Эксперт рассказал, сколько действительно застройщик платит за ипотеку под 0,1% годовых

Как мы писали недавно, клиенты российских банков могут воспользоваться предложением по ипотечному кредиту всего под 0,1% годовых. Суть этого предложения в том, что компенсирует потери банка сам застройщик, а иногда – частично и государство. Подобная субсидированная ипотека выглядит привлекательной, но нужно учитывать несколько нюансов. Благодаря представленным расчетам руководителя аналитического центра «ПроГород» Максима Тутукова стали известны некоторые детали. А именно, как меняется стоимость недвижимости в этом случае и как компенсируют расходы сами застройщики. В среднем, за каждый процентный пункт субсидированной ставки по ипотеке, застройщик отдает банку от 2% до 3% стоимости квартиры. К примеру, если рыночная стоимость жилья составляет 10 млн рублей, то за снижение ставки на 1% годовых застройщик должен отдать банку примерно 200-300 тыс. рублей. Несмотря на неочевидную выгоду, многие застройщики идут на подобную коллаборацию с российскими банками. Таким образом обеспечивается спрос на новые квартиры, ведь заемщик может платить меньше по кредиту благодаря почти нулевой ставке. Но на самом деле, застройщик явно компенсирует свои расходы другим способом — повышением стоимости продаваемого жилья. К примеру, если квартира стоит все те же 10 млн рублей, то в рамках субсидированной ипотеки он может поднять ее до 12,5 млн рублей. То есть, несмотря на снижение процентной ставки заемщик вынужден покупать более дорогую квартиру. Но это выгодно всем участникам сделки. Застройщик с большей долей вероятности продаст недвижимость, банки получают все ту же выгоду за счет субсидирования со стороны этого же застройщика, а заемщик снижает сумму ежемесячного платежа. Вот примерный расчет: стандартная ставка по ипотеке составляет 7%, а стоимость квартиры равна 10 млн рублей. Учитывая первоначальный взнос в размере 1,5 млн рублей, ежемесячный платеж по этим условиям будет равен 56 тыс. рублей. А если снизить ставку до 0,1%, но повысить стоимость недвижимости до 12,5 млн рублей, ежемесячный платеж снижается почти в два раза. Выходит, что подобная сделка для заемщика больше напоминает рассрочку. Особенно, если оформлять ипотеку на максимально возможный срок — на 20 или 30 лет. Это не единственный тип коллаборации между банками и застройщиками. К примеру, в рамках программ льготной ипотеки, где ставка равна 7%, банк может снизить ее до 6,3% за свой счет. А 6,2% из остальной ставки компенсирует застройщик. К тому же, часть процентов в этом сценарии платит государство, а часть — застройщик. Для заемщика в этом случае выгода тоже очевидна.