Пожить в новой квартире некоторое время до ее покупки. Оценить, насколько в ней тепло и светло и не шумят ли соседи за стеной. Безопасный ли двор и долго ли добираться детям до школы, а взрослым — до работы… Улучшить жилищные условия и в ближайшие пару лет приобрести квартиру собирается пятая часть россиян, и для большинства такая покупка — серьезный шаг. Прежде чем отдать миллионы рублей за новостройку, люди хотят быть уверены, что она подойдет им во всех отношениях. Неудивительно, что в последние месяцы набирает популярность такая услуга, как тест-драйв квартиры. Дегустация жилья — в материале «Ленты.ру».

Рынок недвижимости переживает непростые времена. По данным Минстроя, в 2021 году в стране было введено в эксплуатацию 92,6 миллиона квадратных метров жилья — однако этой весной спрос на квартиры в новостройках резко упал и по итогам года может снизиться на 10-15 процентов. Участники рынка активно ищут пути выхода из кризиса. Один из них — услуга тест-драйва жилья перед покупкой, по аналогии с тест-драйвом дорогих автомобилей.

Активно внедрять такую практику в июне застройщикам предложило федеральное агентство недвижимости «Этажи» — опыт у компании уже был, но во время пандемии подобные акции замерли.

«Тест-драйв квартиры позволяет покупателю реально "примерить" жилье, — говорит руководитель центра новостроек компании «Этажи» Сергей Зайцев. — В таких квартирах делается ремонт, они оснащаются всей необходимой мебелью и бытовой техникой. Потенциальные покупатели могут на краткосрочной основе пожить в такой квартире, чтобы оценить качество строительства, инфраструктуру, транспортную доступность, звукоизоляцию и другие важные параметры, которые сложно понять при обычном осмотре».

Кроме того, для многих покупателей важно, кто будет их соседями, а в ходе «примерки» это можно понять лучше.

Первопроходцы за Уралом

Эта идея пришла из Европы, где она появилась десять-пятнадцать лет назад. Особенно «примерка» популярна в курортных городах. Например, в это лето на Кипре застройщики предлагают протестировать виллы с бассейнами в курортной зоне Aphrodite Hills. А в Италии в поселке Residence dei Fiori в Калабрии можно на пробу пожить в меблированной вилле с двумя спальнями, садом и солярием на крыше, с которой открывается вид на Тирренское море. В высокий сезон это обойдется в 600 евро в неделю, но в случае покупки особняка арендная плата будет зачтена в первый взнос. Подобные предложения есть и в латвийской Юрмале, где в жилом комплексе Sky Garden предлагают в аренду квартиры с возможностью выкупить их в собственность в течение двух лет.

В Россию услуга добралась примерно восемь лет назад. Одной из первых в 2014 году ее внедрила девелоперская компания «Брусника», работавшая в Новосибирске и Тюмени. Протестировать их квартиры в жилом комплексе «Европейский берег» можно было совершенно бесплатно.

«В то время большинство клиентов приобретало жилье впервые, и мы таким образом знакомили людей не только с нашими домами, но и с городской средой нового качества», — рассказывает руководитель отдела продаж Максим Молодцов.

По словам застройщиков, 70 процентов участников тест-драйва в «Европейском береге» были приезжими.

Проект продолжался три года, но в итоге девелоперы от него отказались. «Наша компания начала фокусироваться на разнообразии планировок, — поясняет Максим Молодцов. — Сегодня в каждом нашем доме их до ста различных вариантов. В этих условиях масштабировать проект стало сложно: эта услуга более эффективна, когда есть небольшой набор пространственных решений».

Однако идею с «примеркой» жилья подхватили другие застройщики. Так, в разное время демоквартиры предлагались в Челябинске , в жилом комплексе «Академ Riverside»; в строительной компании «Ленстройтрест» в Санкт-Петербурге; а также в ЖК «ЗилАрт» в Москве.

Условия тест-драйва везде были разные. «Ленстройтрест», например, предлагал снять квартиру на полгода, зачтя платежи по аренде в счет стоимости в случае выкупа. В «ЗилАрте» жить разрешалось два дня, но, по отзывам, участникам нужно было оставить залог в размере 20 тысяч рублей, причем пять тысяч обратно не возвращались. В «Академ Riverside» денег за «примерку» с клиентов не брали, но пользоваться квартирой позволялось лишь десять часов.

Но самым масштабным проектом по тестированию квартир стал тест-драйв жилого комплекса «Новые Ватутинки», организованный компанией «Инвесттраст» в 2016 году.

«Ко времени заселения новостройки в прошлом году остался пул жилплощади, которая не нашла своих покупателей. Так как все квартиры уже отделаны, часть из них решили задействовать под тест-драйв», — рассказал в интервью гендиректор «Инвесттраста» Александр Зубец.

Опробовать жилье экономкласса в «Новых Ватутинках» можно было в течение года. На этот срок с потенциальным покупателем заключался договор аренды. Плата за однокомнатную квартиру составляла 23 тысячи рублей в месяц, за двухкомнатную — 27 тысяч рублей. В эту сумму входили эксплуатационные и коммунальные расходы, кроме расхода воды и электроэнергии, которые оплачивались жильцами отдельно по счетчикам. Также клиенты могли оформить временную регистрацию, прикрепиться к поликлинике, отдать детей в детсад или школу по месту проживания. Спрос на тест-драйв в «Ватутинках» был большой: за месяц с момента анонсирования услуги в аренду сдали одиннадцать квартир.

Четыре часа на знакомство

Одной из первых, кто летом 2022 года откликнулся на идею агентства «Этажи» предлагать тестировать жилье перед покупкой, была сибирская компания «Меридиан». «Примерить» квартиры можно в Тюмени, в двух жилых комплексах — «Первая линия. Пляж» и «Первая линия. Гавань», расположенных на берегу реки Тура. Комплексы небольшие, по пять домов в десять этажей. По соседству — озеро Круглое, парк имени Гагарина и база отдыха «Волна» с горячими источниками.

«Квартира важна как таковая: площадь, планировка, вид из окон, — говорит заместитель генерального директора девелоперской компании Александр Ермолаев. — Но сегодня никого не удивляет факт, что расположение жилого комплекса, его инфраструктура тоже очень важны. Эту информацию клиент и выясняет в ходе тест-драйва».

В качестве демоверсии застройщики выбрали двухкомнатную квартиру с кухней-гостиной, спальней и детской, посчитав, что в таком пространстве будет удобно и клиенту, приехавшему на просмотр в одиночку, и семейной паре с двумя детьми.

Квартира полностью обставлена мебелью, есть чайник, кулер и интернет. Остановится в ней можно на четыре часа — предполагается, что потенциальным покупателям этого времени хватит на то, чтобы ознакомиться с комплексом в целом: осмотреть подъезды, дворы, паркинг, прогуляться по набережной и парку, сориентироваться, где находятся магазины, школы, поликлиника. И потом, вернувшись в квартиру, обсудить, нравится дом или нет.

Тест-драйв в «Первой линии» будет совершенно бесплатным, все коммунальные платежи застройщик берет на себя. Акция продлится до тех пор, пока не будут реализованы все квартиры в комплексах, после чего демонстрационная «двушка» тоже будет выставлена на продажу.

Плюсы и риски

Оценки экспертов по поводу того, приживется ли практика тестирования жилья перед покупкой, расходятся.

«Идея странная, — отметил в интервью руководитель проекта Dataflat.ru Александр Пыпин. — Чтобы защититься от мошенников, нужно будет брать залог тем, кто предлагает тест-драйв, потому что документы тоже могут оказаться поддельными, если брать паспорт. Или это может оказаться человек, который квартиру обчистит, обгадит и так далее, а завтра он уедет, и вы его все равно не найдете. Если вы будете брать залог с людей, которые хотят тест-драйв, они тоже как-то странно на это будут смотреть. Зачем тогда все это надо?»

Однако некоторые специалисты все же считают, что тест-драйв квартир станет полезным инструментом.

«Когда я хотел где-то купить квартиру, то предпочитал пожить в этом районе и понять, подходит он мне или нет, — сообщил риелтор Александр Харыбин. — Например, когда-то давно мечтал жить в центре, но, поснимав там квартиру с месяц, понял, что это не для меня. Гудки под окном, шум и пыль. Кому-то эта движуха нравится, но мне больше подходит жизнь в зеленом районе. Я считаю, что это замечательная инициатива, и чем больше застройщиков ее поддержат, тем людям будет удобнее».

«Предложение о тест-драйве недвижимости может найти отклик у потенциальных покупателей, которые перед приобретением квартиры захотят оценить планировочные решения будущей квартиры и окружение проекта, — прокомментировала «Ленте.ру» Надежда Коррка, управляющий партнер компании «Метриум». — Альтернативой может стать аренда квартиры в уже сданных корпусах первых очередей жилых комплексов, однако на рынке найма не всегда представлены варианты с теми же планировками. Из рисков выделю не до конца понятный механизм реализации этой инициативы — например, ответственность сторон при наступлении форс-мажора: затоплении, пожаре и так далее».

«Для нас, как и для большинства застройщиков, это эксперимент, — подчеркивает Сергей Зайцев. — О реальной конверсии пока говорить рано. Как минимум это позволит создать полноценный шоурум и расширить возможности потенциальных клиентов для оценки квартиры. Мы уверены, что услуга будет пользоваться спросом, особенно в городах с большой долей иногородних покупателей: Москва, Санкт-Петербург, Тюмень, города Краснодарского края».

Впрочем, тест-драйв квартиры — не единственная возможность лучше изучить будущее жилье. Так, в компании «Брусника» клиентам предлагают экскурсии по объектам с подробным рассказом об использованных технологиях и материалах либо же прогулку по району с аудиогидом. Помогают и технологии: многие застройщики активно продвигают 3D-туры по квартирам — так можно рассмотреть новое жилье, не выходя из старого.