Столичные застройщики — за оптимизацию согласовательных процедур
В марте этого года вступил в силу обновленный перечень процедур и согласований при реализации объекта капитального строительства. На федеральном уровне список застройщикам сократили на 30%, и постепенно все регионы должны привести свои нормативные положения в соответствие федеральному законодательству, тем самым сократив инвестиционно-строительный цикл.
Однако, как отмечает Владислав Преображенский — исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы, объединяющего крупнейших столичных застройщиков, Москва, пользуясь положением «О статусе столицы Российской Федерации», которое наделяет органы государственной власти города особыми полномочиями, в феврале этого года, наоборот, дополнила свой перечень процедур.
В частности, среди девяти новинок значится получение разрешений на проведение работ, связанных с уничтожением и/или пересадкой зеленых насаждений и/или перемещением и уничтожением слоя почвы, предоставление технического заключения о соответствии проектной документации Сводному плану подземных коммуникаций и сооружений в городе Москве и проведение контрольно-геодезической съемки подземных коммуникаций и сооружений и подземных частей зданий и сооружений, согласование проведения работ в технических и охранных зонах метрополитена, согласование схемы движения транспорта и пешеходов на период проведения работ на проезжей части и ряд других.
Конечно, не все процедуры являются прямо-таки новыми. Например, как напоминает директор девелоперской компании UDS Всеволод Иванов, «оформление свидетельства об утверждении архитектурно-градостроительного решения объекта капитального строительства» существовало и раньше, как и требования (в которые, правда, вносились изменения) по процедуре «оформление разрешения на перемещение отходов строительства, сноса зданий и сооружений, в том числе грунтов».
«Другое дело, что некоторые услуги, являясь обязательными, не были упорядочены, и их невозможно было получить централизованно. Сейчас это происходит через «одно окно» на портале mos.ru: утверждены требования, пакет документов, который застройщик должен подгрузить. Причем значительную часть согласований или получение информации, необходимой для предоставления услуги, осуществляет сам орган исполнительной власти посредством межведомственного взаимодействия, не привлекая к этому застройщика», — подчеркивает Всеволод Иванов.
Фото: Марина Лысцева/ТАСС
И все-таки в Клубе инвесторов Москвы настаивают: на прохождение согласований и процедур застройщик в среднем тратит от шести до девяти месяцев, что может обойтись ему в сумму до 5% от общей стоимости проекта. «В проектах комплексного развития территорий, которые могут быть применимы ко многим столичным промзонам, эти месяцы административных процессов могут стать отрицательным фактором решения по вхождению в проект», — считает Владислав Преображенский.
Владислав Преображенский исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы «Застройщик несет существенные расходы уже на стадии приобретения и содержания актива для последующей реализации инвестиционно-строительного проекта, и за счет затягивания времени согласования эти расходы растут. В списке расходных статей — обслуживание купленного объекта до начала строительства (не во всех случаях, но во многих), плата за аренду земли у города, стоимость девелоперской команды проекта, а также основных средств, используемых этой командой. К тому же приобретение земельного участка происходит с помощью мезонинного кредита, ставка по которому выше проектного финансирования примерно в два раза, а может, и больше (хотя с получением проектного финансирования мезонинный кредит рефинансируется)».
Конечно, Москва — крупнейший мегаполис страны и один из самых динамично развивающихся городов мира. Строительство в таких городах объективно требует большего числа согласований из-за наличия метрополитена, сложных инженерных сетей, дорог, особых требований по безопасности и так далее. И, по словам заместителя генерального директора компании Asterus Константина Ковалева, это не только российская, но и международная практика, принятая и в Лондоне, и в Париже, и в других мировых столицах.
Константин Ковалев заместитель генерального директора Asterus «Введение дополнительных процедур — осознанная необходимость, чтобы избежать более серьезных проблем, которые могут возникнуть на этапе строительства объектов в густонаселенном городе. Такое в истории бывало: не учли какие-то подземные сети, кабели, нагрузку на сети, потом приходилось переделывать, что задерживало стройку. Так что для девелоперов выполнить требования и получить согласования гораздо менее болезненный вариант, чем нести убытки. За последнее время, особенно в Москве, история с согласованиями существенно упростилась, в первую очередь за счет стремительной цифровизации и автоматизации процессов. Сейчас многие вещи переведены в онлайн, и это эффективно работает. А то, что делают столичные власти в части организации обратной связи с застройщиками, — это действительно высокий уровень клиентоориентированности. Они периодически проводят опросы руководителей компаний с целью выяснить их удовлетворенность, что нужно поменять и так далее. За последний год я сам в трех-четырех подобных опросах участвовал. Такие инструменты повышают эффективность работы, мы их приветствуем».
Всеволод Иванов тоже называет Москву прогрессивным законодателем в области оптимизации процедур: система получения услуг в электронном виде посредством портала была внедрена и протестирована именно в Москве. «За счет централизации и цифровизации процесс получения разрешений упростился, по ряду услуг сократился. Безусловно, это плюс. Однако есть и минусы. Например, в соответствии с «Регламентом осуществления процедуры по согласованию проведения работ в технических и охранных зонах метрополитена», утвержденным приказом ГУП «Московский метрополитен» № 740 от 14.07.2017, срок предоставления услуги не должен превышать 20 рабочих дней, а по факту это от четырех до шести месяцев. Если объект строится в технической зоне метрополитена, это к тому же требует дополнительных затрат, связанных с сопутствующими мероприятиями по мониторингу, выносу зон коммуникаций на дневную поверхность и прочими. Причем затрат существенных — ввиду ограниченного перечня компаний, имеющих соответствующие допуски и возможность такие работы выполнять», — делится своими наблюдениями Всеволод Иванов.
Итоговый вывод: все неплохо, к тому же, по словам Константина Ковалева, «большая стройка всегда на виду и на многих влияет, поэтому сделать так, чтобы она проходила с минимумом согласований или по какой-то уведомительной процедуре, просто невозможно».
И все-таки можно лучше. «Мнение Клуба инвесторов Москвы как организации, понимающей и учитывающей интересы как власти, так и бизнеса, в том, что часть действующих в Москве процедур и согласований можно безболезненно перевести в уведомительный порядок, тем самым сделав более интенсивными строительные процессы и в части ветхого жилья, и в части КРТ. А некоторые процедуры можно вообще исключить — например, получение так называемых порубочных билетов (обязательное озеленение всегда предусмотрено проектной документацией) и оформление ордеров на проведение земляных работ, установку временных ограждений, размещение временных объектов. Стоит отметить, что на федеральном уровне в рамках поручений президента правительство продолжает вести плановую работу по исключению избыточного регулирования в строительстве. Планируется сокращение еще 350 согласительных процедур и документов, а к 2024 году общее число нормативных требований должно быть уменьшено не менее чем в два раза», — подчеркивает Владислав Преображенский.
На взгляд Всеволода Иванова, ресурс по сокращению и оптимизации сроков получения некоторых согласований и разрешений также есть, и он существенный.
Всеволод Иванов директор девелоперской компании UDS «В частности, было бы хорошо привести фактические сроки предоставления услуг в соответствие с заявленными в законодательстве, обратить внимание на сокращение сроков предоставления услуг в реальности, а не «регламентно», более продуманно подходить к текущей оптимизации уже имеющихся услуг, чтобы у застройщика вдруг не возникало финансовых и временных дополнительных затрат. По отдельным органам исполнительной власти и услугам (согласованиям), которые они предоставляют, оптимизация уже проведена, и она более очевидна (Москомархитектура), по другим есть над чем работать (ГУП «Московский метрополитен», ДПиООС)».
Еще одно направление, на которое обращает внимание эксперт, — перевод некоторых услуг в уведомительный характер. «Но этот ресурс несущественен, так как в основном согласования, которые можно таким образом трансформировать, осуществляются не на старте проекта, когда необходимо выйти на стройку, а уже в процессе его реализации», — считает Всеволод Иванов.
