Туристическая инфраструктура, часть вторая: курортная недвижимость как предчувствие
Дефицит предложения курортной недвижимости в России составляет более 2 млн квадратных метров*. К такому выводу пришли эксперты сочинского проекта Mantera seaview residence, проанализировав спрос среди жителей городов-миллионников. Конкретно в высокобюджетном сегменте, к которому относится и сам проект, дефицит составляет более 300 тысяч квадратных метров. При этом, как подчеркивают аналитики, в год в России запускаются менее десяти новых курортно-недвижимых проектов: при таких темпах потребуется не менее 10-15 лет, чтобы удовлетворить дефицит, имеющийся на сегодняшний день, а ведь за это время он наверняка станет куда масштабнее.
По оценкам компании Knight Frank Russia*, на данный момент территория сосредоточения курортных апартаментов, причем всех ценовых категорий, главный рынок и главная надежда сегмента — конечно же, Сочи. «В разных классах сочинского рынка ситуация развивается по-разному. С точки зрения нового предложения мы за прошедшие полгода видели довольно серьезный рост в массовом сегменте, и это единственный сегмент, который очень сильно вырос: по данным за первое полугодие, в предложении находятся 13 350 лотов, а еще пару лет назад эта цифра была на уровне 8 тысяч. Рост существенный, даже при условии довольно большого объема сделок и вымывания предложения. Бизнес-класс отстает: здесь объем предложения существенно снизился (до 3100 лотов с 4300 лотов в 2021 году), и в этом сегменте дефицит нарастает. Рынок элитной недвижимости стабильно развивается, мы видим постепенный рост: в прошлом году было представлено 135 лотов, сейчас уже 170», — делится подсчетами региональный директор департамента консалтинга и аналитики компании Knight Frank Russia Ольга Широкова.
Вообще, элитный рынок Сочи — это ровно плюс один новый проект в год. Но в лотах прирост куда сильнее, поскольку каждый следующий проект крупнее предыдущего: премьера 2020 года насчитывала 300 лотов, 2021 года — 320 лотов, 2022 года — 462 лота. «При этом девелоперы ведут себя довольно осторожно и не выводят все сразу в открытые продажи. В проектах, которые сегодня представлены на рынке, 30% продано, 14% — это как раз те 170 лотов, которые находятся в продаже. И у девелоперов есть резерв примерно 55% — это те лоты, которые еще не выведены на рынок, и это та основа предложения, которая будет наполнять рынок в ближайшее время, как минимум пока сочинский мораторий на новое строительство не закончится», — объясняет Ольга Широкова.
С точки зрения спроса ситуация несколько иная. «Массовый сегмент, который существенно нарастил предложение, сильнее всего и просел по объему сделок. Потенциально это тот сегмент, который, если не возникнет каких-то новых волн спроса или если девелоперы не подумают над своей ценовой политикой, сейчас немножко вызывает опасения. Бизнес-класс и элитный сегмент — здесь ситуация довольно стабильная: мы видим, что за полгода объем сделок (995 и 43 соответственно) примерно на уровне половины прошлого года, которой был чрезвычайно успешный (2050 и 118 сделок соответственно). И в бизнес-, и в элитном сегменте довольно стабильный спрос, несмотря на чрезвычайно возросшие цены», — отмечает Ольга Широкова.
Действительно, согласно подсчетам Knight Frank Russia, в июне средневзвешенная цена элитной недвижимости в Сочи достигла отметки 2,45 млн рублей за квадратный метр*. Для сравнения: в Москве этот показатель составил 1,46 млн рублей, в Петербурге — 566 тысяч рублей. То есть за условный миллион долларов в Сочи можно приобрести всего 23 квадратных метра, в Москве — 39 квадратных метров, а в Петербурге — 100 квадратных метров элитного жилья.
Впрочем, сейчас Сочи наверняка еще больше оторвался от конкурентов. В начале июля все обсуждали новый ценовой рекорд*, установленный проектом Mantera seaview residence: на рынок был выведен пентхаус площадью 228,7 квадратного метра, и в ходе закрытого сбора заявок в рамках пресейла была предложена цена 6,5 млн рублей за квадратный метр. Трудно представить, что какой-то другой проект в ближайшее время сможет хотя бы повторить такое, не то что превзойти.
Да и в целом за последнее время цены в Mantera seaview residence выросли очень существенно: год назад квадратный метр стоил здесь в среднем 2,5 млн рублей, теперь уже 3,4 млн, так что средняя цена резиденции составляет около 332 млн. Конечно, Mantera seaview residence — проект уровня deluxe, с эксклюзивным расположением, сумасшедшей инфраструктурой и все такое, и все же квадратный метр по цене жилья, строящегося в даже не самом далеком Подмосковье, — это внушительно. И если продажи по таким ценам идут, значит, сверхобеспеченных hungry-клиентов в сегменте курортной недвижимости и правда немало.
«С социальными изменениями в обществе, произошедшими после пандемии, когда изменились условия труда, мы увидели первую волну россиян, потянувшихся в теплые регионы. Тренд на увеличение спроса и, соответственно, дефицит начали усиливаться после последних геополитических событий. Именно сейчас люди готовы инвестировать в аналог летних дач или, наоборот, в недвижимость для зимних периодов», — считает коммерческий директор проекта Mantera seaview residence Елена Кабешева.
По оценкам Knight Frank Russia, при сегодняшних условиях на элитном рынке Сочи может заключаться 250-300 сделок в год, а все, что не заключилось в этом году, переходит на следующий. «Сегодняшний сочинский потенциал — 350 сделок, которые были бы реализованы, если бы было большее разнообразие предложения, были бы проекты на нулевом цикле строительства. В сумме сделок, которая растет каждый год за счет роста цен, это выглядит еще внушительнее: в 2020 году было чуть больше 3 млрд рублей, в этом году уже 15 мдрд, а потенциально могло бы быть 60 млрд. Это то, что мы можем увидеть на рынке Сочи, то, к чему можем стремиться», — уверена Ольга Широкова.
Другое дело, что в городе все еще немало так и не распроданных новостроек, чья принадлежность к элитному сегменту весьма сомнительна, а проектов, способных удовлетворить требования по-настоящему взыскательной публики и встать в один ряд с люксовыми мировыми предложениями, — единицы. Поэтому, например, Mantera seaview residence, по словам Елены Кабешевой, стремится не просто закрыть высокобюджетный спрос на море-солнце-красоту, но и сформировать устойчивый, максимально независимый от внешних обстоятельств локальный бренд и пополнить мировой клуб эксклюзивных брендированных резиденций. По словам директора департамента продаж зарубежной недвижимости компании Savills в России Юлии Овчинниковой, сегодня это наиболее быстроразвивающийся сегмент премиальной недвижимости, в том числе курортной.
«Мы, наверное, одни из первых, кто при составлении jobs to be done сразу рассчитывали, что должны попасть в линейку недвижимости, которая станет для покупателей коллекционной. И наша гипотеза в этом плане оправдалась. Причем очень интересный тренд — с повышением цены реализации у нас коллекционеров становится больше. На текущий момент доля тех, кто приобрел лот, потому что «я хочу, чтобы он был у меня в коллекции, потому что это крутой проект, потому что у меня есть в Дубае, в Майами и здесь должен быть», составила уже около 6%. И «драйвить» она начала с уровня 2,5 млн рублей за квадратный метр», — рассказывает Елена Кабешева.
«Мы видим, что в целом по миру средняя надбавка за бренд составляет 31%. Эта цифра довольно сильно разнится от страны к стране и от рынка к рынку, и наибольшие премии можно получать на развивающихся рынках. Поэтому в «старом» Нью-Йорке (а США — страна — родоначальник брендированных резиденций и обладатель наибольшего их числа) практически невозможно получать надбавку. На рынках, на которые только-только выходят брендированные проекты (например, Алма-Аты или Белграда), надбавка доходит до 50%», — делится наблюдениями Юлия Овчинникова.
Впрочем, помимо собственно бренда, который может быть не только традиционно гостиничным, как Hyatt, Bvlgari или Mandarin Oriental, но и совсем негостиничным (в мире есть резиденции модного бренда Roberto Cavalli, ресторанного бренда Nobu, автомобильного бренда Bugatti и даже Лувра, который тоже можно назвать брендом), брендированная резиденция должна обладать максимально возможным набором из 38 наиболее важных для покупателей характеристик и услуг. По оценкам Юлии Овчинниковой, от силы половина проектов в мире в принципе способны на серьезное разнообразие. И еще меньше таких проектов, как российский Mantera seaview residence, где из 38 ключевых параметров представлены 29.
Пока, по признанию Елены Кабешевой, новый сочинский бренд за рубежом целенаправленно не продвигается, и иностранных покупателей в нем почти нет. Но у девелопера большие проектные планы, о которых будет объявлено осенью, и если и верить словам Ольги Широковой о том, что вот-вот у нас появятся специализированные девелоперы курортной недвижимости, то у создателей Mantera seaview residence есть все шансы стать первыми. По крайней мере, руководитель направления «Туризм и инфраструктура» банка «Дом.РФ» Ольга Земцова, которая глубоко в теме, призналась, что делает ставку именно на них. И вот тут не исключено, что следующие проекты будут представлены не только на российском, но и на международном рынке.
При этом совершенно не факт, что проекты эти будут люксовыми, — они, как говорит Елена Кабешева, будут «по месту». Таких потенциальных «мест» в России немало, и помимо классически курортных Сочи, Крыма, Кавминвод и окрестностей Калининграда есть еще минимум две категории, где проектов нет или почти нет.
Первая — это курорты при крупных городах. «Вообще, это тренд, который когда-то уже начинался: в 2004-2005 годах стали появляться курортные апартаменты на пригородных горнолыжных курортах и при больших советских санаториях. Сейчас этот сегмент развивается, и пионер здесь Санкт-Петербург. Мы думаем, что во всех крупных городах курортные апартаменты в дополнение к гостиничным рекреационным комплексам имеют право на жизнь, и уже даже обсуждаем такие истории в Перми, в Казани», — делятся планами в Knight Frank Russia.
Петропавловск-Камчатский. Вид на город и Корякский вулкан с вершины Мишенной сопки. Фото: Александр Петров/ТАСС
И совсем новая тема, о которой мы заговорим в ближайшие три-пять лет, — это курортная недвижимость на таких знаковых курортах, как Байкал, Камчатка, Сахалин. Вряд ли кто-то будет пользоваться ею каждый год, хотя есть любители, которые летают на Кольский полуостров по несколько раз в году, но ведь и для Байкала, и для Камчатки как для курортов очень актуальна тема формирования арендного рынка. «Это смесь курортной недвижимости и инвестиционного продукта. Мы считаем, что общее развитие внутреннего туризма и конкретных курортов, которое сейчас происходит, даст толчок и развитию недвижимого сегмента», — резюмирует Ольга Широкова.
* Есть в распоряжении Business FM
