"На рынке офисной недвижимости Казани мы, вероятно, будем наблюдать рост ставок аренды"

Эксперт в сфере коммерческой недвижимости Юлия Прохорова — о текущей ситуации на рынке Казани

Как в условиях кризиса 2022 года чувствует себя рынок коммерческой недвижимости столицы Татарстана? Какие произошли изменения и с чем они связаны? Как в ближайшей перспективе может измениться стоимость аренды в торговых центрах Казани? Ответы на эти и другие вопросы в очередной колонке для "Реального времени" находит управляющий партнер Perfect RED Юлия Прохорова.

"Данный сегмент в первом полугодии продемонстрировал устойчивость"

К нынешнему кризису рынок офисной недвижимости Казани подошел с дефицитом предложения, который наблюдался в течение последних нескольких лет. Поэтому данный сегмент в первом полугодии продемонстрировал устойчивость в отличие от, например, торговой недвижимости. На фоне номинального роста ставок аренды (+13% к июню предыдущего года) и снижения доли свободных помещений в качественных бизнес-центрах города (–0,5%) владельцы сообщают о проведенной индексации ставок по договорам аренды. Средний размер индексации составил 8,5%, что на фоне инфляции с начала года в 15,39% (по данным Министерства экономического развития на 20.07.22) все же говорит о фактическом снижении ставок.

Дело здесь прежде всего в долгосрочных договорах аренды, по которым размер индексации, как правило, фиксирован, а не привязан к ИПЦ. Гораздо более важным фактором является тот факт, что ставки аренды на свободные помещения в бизнес-центрах в среднем на 25% выше ставок по уже заключенным договорам аренды. На региональном рынке качественные офисные помещения в основном занимают российские и местные компании. Доля международных компаний в составе арендаторов бизнес-центров не превышает 25%. При этом, в отличие от торгового сегмента, данные компании не приостанавливали свою деятельность и уже к концу мая в большинстве своем зарегистрировались как российские. В классе А было зафиксировано лишь одно расторжение с международным арендатором, место которого было практически сразу занято другим арендатором. Также отмечен рост спроса со стороны федеральных компаний к региональному рынку офисной недвижимости: в рамках сокращения издержек, офисы из Москвы и Санкт-Петербурга переводят в регионы.

"Средняя ставка в классе А достигла 1 488 руб./кв. м в месяц"

В конце мая 2022 года в Казани состоялась крупная сделка на рынке офисной недвижимости. Бизнес-центр "Кремлевская Плаза" пополнился еще одним арендатором. Больше 1 500 кв. м арендовала компания Avito. Собственник здания приступил к отделочным работам по заданию нового арендатора и уже в начале осени Avito сможет въехать в новый офис. Другая крупная сделка произошла в бизнес-центре "Парк Победы". Там офисное помещение площадью 400 квадратных метров было сдано компании Voxel.

Совокупное предложение качественных офисов в Казани на сегодняшний день составляет 558 тыс. кв. м, арендуемая — 425 тыс. кв. м. Средняя ставка в классе А достигла 1 488 руб./кв. м в месяц (рост на 8,2% к концу прошлого года); в классе В+ — 1 223 руб./кв. м в месяц (рост 7,2%); в классе В — 793 руб./кв. м в месяц (рост 1,3%). Доля вакантных помещений в бизнес-центрах класса А и В составила 5,5% (сокращение на 0,6% к концу прошлого года). Текущая конъюнктура рынка характеризуется дефицитом качественного предложения, однако о строительстве новых проектов в ближайшее время говорить не приходится.

Бизнес-центры класса B и С, возможно, будут продавать по частям

Рост ставки аренды не успевает за ростом стоимости строительства, которую разогнал высокий темп возведения жилых проектов в последние 5 лет. Тем самым финансовая модель новых проектов не укладывается в запрашиваемую доходность инвесторов и составляет ниже 10% годовых. Поэтому в ближайшее время на рынке офисной недвижимости Казани мы, вероятно, будем наблюдать рост ставок аренды. Тенденцией развития рынка в ближайшие 2 года может стать рост числа предложений о продаже небольших офисных блоков в бизнес-центрах класса В и С, где собственники, желая выйти из окупивших себя активов, будут распродавать объекты не целиком, а деля их на небольшие лоты для инвесторов с бюджетом покупки от 3 млн рублей или используя инструменты коллективных инвестиций. При этом продажа объектов таким способом поднимает средний чек лота и увеличивает темпы реализации актива. Строительство новых качественных объектов на офисном рынке возможно после стабилизации экономической ситуации и при дальнейшем росте ставок аренды.

Резюмируя, в числе ключевых событий и явлений первого полугодия 2022 года на рынке офисной недвижимости можно отметить сохранение низкой доли свободных помещений на офисном рынке. При этом во всех качественных бизнес-центрах была проведена индексация ставок по действующим договорам аренды в среднем на 8,5%. В свою очередь ставки аренды на вакантные помещения выше ставок по действующим договорам аренды на 15—30%. Индексации по новым договорам аренды приравниваются к уровню инфляции, но составляют не менее 10%.

Если говорить об иностранных компаниях, то они продолжают арендовать офисные помещения, сменив юридические лица. По отношению к новым проектам инвесторы приняли выжидательную позицию.