Курортная недвижимость: сервисные апартаменты начинают и выигрывают

Один из самых активно растущих сегментов недвижимости в мире — сервисные апартаменты. По статистике компании Knight Frank Russia, с 2008-го по 2021 год суммарный номерной фонд апартаментов с гостиничным сервисом вырос с 400 тысяч до 1,3 млн юнитов — на 225%. При этом номерной фонд классических гостиниц увеличился только на 9% — с 16 млн до 17,5 млн юнитов.

Вообще, все имеющиеся в мире апартаменты профессионалы сегмента делят на несколько категорий, среди которых базовых — три. Как поясняют в Knight Frank Russia, первая — обычные апартаменты, которые покупаются преимущественно для собственного использования и как первое жилье, и как вторая или третья (например, курортная) недвижимость.

Вторая категория — это так называемые брендированные апартаменты, продающиеся под известным брендом, причем не обязательно отельного оператора или управляющей компании: в числе знаменитых примеров — апартаменты Armani, Bvlgari и даже Лувра. Понятно, что представители этой категории относятся к элитному классу недвижимости, имеют отделку по стандартам своего бренда, довольно часто совмещены с отелями и в подавляющем большинстве случаев также приобретаются для собственного использования.

Наконец, третья категория — как раз сервисные апартаменты или, как их еще называют, апартаменты гостиничного типа. Сюда относятся классические отели с апартаментами как типом номера; классические апарт-отели, в которых все номера находятся в управлении оператора; кондо-отели — находящиеся в одном здании гостиничные апартаменты, принадлежащие разным собственникам, с единым управлением и сервисом от оператора; апарт-отели с моделью таймшер, предполагающие частичное, ограниченное во времени использование номеров сети в обмен на владение апартаментом. В отличие от первых двух категорий, в третьей процент покупателей-инвесторов может быть весьма велик, и в 2021-2022 годах инвестиционные и страховые фонды, банки и мировые гостиничные сети, увидевшие в сервисных апартаментах устойчивый и безопасный актив, стали охотно вкладываться в их приобретение.

Сочи. Фото: Дмитрий Феоктистов/ТАСС

В последнее десятилетие сегмент начал активно развиваться и в нашей стране. А если учесть, что дефицит предложения курортной недвижимости в России составляет более 2 млн квадратных метров и более 300 тысяч квадратных метров — конкретно в высокобюджетном сегменте (как уже рассказывал BFM.ru, к такому выводу пришли эксперты сочинского проекта класса делюкс Mantera seaview residence, проанализировавшие спрос среди жителей городов-миллионников), понятно, что едва ли не самые серьезные перспективы развития — у апартаментов, которые можно назвать одновременно сервисными и курортными. И по мнению регионального директора департамента консалтинга и аналитики компании Knight Frank Russia Ольги Широковой, совершенно очевидно, что лидером тут был и еще надолго останется Сочи.

Ольга Широкова региональный директор департамента консалтинга и аналитики компании Knight Frank Russia «В Сочи число сервисных апартаментов достигло 5200 юнитов, учитывая строящиеся проекты, находящиеся в продаже. Это количество соотносится с действующим гостиничным фондом (около 80 500 номеров) как 1:15 и вполне соответствует мировым нормам, однако потенциал для роста в сегменте еще есть. Так, например, в Дубае, одном из лидеров среди городов по количеству сервисных апартаментов, соотношение составляет 1:3».

Курортные сервисные апартаменты обладают рядом черт, делающих их привлекательными и для девелоперов, и для покупателей, считает директор отдела исследований рынка компании CORE.XP Василий Григорьев.

Василий Григорьев директор отдела исследований рынка компании CORE.XP «Что касается потребителя, то покупка данного типа недвижимости может быть выгоднее покупки жилья: при сроках проживания от одной-двух недель покупатель может сам несколько раз в год пользоваться сервисными апартаментами, а в остальное время управляющий отель будет сдавать номер. С этой точки зрения продукт выглядит как комбинация классического жилья для себя на период отпуска и инвестпроекта. А для застройщиков сервисные апартаменты интересны в первую очередь из-за своих сроков окупаемости».

Согласно расчетам Knight Frank Russia, классические апартаменты с их 50-процентной доходностью обеспечивают девелоперам быстрый выход из проекта, но актив при этом не сохраняется, отель — это сохраняющийся актив, но его средняя доходность — 16%, а вот сервисные апартаменты — это уже 40% доходности. Дополняя классический отель сервисными апартаментами, девелопер может существенно увеличить доходность проекта за счет продажи резиденций, но при этом он сохраняет за собой актив, который будет приносить постоянный операционный доход, продолжает тему коммерческий директор девелопера премиальной курортной недвижимости Five development Елена Кабешева.

Елена Кабешева коммерческий директор компании Five development «Что касается частных лиц, которые приобретают апартаменты в Сочи, чтобы сдавать их в аренду, такие инвесторы могут рассчитывать на 9-11% годовых, не говоря уже о капитализации квадратного метра, которая только с начала 2022 года в некоторых проектах составила более 20%. В отличие от апартаментов без гостиничного сервиса, которые приносят своим владельцам в лучшем случае 7-7,5% годовых, сервисные апартаменты гораздо более эффективный инструмент для сохранения капитала. Инвесторы это понимают, что заметно по изменившейся с начала года структуре спроса: в частности, в Mantera seaview residence доля инвестиционных покупок выросла с 44% до 65%».

Еще один интересант — сама территория, на которой идет развитие сегмента сервисных апартаментов: она получает крупных инвесторов, качественные проекты / места размещения и мощный стимул к дальнейшей инфраструктурной эволюции, а порой и революции. Поэтому, например, подписанное в августе соглашение о стратегическом партнерстве* между банком «Дом.РФ» и Five development (специализированный застройщик «Сочи-Парк пять плюс») стало серьезным предметом обсуждения не только в «родном» для компании Краснодарском крае, но и в Крыму и Абхазии, где застройщик также намерен обозначить свое присутствие. Для наглядности: по словам генерального директора Five development Александра Саурина, земельный банк компании превысил 500 гектаров и стремится к 550, перспективный строительный объем — свыше 1 млн квадратных метров, а запланированный объем инвестиций на стадии проектирования уже перевалил за отметку 130 млрд рублей, так что в сфере южного элитного курортного строительства обозначился очевидный лидер.

Виды Сочи. Фото: Дмитрий Феоктистов/ТАСС

Кстати, недавно Knight Frank Russia составила инфраструктурный рейтинг сочинских проектов с курортными апартаментами*: оцениваемый проект получал 1 балл за каждый гектар благоустроенной территории, 1 балл за каждый объект инфраструктуры (бассейн, спа- или фитнес-центр, медицинские услуги и все прочее), 1 балл за каждый объект питания (ресторан, кафе, бар) и так далее. Как считает Ольга Широкова, лидеры рейтинга продемонстрировали высокий уровень проектов и наличие качественной инфраструктуры: «С развитием курортной недвижимости становится особенно важно создавать высококлассные проекты для комфортного отдыха, и мы планируем сделать наш рейтинг регулярным для отслеживания актуальной ситуации», — делится планами эксперт.

Первую строчку нынешнего рейтинга (42 балла) как раз занял проект компании Five development — Mantera seaview residence, строительство которого постепенно подходит к концу. На втором месте (34 балла) оказался проект Alean family resort & residence, на третьем (31 балл) — проект Volna residences. Все то, благодаря чему Mantera seaview residence оказался в лидерах (комплексный подход к созданию курортной инфраструктуры, оформленной в экосистему, раскрытие природного потенциала местности, использование цифровых технологий в проектировании и строительстве, персонализированный стиль в архитектуре и благоустройстве и так далее), будет применяться во всех проектах Five development, что крайне важно и для Крыма, и особенно для Абхазии.

К сожалению, как подчеркивают аналитики, в год в России пока не запускается и десяти новых курортно-недвижимых проектов. При таких темпах потребуется не менее 10-15 лет, чтобы удовлетворить имеющийся на сегодняшний день спрос. Хотя курортный маховик постепенно раскручивается, отмечает вице-президент банка «Дом.РФ» Антон Никитин.

Антон Никитин вице-президент банка «Дом.РФ» «В частности, наш банк планомерно увеличивает объемы доступного кредитования застройщиков туристической и спортивной инфраструктуры. Сейчас портфель таких проектов уже превысил 40 млрд рублей. С помощью финансирования от нашего банка строится более 150 тысяч квадратных метров курортной недвижимости. На рассмотрении находятся еще 20 проектов на общую сумму более 100 млрд рублей».

Перспективы появления курортной недвижимости, и прежде всего сервисных апартаментов, есть сегодня не только на российском юге, но и на Алтае, на Байкале, на Дальнем Востоке, в Карелии, в окрестностях Калининграда, в Кавминводах и много где еще: по оценкам Василия Григорьева, представлять интерес могут локации, расположенные на большой воде (моря, озера, водохранилища и прочие) и в принципе все дестинации, где люди «оседают» минимум на одну-две недели.

Например, к 2025 году в Хакасии будет проведен первый этап реконструкции горнолыжного курорта «Гладенькая», сумма инвестиций составит более 9 млрд рублей. В рамках реконструкции планируется реновация гостиничного фонда и объектов общепита, строительство премиум-шале, глэм-парка, отеля и коттеджей, а также прокладка новых горнолыжных трасс, в том числе специализированной трассы для детей. Скорее всего, курортная недвижимость здесь появится, и, скорее всего, это будут сервисные апартаменты в составе гостиничных комплексов.

А в 2024 году должен открыться круглогодичный туристско-рекреационный курорт «Мамисон»*, строительство которого идет в Алагирском районе Северной Осетии. По словам главного эксперта проекта отдела комплексной экспертизы самарского филиала «Главгосэкспертизы России» Дмитрия Федорина, «Мамисон», общая площадь которого составляет 5400 гектаров, — крупнейший горнолыжный курорт, который сможет принимать 700 тысяч отдыхающих в год. Причем на его территории расположено 47 историко-архитектурных памятников, включенных в реестр исторического наследия. Эти достопримечательности стали частью туристического комплекса, и желающих приобрести недвижимость в таком необычном месте наверняка найдется немало.

В концепцию нацпроекта «Туризм и индустрия гостеприимства» заложена идея разработки мастер-планов макротерриторий, привлекающих большое число внутренних и международных гостей. Как напоминают в Ростуризме, в этом году реализуются три мастер-плана — Дальний Восток, Крым и Большое Золотое кольцо. Каждым определены зоны туристической активности для создания масштабных курортов всесезонного характера, и в их составе тоже появится курортная недвижимость.

Примеры можно приводить и дальше, одно только но: недвижимость, находящаяся в курортной зоне, автоматически не становится курортной, но, к сожалению, не все застройщики это признают. Как отмечает директор по развитию группы компаний «РКС девелопмент» Станислав Сагирян, «девелоперы зачастую продолжают на курортах возводить те же проекты, которые они реализуют в других городах, не понимая, что даже один и тот же покупатель имеет разные потребности в отношении жилья, например, в Москве и в Анапе».

По мнению эксперта, если оставить в стороне элитный сегмент, традиционно живущий по особым правилам, то, в принципе, грамотная квартира в курортном комплексе в части своих размеров и набора услуг стремится к гостиничному продукту.

Станислав Сагирян директор по развитию группы компаний «РКС девелопмент» «Первое, что отличает курортное жилье, — это его площадь. Как минимум 70% номеров в гостиницах — это, по сути, студии площадью около 26 квадратных метров. В отличие от типичного городского жилья, в курортном предложении достаточно компактные квартиры, ведь время их владельцы в основном проводят за пределами четырех стен. Второе: на курорте люди не стремятся покупать жилье в многоквартирном многоэтажном доме. Им нужно больше пространства, прогулочные зоны, разнообразная развлекательная инфраструктура, бассейны, близость к пляжу либо организованный до него трансфер и так далее. Если посмотреть на большинство ЖК, которые строятся в прибрежных зонах, они, увы, не отвечают этим требованиям».

Как подчеркивает Станислав Сагирян, еще совсем недавно классическое жилье без необходимой инфраструктуры было классикой курортного жанра. Однако в том числе стараниями «РКС девелопмент» на рынок все чаще выходят полноформатные курортные проекты, стремящиеся к идеальным: малоэтажное жилье невысокой плотности застройки с акцентом на комплексную инфраструктуру, необходимую для полноценного отдыха, включающую собственные бассейны, прогулочные зоны, спортивные и детские площадки. «По нашему мнению, в дальнейшем курортная недвижимость будет в первую очередь развиваться за счет строительства сервисных апартаментов, коттеджей и таунхаусов», — уверен Станислав Сагирян.

*Есть в распоряжении BFM.ru