижимости и не соглашаться на сделку, в которой стоимость квартиры искусственно занижена. Ваши потенциальные убытки составят разницу между реально уплаченной за квартиру ценой и договорной.
6. Услуги риелторов при сделках купли-продажи составляют примерно 3% и более от стоимости квартиры. У хорошего специалиста комиссия, как правило, выше средней по рынку.
7. Профессиональный риелтор не будет настаивать на том, чтобы скорее выйти на сделку. Если риелтор ведёт себя таким образом, то с ним лучше не иметь никаких дел или прекратить сотрудничество.
8. Ещё одна рекомендация - привлечение нотариуса, который отвечает за юридическую чистоту сделки. Он проверит дееспособность сторон, правомерность владения квартирой продавцом, наличие необходимых согласий на продажу квартиры. Это поможет снизить риски, которые могут возникнуть при покупке. Более того, недобросовестные риелторы, как правило, не работают с нотариусами, в редких случаях они могут вступить с ними в мошеннический сговор.
