"Ярмарка домов": в Самаре рассказывают, как выгодно вложиться в исторические здания

Форум "Ярмарка домов" направлен на поиск лучших механизмов передачи исторической недвижимости инвесторам для реновации. Помимо теоретической базы — обсуждения проблем и возможностей реновации в Самарской области, рассказов спикеров из других регионов с успешными кейсами работы с историческим наследием, организаторы решили попробовать перевести разговоры в практическую зону и провести игровой аукцион "Оплатил-обладай", где участники защищают концепции и бизнес-планы реконцепции ценных градоформирующих объектов.

Другой практический шаг: для пилотного запуска history-invest.ru представители сообщества по сохранению исторической среды и администрация города выбрали муниципальные расселенные аварийные здания и объекты культурного наследия, которые возможно станут первыми лотами. Проект призван также представить бизнесу оптимальный алгоритм работы с историческими домами.

Первый день форума был посвящен знакомству с проектом маркетплейса исторической недвижимости history-invest.ru, лекциям и экскурсии по объектам, которые могут быть выставлены на продажу.

"Сейчас мы вышли на масштаб, когда мы хотим не просто спасать дома, но спасать людей и города, — рассказала организатор форума, директор СРОО "За информационное общество" Анастасия Кнор. — В прошлом году нам прилетел серьезный вызов, когда по всей стране в рамках реализации программы по переселению граждан из ветхого и аварийного жилья начинали просто исчезать дома из исторического центра. В эту программу по предварительным подсчетам попало около 800 домов в историческом центре Самары. Их судьба нас очень волнует, потому что у муниципалитета есть самый понятный способ работы — это снесение этих домов. Но мы считаем, что это не самый правильный подход. Мы очень хотим, чтобы органы власти, как исполнительной, так и муниципальной, относились к этим аварийным и расселенным домам, как к больным детям, искали добрых докторов и хорошие технологии лечения. Этим форумом мы очень хотим показать органам власти, что есть заинтересованные лица из малого и среднего бизнеса, и показать бизнесменам прекрасные объекты в городе, которые ждут своих хозяев".

Министр культуры Самарской области Татьяна Мрдуляш поддержала организаторов форума, обратила внимание на успешные проекты реконцепции исторических зданий, привела в пример Кухмистерскую, Третьяковку, креативные кластеры Никиты Петухова, сказала, что идея сохранения исторического наследия это то, за что "имеет смысл бороться и выстраивать сложные отношения".

Первым спикером, открывшим форум, стал директор ООО "ОКТОГОН", главный редактор медиа-центра "Строительство. Недвижимость. Rent & Sale" Олег Никитенко. Он рассказал об экономическом потенциале развития бизнеса на базе исторического здания, отметил основные причины неудачи стартапов в области комплексного развития исторических территорий, среди них: чрезмерная ставка на девелоперов как основных инвесторов или, наоборот, чрезмерная ставка на средства бюджета, невозможность создать нормативные условия для заданных технико-экономических показателей проекта, приоритет внешнего воссоздания среды над содержательным и функциональным наполнением объектов.

По подсчетам девелопера стоимость полного обновления инженерных сетей исторического поселения Самары обойдется в 39 млрд руб., что составляет в среднем 9 тыс. руб. на 1 кв. м. При этом он обозначил, что в среднем цена жилой недвижимости премиального класса на этой территории может достигать 200 тыс. руб. за метр, а коммерческой недвижимости — 100 тысяч. Он делает выводы, что доходность реконструкции и продажи составит для инвесторов 15-20%, а при сдаче в аренду — 10-11% годовых, при условии окупаемости от семи до девяти лет.

Следующим спикером стала предприниматель Анна Якимова из Вологды, которая поделилась своим успешным опытом работы с историческими зданиями в родном городе. Она рассказала о реставрации "Дома с лилиями", где теперь располагается цветочный магазин и кафе, и о работе со знаменитым Домом Засецких.

По словам Анны Якимовой, для ее компании работа с историческими домами отчасти меценатская история, которая помогает поддерживать имидж бизнеса и повышать узнаваемость бренда. Она принципиально не отдает в аренду отреставрированные здания, а сама развивает в них коммерческие проекты.

Генеральный директор консалтинговой компании "REC" Никита Петухов рассказал о своих проектах редевелопмента производственных зданий под креативные кластеры, среди них "8 комнат" и " Артист", а также анонсировал новый проект "Станкозавод", который планируется открыть уже в сентябре. Он отметил успешность подобного бизнеса и заинтересованность со стороны арендаторов. Также он отдельно остановился на специфике работы с клиентами малого предпринимательства и их запросах.

Генеральный директор АО "Центр комплексного развития" Наталия Гончарова представила проекты, реализованные в Москве и в Иваново, с акцентом на интерьерные решения, которые позволили повысить капитализацию объектов. Среди таких зданий, например, бывшая богадельня — Детская больница в Иваново, где теперь располагаются классы изучения английского языка и детские зоны.

Президент делового клуба "Наследие и экономика", директор проектов АНО "Коломенский посад" Дмитрий Ойнас представил несколько успешных кейсов по развитию бизнеса на основе исторического наследия в Коломне. В своей лекции он несколько раз подчеркнул, что сегодня необходимо делать акцент на впечатлениях, а не только на продукте. Принципиально важно вначале изучить свой объект и увидеть в нем перспективу.

Именно его компания создала бренд "Коломенская пастила", который начался с покупки небольшого исторического флигеля в центре города и организации в пространстве музея. Этот проект окупился за полгода и сегодня принимает по 200 тыс. посетителей ежегодно. Идея вылилась в музейную фабрику и расширение производства.

Теперь в портфеле Ойнаса несколько проектов, в том числе "Арткоммуналка", вдохновленная квартирами 60-х годов и гением места Венечкой Ерофеевым, музей "Коломенские калачи", арт-резиденция "Шелковая фабрика" и так далее. Стоит отдельно отметить, что туристическая привлекательность региона выросла в разы, а стоимость недвижимости взлетела выше московской.

В этот же день на площадке форума выступили документальный фотограф, публицист, филантроп Федор Савинцев с личным опытом работы с общественной инвестицией в проект реставрации объекта культурного наследия и заместитель генерального директора по региональному развитию АО "Российский аукционный дом" Павел Жирунов, рассказавший про способы вовлечения в хозяйственный оборот объектов культурного наследия.

Все потенциальные инвесторы отправились на экскурсию по аукционным лотам. Пока на новом сайте "Ярмарки домов" пять лотов: самый дорогой — Дом на усадьбе мещанина Лесина (Ленинская, 104-106) с эстейтментом 22,7 млн руб.; Дом на Красноармейской, 87 — 9,7 млн руб.; Дом в революционном квартале (Ульяновская, 36) — 5,6 млн руб.; Дом мещанки Сафоновой (Садовая, 228) — 5,3 млн руб.; Дом у исторической мечети (Алексея Толстого, 84) — 2 млн рублей.

Во второй день форума пройдет серия лекций, игровой аукцион и стратегическая сессия "Как сохранять исторический облик городов, сделав муниципальную (региональную, федеральную) историческую недвижимость привлекательным товаром".