Рынок недвижимости Москвы: какие изменения произошли за месяц
Опрошенные "Рамблером" эксперты оценили текущее состояние рынка столичной недвижимости и рассказали о фиксируемых в последнее время тенденциях. Учредитель ассоциации ипотечных брокеров и эксперт по недвижимости Дмитрий Ракута отметил, что начиная с февраля 2022 рынок недвижимости переживал не лучшие времена, при этом в последний месяц были позитивные сигналы: ключевая ставка снизилась, первичный рынок ожил, появились новые интересные субсидированные программы и тд. "Но всё изменилось после 21 сентября, когда была объявлена частичная мобилизация", - отметил он. В периоды нестабильности в экономике спрос на аренду жилья и покупку недвижимости снижается, такую же тенденцию можно наблюдать и в конце сентября 2022 года, заявил предприниматель, учредитель инвестиционной компании "Плечко групп" Ростислав Плечко.
"Россияне хотят получить больше информации о том, как на экономике страны отразятся новые санкции, поэтому стараются сократить потребление, либо выбирают более бюджетные варианты. Подобной позиции придерживаются и покупатели квартир, которые также стали меньше интересоваться жильем и пока не готовы принимать решения на долгосрочную перспективу", - сказал он, добавив, что арендаторы и продавцы заняли выжидательную позицию: в случае, если владельцу срочно нужны деньги, он охотнее пойдет на снижение цены, а те, кто готов подождать, держат цены на стандартных позициях, предоставляя небольшой дисконт в пределах 5-10%.
Элитная недвижимость
По словам Плечко, за последнее время больше всего пострадали владельцы элитного жилья, в этом сегменте, как уточнил специалист, снижение достигает 35-40% в зависимости от расположения объекта. Соответствующие данные подтвердил эксперт по недвижимости, риелтор Виталий Русаков.
"Продавцы элитного жилья в Москве начали предоставлять дисконты до 40%, мотивируя это желанием быстро избавиться от объекта, в том числе на фоне частичной мобилизации. Однако в основном (до 80%) в продажу выставляется объекты, либо с дефектами, либо находящиеся в стадии косметического, внутреннего ремонта. В среднем по рынку равновесное значение дисконта стремится к уровням в 10% -15%. Например, имеется объект в ЦАО Москвы. Ожидания собственника - получить 200 млн. руб. за 147 кв. м. При этом кадастровая стоимость этой же квартиры около 138 млн. руб. Текущая цена в продаже (в экспозиции) — 140 млн. руб. Эта цена почти соответствует кадастровой, то есть продавцу пришлось сделать существенную корректировку первоначальной цены", - рассказал специалист.
По словам Русакова, владельцы элитной загородной недвижимости действуют "более адекватно в сложной ситуации". Покупатели просят скорректировать цену, но пока не более чем на 10-20%.
Новостройки
Московский рынок новостроек массового сегмента в сентябре 2022 года характеризуется тем, что объем предложения увеличился на 0,4%, отметил Русаков.
"Средневзвешенная цена кв. метра составила 296 тыс. руб. Суммарно прирост цены составил+1,4% за месяц и +18,6% за год. Основная причина стабильного спроса - выход на рынок льготных ипотечников. Субсидированная или льготная ипотека позволяет компенсировать снижение спроса по другим факторам. По итогам августа-сентября было зафиксировано около 3.2 тыс. сделок на квартиры массового сегмента. Это на 7% больше количества сделок месяцем ранее", - рассказал специалист.
На первичном рынке пока спрос и предложение стабильны, отметил Дмитрий Ракута.
"Но так как планируют убирать субсидированные программы, то новостройки тоже претерпят изменения, потому что отсутствие субсидированных программ, однозначно, положительно не скажется на нем. Чем сложнее реализация, тем меньше покупателей, меньше будет предложений, объёмы будут падать, застройщики будут вынуждены предоставлять скидки или находить какие-то компромиссы с правительством и ЦБ", - уточнил эксперт.
Вторичный рынок
В настоящее время в этом самом массовом сегменте жилья Москвы и области не наблюдается признаков паники и массовой распродажи, заявил Русаков. Специалист привел данные, согласно которым со второй половины сентября средняя цена квартир на вторичном рынке уменьшилась на 0,2%, а стоимость кв. метра — на 0,3%. Средняя стоимость предложения составила порядка 16,7 миллиона рублей, против 16,3 миллиона за неделю до этого.
"То есть фиксируется даже некоторые увеличение продажных цен. При этом отмечены только единичные случаи продаж квартир с дисконтом 30% и более", - уточнил он.
По словам Плечко, владельцы вторичного жилья сильнее всего готовы уступать в цене.
"Они готовы отказаться от 20-30% стоимости жилья, если встретят платежеспособного покупателя. Дело в том, что если для новостроек действует программа льготной ипотеки, то кредитование на вторичное жилье напрямую зависит от ключевой ставки, на нее ориентируются банки, предоставляющие ипотечные кредиты. Сейчас она составляет 7,5%, но пока неизвестны дальнейшие шаги Центробанка, который может внести корректировки в денежно-кредитную политику, подняв или снизив ставку в конце октября, когда запланировано очередное заседание совета директоров", - заявил он.
Дмитрий Ракута отметил, что "вторичный рынок продолжает свою стагнацию".
"Несмотря на снижение ключевой ставки, некоторые банки ужесточили требования к заёмщикам и повысили ставки... По моим прогнозам, в дальнейшем ключевая ставка будет расти. То есть, скорее всего, на следующем заседании объявят о повышении ставки, банки снова поднимут проценты, и ипотеку взять будет гораздо сложнее, так как банки будут учитывать риск неплатежеспособности клиента", - сказал он.
Рынок аренды
Согласно данным, приведенным Русаковым, спрос на аренду жилья в Москве и пригородах в последнюю неделю сентября снизился в среднем на 10%, на квартиры класса "бизнес", "премиум" и "элит" – максимум на 20%. Вместе с тем объем предложения квартир в аренду в сентябре заметно вырос – до 17-18 тыс. против 16,5 тыс. лотов в июле - августе, то есть рост составил примерно 10%. Средняя ставка аренды по наиболее востребованным типам квартир в Москве составляет 44 тыс. рублей. Снижение стоимости аренды однокомнатных квартир составило 11%, двухкомнатных - 15-17%.