Юлия Прохорова: "Девелоперам стоит наравне с государством популяризировать рождение детей"
Эксперт в сфере недвижимости — о падении продаж казанских новостроек по итогам второго квартала года
Во втором квартале продажи строящихся квартир в Казани сократились на 70%, но при этом за март и апрель застройщики продали почти в 3 раза больше плана. А вот рынок вторички действительно столкнулся с падением спроса — число сделок упало на 23%, отметила эксперт в сфере недвижимости, управляющий партнер Perfect RED Юлия Прохорова. В авторской колонке для "Реального времени" она приводит очередной обзор рынка жилья татарстанской столицы и прогнозирует, как ситуация повлияет на первичный рынок.
Индикаторы рынка
В связи со снижением количества сделок с жилой недвижимостью с мая по июнь 2022 года появились прогнозы о надвигающемся обвале рынка недвижимости. Чтобы понять, что происходит на самом деле, достаточно углубиться в динамику объемов продаж хотя бы на 4 года. Анализ данных первого полугодия показал, что реальное снижение объемов продаж происходит только на вторичном рынке. При этом в основном к показателям "исключительного" прошлого года. Данные по количеству сделок на первичном рынке говорят не о падении, а о незначительном приросте к аналогичному периоду прошлого года даже с учетом провальных месяцев II квартала 2022. Во втором квартале продажи строящихся квартир сократились на 70%, но при этом за март и апрель текущего года застройщики продали почти в 3 раза больше плана. А вот рынок вторичной недвижимости действительно столкнулся с падением спроса. Количество сделок уменьшилось на 23% в сравнении с аналогичным периодом прошлого года. И это повлияет в дальнейшем на первичный рынок: часть продавцов квартир со вторичного рынка перекладывает средства от продажи в старящиеся объекты.
Ипотека
Несмотря на недешевую ипотеку, снижение объема ипотечных сделок тоже не столь критично. Так, в прошлом году мы наблюдали самые низкие ипотечные ставки за всю историю рынка недвижимости. А в этом году четыре месяца ставка для заемщиков была неподъемной. Вторичный рынок тормозит тоже именно по причине высокой ставки по ипотеке. Динамика последних лет показывает значительный рост как размера кредита — с 1,7 млн рублей в 2018 году до 3,5 млн рублей в 2022 году, так и срока кредитования — с 15,5 до 23 лет. Неуверенность потребителей в постоянстве своих доходов в связи с нестабильной экономической и политической ситуацией сохраняется.
Как показывает количество заключенных ДДУ за первое полугодие, страх инфляционных рисков превалирует. Многие эксперты продолжают говорить об альтернативных источниках сохранения капитала. Тем более ипотека скорее ведет к потерям в инвестиционном плане. Но альтернативных инструментов инвестирования, доступных и с тем же уровнем риска, пока на рынке немного. Угроза "отмены" доллара, риски с иностранными активами, память о ненадежности банковских вкладов и тем более обвалившийся рынок акций снова подталкивают инвесторов к сбережению средств и инвестированию в квартиры, в том числе с привлечением ипотеки.
Используя государственную программу поддержки "Материнский капитал", правительство продолжает помогать застройщикам увеличивать количество новых дольщиков. Спрос на квартиры генерируют семьи с двумя и более детьми. Поэтому девелоперам стоит перенимать опыт зарубежных компаний и наравне с государством популяризировать рождение детей, тем самым увеличивая свою целевую аудиторию. Так, например, компания Nike когда-то увеличивала количество потребителей за счет популяризации спорта среди населения.
Цены продажи
Из-за резко возросшего спроса на инвестиционное жилье в конце февраля 2022 года цены подскочили на 36%. Покупатели, побежавшие в "бетон", стимулировали очередной скачок цен. При этом впервые с 2006 года стоимость строящихся объектов стала существенно превышать стоимость жилья на вторичном рынке — на 12,5%. Причин несколько:
доступная ипотека на первичную недвижимость (завуалированные скидки застройщиков под ставки 0,1%); практически полный переход на эскроу-счета (застройщики не получают денег дольщиков до окончания строительства и им неинтересно продавать со скидкой на старте продаж); возросший спрос на "быструю" сделку в феврале — апреле (квартиры на вторичном рынке сложнее проверить за короткий срок, а вложить дешевеющие деньги на фоне СВО надо было срочно).
Такой разрыв стоимости между новостройками и вторичным рынком охлаждает инвестиционный интерес, так как создается эффект "мерседеса, выезжающего из салона и сразу теряющего в стоимости". При этом существует риск дальнейшего падения стоимости вторичного рынка на фоне кризиса, который мы наблюдали в 2009 и 2016 году. Рост цен повлиял и на размер ипотечного платежа, который становится заградительным на вторичном рынке. На момент исследования сравнение средних цен на рынке первичного и вторичного жилья в разрезе ежемесячного платежа за ипотеку выглядит следующим образом: средняя двухкомнатная квартира на вторичном рынке обойдется в 52 709 рублей в месяц, а в строящемся объекте — 35 586 рублей в месяц, и это не считая затрат на ремонт и аренду квартиры до окончания строительства.
Для расчета берем средние ставки по рынку кредитования и субсидированные ставки от застройщиков.
Прогнозы
При прогнозе цен важно смотреть не только на динамику спроса, но и на динамику предложения. В последние годы количество строящегося жилья увеличивалось, но при этом росло и поглощение. На рынок Казани вышли крупные федеральные игроки: ПИК, "Самолет", "Эталон". Последний приобрел финскую компанию ЮИТ, которая ушла с российского рынка. В Казани "Эталон" возобновил строительство ЖК "Сюита" на ул. Павлюхина, начатое финнами.
На середину 2022 года строящегося жилья на рынке не больше, чем в 2018-м. При падении спроса избыток предложения приведет к снижению цен. Существует сценарий, при котором крупные федеральные игроки станут наращивать количество проектов. Новые жилые комплексы, скорее всего, будут реализовываться на прилегающих к Казани территориях. Вскоре нам предстоит вводить новую терминологию для обозначения субрынков при анализе рынка жилья: субрынки "Казань" и "Новая Казань" (по аналогии с "Новой Москвой"). Если данный сценарий будет реализован и на рынок одновременно выйдет много новых проектов, то произойдет корректировка цен на жилые проекты, расположенные в агломерации, в сторону снижения. То, что спрос напрямую зависит от доступности ипотеки, говорят давно. Прогнозы по темпам продаж и цене квадратного метра приходится делать исходя из доступности ипотечного кредитования. На текущий момент максимальная сумма первоначального платежа по ипотеке составляет 1 154 тыс. рублей, а ежемесячный платеж не более 35 тыс. рублей. Снижение доходов населения и рост безработицы ведут к сокращению спроса на жилье. С точностью сказать невозможно, но если падение спроса по итогам года составит не более 10%, то застройщики смогут и дальше удерживать текущие цены. 90% квартир будут продаваться до завершения строительства по ДДУ. Застройщики будут продавать меньше, но дороже (как, например, газ и нефть). При таких условиях цены на вторичном рынке скорректируются в сторону снижения до 15%. На дальнейшее развитие ситуации на рынке значительное влияние окажет фактор государственной поддержки. Ситуация может разворачиваться в двух направлениях: снижение ставок на проектное финансирование для увеличения объемов строительства и выделение господдержки на финансирование ипотеки для приобретения вторичного жилья.
Во-первых, государству выгодно поддерживать объем строительства, который поддерживает уровень занятости населения в смежных отраслях. Во-вторых, наиболее послушный гражданин — это человек с обязательствами в виде ипотечного кредита на 20 лет. При финансировании ипотеки на вторичном рынке, вероятен дальнейший рост цен на новостройки и стагнация цен на вторичном рынке.
