Рынок новостроек: стабильность или неопределенность? Девелоперы не собираются снижать цены
Летом на рынке недвижимости традиционно наблюдается низкий сезон, и этот год не стал исключением, однако в текущей ситуации не все так однозначно и предсказуемо. Участники рынка первичной недвижимости отмечают положительную динамику по количеству сделок и надеются на осенний всплеск активности покупателей. О ситуации на рынке и перспективах развития отрасли рассказывают участники и партнеры премии PROESTATE & TOBY Awards 2022.
Спрос и ипотека
«В первую очередь мы видим, что рынок во втором полугодии начинает оживать после некоторой весенней стагнации. Конечно, лето – традиционный период затишья. С другой стороны, сейчас на сделки начинают выходить те, кто откладывал покупку из-за высоких ипотечных ставок. В текущем периоде уже можно отметить более активное бронирование, если сравнивать с концом марта – началом апреля, в полтора раза. Мы ожидаем, что эта динамика осенью сохранится с потенциалом небольшого увеличения», – отмечает Геннадий Дикалов, коммерческий директор ГК МИЦ.
По данным Евгения Межевикина, директора по аналитике и маркетинговым концепциям группы компаний «Пионер», во II квартале 2022 г. было зафиксировано снижение покупательской активности на рынке жилья на фоне текущей неопределенности, существенных колебаний ключевой ставки и, как результат, повышения ипотечной ставки. Однако уже в июне ключевая ставка продемонстрировала значительное снижение, что отразилось и на ипотеке. Более того, застройщики начали активно использовать такой инструмент, как субсидирование ипотечной ставки. Так, покупатели получили возможность взять ипотеку даже под 0,01%.
Евгений уточнил, что снижение темпов поглощения привело к формированию отложенного спроса, который, как показывали ретроспективные колебания рынка, будет реализован в ближайшей перспективе.
«Проценты по ипотеке и цены на недвижимость зависят от динамики ключевой ставки. После ее существенного роста (до 20%) в конце февраля 2022 года власти уже пять раз ее снижали. Сейчас величина ключевой ставки (8%) сопоставима со значениями начала февраля 2022 года. Есть вероятность, что и на следующем заседании совета директоров ЦБ она будет скорректирована, так как необходимо обеспечить экономическую активность и максимально вовлечь средства в оборот», – говорит Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум».
Эксперт отмечает, что вслед за снижением ключевой ставки стоит ожидать уменьшения процентов и по ипотеке. Это касается прежде всего рыночных программ для первичного и вторичного рынка: параметры ипотеки с господдержкой пересматриваются только при значительном изменении ключевой ставки в большую или меньшую стороны.
К концу III квартала можно будет оценить темпы восстановления экономики, масштабы отложенного эффекта от уже принятых санкций. К тому же осенью геополитическая обстановка, вероятно, станет более понятной. Безусловно, это отразится и на рынке недвижимости.
«На протяжении 2021 г. в общей структуре сделок на ипотечные приходилось около 58%, в начале года этот показатель оставался на уровне прошлого года, а вот в мае-июне показатель уже был зафиксирован на уровне 75%. Все это стало следствием снижения ключевой ставки, введения еще более привлекательных условий программы господдержки, а также субсидирования ипотеки застройщиками», – говорит Евгений Межевикин.
Динамика предложения и цены
Первые четыре месяца 2022 года девелоперы практически не выводили на рынок новые проекты, зато в мае объем предложения значительно увеличился. Отмечен медленный рост цены и повышение среднего размера скидок на строящиеся квартиры.
Суммарный объем предложения квартир и апартаментов на первичном рынке жилой недвижимости Москвы по итогам I полугодия 2022 г. составил 2,25 млн кв. м, или 39,4 тыс. лотов, что на 14% выше показателя декабря 2021 г. Однако внутри периода динамика была неравномерной: на протяжении первых четырех месяцев объем предложения находился практически на одном уровне, и только начиная с мая было зафиксировано значительное увеличение объема предложения, как за счет старта продаж новых проектов, так и за счет выхода новых очередей, объемов, рассказывает Евгений Межевикин.
По данным эксперта на начало июля 2022 г., средняя цена предложения на первичном рынке жилой недвижимости Москвы была зафиксирована на уровне 398 100 руб./кв. м (без учета элитного сегмента). Относительно начала года показатель продемонстрировал положительную динамику в 10%.
Евгений отмечает, что в конце весны – начале лета была отмечена корректировка дисконтной политики на рынке. Если в 2021 г. средний размер дисконта находился на уровне 2-3%, летом 2022 г. он увеличился до 5-6%. Однако в первом полугодии 2022 г. значительного фактического снижения цен отмечено не было.
Надежда Коркка считает, что динамика цен в краткосрочной перспективе, скорее всего, будет носить разнонаправленный характер. В массовых новостройках возможно дальнейшее незначительное снижение средней стоимости квадратного метра благодаря регулярному выходу на рынок нового объема предложения. В свою очередь, в бизнес-классе и высокобюджетном сегменте рост цен, вероятно, продолжится.
Девелоперские надежды
Девелоперы отмечают, что сегодня как никогда отрасли необходима поддержка государства в виде льготной ипотеки и стабилизации цен на стройматериалы. Эти меры, по мнению участников рынка, должны привести к повышению спроса.
«Власти своевременно актуализировали условия ипотечных программ с господдержкой. В конце апреля этого года лимит по льготной и семейной ипотекам был увеличен до 30 млн рублей, а в начале июля аналогичные изменения внесены и в параметры ипотеки для IT-специалистов. Однако без обеспечения платежеспособного спроса это не принесет ожидаемого эффекта. Поэтому участники рынка надеются на действенность принятых правительством мер поддержки экономики, что позволит хотя бы зафиксировать уровень благосостояния населения и не допустить его дальнейшего снижения», – отмечает Надежда Коркка.
Другой не менее важный фактор, по мнению эксперта компании «Метриум», – стабилизация цен на стройматериалы. В марте правительство совместно с металлургами обсудили и приняли ряд решений, что вместе с ростом предложения на внутреннем рынке позволило сдержать рост стоимости металлопроката. Однако сейчас застройщики столкнулись с удорожанием отделочных материалов, вызванным нарушением логистических цепочек с поставщиками продукции и компонентов (например, добавок) из Европы и уходом ряда предприятий из России.
«Девелоперы надеются на плавное восстановление спроса к осени за счет сразу нескольких факторов: снижения ставок по банковским депозитам, повышения доступности ипотеки, привыкания населения к событиям в мире и, как следствие, возобновления крупных покупок», – добавляет Кристина Дудко, коммерческий директор девелоперской компании Glincom.
Девелоперы малоэтажного строительства также рассчитывают на поддержку государства.
Екатерина Коган, директор департамента маркетинга семейства компаний KASKAD Family, говорит, что за 2021 год уже было реализовано много инициатив, таких как аккредитация проектов ИЖС по ипотеке, были утверждены стандарты и нормы проектирования для комплексной малоэтажной и в том числе индивидуальной застройки. Но также осталось то, что по-прежнему тормозит развитие сегмента индивидуальной жилищной застройки, а именно утверждение стандартов и норм регулирования эксплуатации.
По мнению Екатерины, важно, чтобы было реализовано расширение кредитного лимита по льготной ипотеке до 30 млн руб. и развивалось проектное финансирование проектов ИЖС.
«И конечно же, мы надеемся на увеличение покупательского интереса. С мая застройщики отмечают оживление спроса и кратное увеличение потребительского интереса (на некоторых проектах мы отмечаем рост на 40% по числу обращений). Сейчас, когда волна переживаний и накала спадает, полагаем, что спрос на загородную недвижимость должен сравняться с ковидным уровнем, поскольку в виду отсутствия доступного отдыха загородный дом станет отличной альтернативой для проведения отпуска», – добавляет эксперт.
Чего же ждут покупатели?
Надежда Коркка говорит, существует вероятность, что спрос в июле-августе продолжит плавно идти вверх, в том числе за счет клиентов, ранее откладывавших выход на сделки, дожидаясь относительной стабилизации ситуации и прояснения собственных финансовых перспектив.
Кристина Дудко убеждена, что потенциальные покупатели ожидают снижения цен за счет невысокого спроса. «Однако я не считаю это возможным как минимум в Москве, где существует высокая конкуренция. Напротив, осенью цены могут быть проиндексированы, а покупательская активность может вырасти за счет отложенного спроса. Стоит отметить, что застройщики вынуждены поднимать цены для компенсации затрат на перестроение логистических цепочек, приобретение изначально заявленных при реализации проекта материалов, которые априори стали стоить дороже», – уточняет эксперт.
С ней согласна и Екатерина Коган: «Покупатели полагают, что недвижимость переоценена, поэтому все ждут, что она начнет падать в цене. Но, увы, это маловероятно». По ее мнению, покупатели также надеются на появление льготных программ для молодых семей и на субсидирование покупок для части населения.
Уже на протяжении нескольких лет для покупателей важным фактором при выборе и покупке квартиры остается наличие комфортной среды в жилом комплексе, и эксперты уверены, что этот тренд будет развиваться. «В плане продукта в последнее время 90% покупателей отмечают, что современные ЖК, особенно загородные и малоэтажные, должны характеризоваться высоким качеством благоустройства общественной территории и предоставлять качественную среду», – отмечает Екатерина Коган.
Какие перспективы?
Надежда Коркка, убеждена, что в текущих условиях существенной неопределенности даже полгода – значительный горизонт для прогнозирования. Сейчас он сократился до 2-3 месяцев. Однако можно выделить несколько факторов, которые окажут влияние на рынок недвижимости в перспективе.
Главный из них – общеэкономическая ситуация в стране. Строительный комплекс и рынок недвижимости глубоко интегрированы в экономику и обладают прочными связями с ее другими секторами (транспорт, промышленность, IT-сфера). От того, насколько быстро удастся преодолеть последствия кризиса и санкций, зависят и основные показатели первичного рынка: уровень цен, спрос и объем предложения. Например, постепенное восстановление экономики и рост деловой активности влечет за собой повышение благосостояния населения и, соответственно, рост спроса на недвижимость. Также эксперт отмечает воздействие инфляционных процессов и динамику ключевой ставки. Данный показатель по-прежнему используется ЦБ как основной инструмент сдерживания инфляции.
Существенное влияние окажут и меры поддержки стройкомплекса. Примерно к концу лета – началу осени можно будет оценить эффективность их реализации. Кроме того, в начале июля представители Минстроя заявили, что если спрос по итогам июня–августа в полной мере не восстановится, то стоит ожидать запуска новых мер.
Евгений Межевикин уверен, что жилая недвижимость в столице всегда будет востребованным активом, как для приобретения для собственного проживания, так и в качестве понятного инструмента инвестирования и формирования пассивного дохода.
Эксперты советуют сильно не затягивать покупку жилья. «Да, какого-то активного роста цен в осенний период сейчас не ожидается. Однако рост цен все равно будет в рамках модели проектного финансирования. Он зависит от стадии реализации проекта. При этом надо учитывать, что стоимость строительства за последние месяцы поднялась на 20-30%. Если она будет снова меняться, то это отразится и на ценах на жилье», – отмечает Геннадий Дикалов.
«За последние годы на рынке недвижимости произошло множество изменений. Но, несмотря на все вызовы, строительная отрасль показала свою устойчивость и жизнеспособность в разных кризисных ситуациях. Уверен, что государство будет оказывать необходимую поддержку строительной отрасли ввиду ее мультипликативного эффекта на всю отечественную экономику. Эти меры помогут восстановлению спроса, и девелоперы продолжат выводить на рынок новые проекты, которые будут удовлетворять требованиям современного покупателя», – подводит итог основатель международной премии PROESTATE & TOBY AWARDS, вице-президент РГУД Павел Гончаров.
«Умные» технологии в недвижимости: пришла пора жить своим умом
«Однушки» и «двушки» в городах РФ подорожали за полгода на 6%, а «трешки» на 4%
Решились на ипотеку – ищите, какая выгоднее
Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости