Ростом не вышел: рынок аренды квартир в Москве рискует остаться без высокого сезона
Обычно в августе риэлторы уже сообщают об активизации рынка долгосрочного найма жилья в Москве: к началу делового сезона и учебного в столицу начинают стягиваться потенциальные квартиросъемщики. В прошлом году в августе спрос был атипично высоким даже для этого месяца, а затем продержался на повышенном уровне до конца года. Это позволило собственникам повысить ставки, а затем держать их на этом уровне, не снижая, до конца первого квартала. Затем ситуация резко изменилась... Разбираемся с экспертами, что происходит в сегменте сейчас и чего ждать осенью.
Снимай – не хочу
Объем предложения квартир в городе с начала года вырос в разы — с одной стороны, экспозиция пополнилась зависшей в продажах вторичкой: многие собственники, видя отсутствие спроса и не понимая, как будет развиваться ситуация в экономике дальше, переключились на аренду. С другой — из столицы начали уезжать как приезжие, так и сами москвичи, временно меняя место жительства. В результате освободились квартиры в самых разных локациях — какие-то предлагаются в аренду на срок в несколько месяцев, какие-то — от года и дольше. По оценке аналитиков ЦИАН, стремительный рост объемов предложения наблюдался с конца февраля. И если в январе свободны были 8,5 тыс. съемных квартир в столице, то в июле — уже 34 тыс. Почти четырехкратный рост подтверждает и статистика федерального портала Mirkvartir.ru, где сейчас предлагается 75 тыс. квартир.
Спрос при этом остается более чем спокойным, отмечает генеральный директор портала «Мир Квартир» Павел Луценко. «Статистика обращений за контактами наймодателей в июне-июле у нас примерно на 15-20% ниже, чем в прошлом году, и на 30-40% — чем в допандемийные летние сезоны», — говорит эксперт. Данные подтверждают и в агентстве недвижимости «Инком» — у них в июне 2022 года спрос был на 15% ниже показателей июня 2021-го. К усредненным летним показателям допандемийных лет снижение составляет порядка 40%. Сейчас, отмечают риэлторы, предложение на рынке долгосрочной аренды в Москве примерно впятеро превышает спрос. Это ярко выраженный рынок арендатора — что, разумеется, не могло не сказаться на ставках.
Налетай – подешевело
«Собственники квартир, наконец, пришли к пониманию необходимости снижения арендных ставок — они уже подсчитали убытки от простоя в феврале и марте, когда значительный приток объектов для найма усилил конкуренцию среди арендодателей», — говорит заместитель директора управления аренды квартир «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова. Как результат, не только снизились базовые ставки предложения, но и участились случаи дисконтов при торге.
По статистике «Авито Недвижимость», средняя ставка долгосрочного найма в июле снизилась в большинстве районов. Самое существенное снижение было отмечено в Свиблово (–10%), Перово и Ярославском районе (–5%). Данные «Мира Квартир» тоже говорят о снижении — на 5-6% в большинстве локаций, где представлен значительный объем предложения в демократичном ценовом сегменте.
«Арендодатели более охотно соглашаются на дисконт, если они уже какое-то время ищут жильцов, но пока безуспешно, — говорит руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко. — Тем более что летом спрос на аренду квартир традиционно снижается, а некоторые собственники спешат перед отпуском найти жильцов и начать получать доход. В эконом-классе скидка составляет в среднем 1-2 тыс. рублей». Павел Луценко отмечает, что в массовом сегменте можно рассчитывать на дисконт в размере 5% от запрашиваемой арендной ставки.
«Сдам девушке с котиком»
Собственники в условиях высокой конкуренции снизили притязания и готовы рассматривать более широкий состав нанимателей. Сейчас крайне редко можно встретить пожелания заселить строго бездетных квартиросъемщиков, гораздо лояльнее стали относиться и к арендаторам с домашними животными. Чаще в описаниях стали встречаться формулировки вроде «всех приличных» и «любой состав нанимателей».
Тренд подтверждают риэлторы. «По моим наблюдениям, увеличилось число арендодателей, готовых пускать к себе жильцов с детьми или животными», — говорит Елена Мищенко из «НДВ». Оксана Полякова отмечает, что, по ее наблюдениям, толерантность столичных рантье прямо связана со спросом по формуле: «высокий спрос — снижение лояльности вдвое, серьезное снижение спроса — рост лояльности вдвое же». Сейчас, говорит эксперт, около 40% собственников готовы принимать жильцов с домашними животными. В базе «Мира Квартир» таких объявлений на момент публикации порядка 45%.
Возможны и другие поблажки: собственники соглашаются разбить страховой депозит на несколько платежей, докупить что-то в квартиру или освежить ремонт. «В сравнении с прошлым июнем, по моим наблюдениям, наймодатели чаще стали идти навстречу арендаторам в плане ремонта и докупки мебели, — говорит Елена Мищенко. — В эконом-классе залог часто разбивают на два-три месяца, либо вообще отказываются от залога, если квартира совсем «убитая» или полностью пустая, без мебели. Или хозяева все-таки могут попросить треть от суммы залога — на тот случай, если жильцы съедут и не заплатят по коммунальным счетам».
Риэлтору заплатит арендодатель
Еще одна тенденция — стало больше объявлений со сниженной комиссией и даже вовсе без нее. Для рынка нанимателя характерна ситуация, когда оплата услуг риэлтора частично или полностью переходит к собственнику, который больше нанимателя заинтересован в сделке. Поэтому сейчас все чаще встречаются объявления с комиссией для арендатора в 30-50% или в фиксированном размере — например, 15-20 тыс. руб.
«Размер риэлторской комиссии варьируется обычно от 30% до 100% в зависимости от стоимости аренды. И если собственник квартиры хочет получить максимальную прибыль от сдачи квартиры в аренду, то соглашается заплатить агенту, чтобы тот привлек самых выгодных жильцов, — говорит и Елена Мищенко. — Это выигрышный вариант — наймодатель самостоятельно платит посреднику, но зато получает в дальнейшем хорошую сумму от аренды. Опытный риэлтор знает, как правильно показывать квартиру, умеет убедить клиентов выбрать именно его вариант, так как заинтересован в получении хорошей оплаты».
В ближайшие недели ситуация вряд ли переломится коренным образом, уверены опрошенные эксперты. Спрос, вероятнее всего, оживится к сентябрю — но не настолько, чтобы приблизиться по уровню к предложению. В «Инкоме» ожидают роста средних ставок на 3-5% к осени. Похожий прогноз дает и Павел Луценко — незначительный рост бюджетов предложения и чуть меньшая готовность рантье к торгу. Но шансы снять подходящее жилье по выгодной ставке у потенциальных нанимателей сохранятся и до конца лета, и осенью.
Целее будут: в какие новостройки вкладывать накопления в условиях нестабильности
Какую «однушку» в аренду можно снять за 25 тысяч рублей в месяц в Москве?
Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости
В Подмосковье продается 424 дачи стоимостью менее 1 млн рублей