Потребительский экстремизм, или Имею право?
Самый спорный вопрос – имеет ли право дольщик не принимать квартиру. Ответить на него и просто и сложно одновременно. 214-ФЗ говорит о том, что в случае наличия недостатков дольщик вправе так поступить. Однако если системно толковать закон, то нужно уточнить: лишь в случае, если недостатки не позволяют использовать объект, который он приобрел, по назначению.
Устранение недоделок в новостройке - прямая обязанность застройщика. При этом неважно, подписал дольщик акт приемки или нет. Даже если в акте никаких претензий не указано, сдать квартиру в надлежащем виде - дело чести компании.
В то же время незначительные недоделки, которые встречаются довольно часто в новостройках, не могут являться основанием для отказа от приемки квартиры. Если все атрибуты жилого помещения на месте: кухня и сантехника в порядке, окна и двери закрываются - не спешите предъявлять компании сверхпретензии.
Если вы не готовы отказаться от квартиры и приобрести другую, то не стоит игнорировать подписание акта приема-передачи объекта. Как показывает наша практика, часто попытки затянуть этот процесс в надежде получить максимум выплат с застройщика - материальную и моральную компенсацию - оборачивались фиаско для дольщика. Он мог в результате получить через год тот же самый объект с теми же недоделками, что и были изначально, но которые в итоге пришлось уже устранять за собственный счет. Так что все риски нужно тщательно просчитать и взвесить, а еще желательней предварительно обсудить решение с юристами.
С точки зрения закона недостатки в принимаемой квартире должны быть существенными, царапины на окнах не будут рассмотрены как достаточная причина для отказа. В противном случае он может быть воспринят второй стороной как злоупотребление правом - застройщик может направить односторонний акт о приемке-передаче. И соответственно, вам придется в одностороннем порядке принять квартиру. А если вы с этим актом не согласны, то будете вынуждены его оспаривать в суде. Причем никакой гарантии, что вы этот суд выиграете.
Суд может посчитать, что ваши претензии необоснованны, что вы злоупотребляли правом, занимались потребительским экстремизмом, пытались неосновательно обогатиться, а не компенсировать свои расходы, убытки и моральный вред.
В практике нашей коллегии был случай, когда суд в итоге отказал в иске дольщику.
Злоупотребление правом, или так называемый потребительский экстремизм, в последнее время очень активно развивается. Появились даже юристы, решившие специализироваться на подобного рода услугах. Их клиенты - дольщики, которые пытаются заработать на застройщике, получить с него неустойку, заставить заплатить штраф, компенсацию за моральный вред. Они могут не принимать квартиру из-за пустяковых недоделок, которые застройщик может устранить без проблем. Но такие дольщики вновь находят, по их мнению, веские причины не подписывать договор.
Могут ли застройщика обязать провести экспертизу, которая подтвердит его правоту?
Безусловно, однако дольщик, скорее всего, с таким подходом не согласится и может попросить о проведении независимой экспертизы.
В случае если будет оспариваться акт приемки-передачи, возможно проведение досудебной экспертизы, но, скорее всего, будет проводиться судебная процедура. Причина понятна: с участием судебного эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности, суду легче установить объективную картину.
Автор материала: Сергей Сергеев, руководитель практики "Коммунальное хозяйство, энергетика и управление недвижимостью" Московской коллегии адвокатов "Арбат".