В каком случае могут изъять купленную квартиру

Финансовые организации, прокредитовавшие банкрота, могут аннулировать все его сделки, в том числе и продажу квартиры. В результате происходит так называемая реституция — это когда стороны договора возвращают друг другу все обратно. Но беда в том, что изъять у покупателя квартиру можно легко, а вот получить ему свои деньги обратно — не просто. Кабмин внес в Госдуму законопроект, призванный облегчить получение денег в подобных ситуациях. Случай с банкротством продавца не единственный, когда на законных основаниях могут отобрать квартиру. Когда еще это может произойти, выясняла «Парламентская газета».

Когда есть риск лишиться жилья

Случаев, когда могут изъять квартиру у собственника, довольно много. Рассмотрим наиболее распространенные:

- когда договор купли-продажи квартиры кто-то оспорил и суд требование удовлетворил;

- когда территория, на которой расположен дом, понадобилась государству для общественных нужд;

- когда покупатель перестал выплачивать кредит, который брал на покупку этого жилья;

- когда есть любые долги, даже не связанные с этой недвижимостью.

В каждом случае разный механизм и правила изъятия. Юрист Ирина Нелюбина рассказала нашему изданию, что сейчас изъять могут даже единственное жилье. Такое случается, если квартира куплена с использованием ипотеки, а собственник кредитные обязательства не выполняет, или если при других долговых неприятностях суд признает жилье роскошным. «Критериев роскошности на законодательном уровне пока не разработано, — отметила юрист, - но кое-какие подходы в этом вопросе судьи в процессе рассмотрения дел выработали сами и применяют пока их».

Кто может оспорить покупку квартиры

Поставить сделку по покупке недвижимости под сомнение могут те, чьи права этим договором нарушены. Например, наследники бывшего собственника, супруг продавца, члены семьи, которые отказались от приватизации в обмен на право проживать в квартире. Поэтому считается, что нежелательно покупать «свежеунаследованную» или приватизированную не на всех членов семьи квартиру. Но если тут хотя бы можно предвидеть проблемные моменты, то в случае с супругами, от которых обязательно должно быть нотариальное согласие на сделку, риск намного выше, ведь заявить о своих правах могут даже бывшие супруги, если квартира была совместно нажитым имуществом.

Например, продавец квартиры давно в разводе и даже не знает, где проживает бывшая жена, или считает, что если при разводе она не претендовала на долю в недвижимости, то беспокоиться не о чем. Вот так дамокловым мечом возможность оспаривания сделки может висеть над собственником несколько лет. Конечно, в законе на этот счет есть ограничение — срок исковой давности называется. Для некоторых сделок он составляет год, для некоторых — три. Но и тут есть загвоздка. Он отсчитывается не с момента сделки, а с момента, когда ущемленная сторона узнала о нарушении ее интересов. Кроме того, суды часто восстанавливают пропущенный срок, если есть уважительная причина — болезнь, уход за больным, например, или другие непреодолимые препятствия.

Несостоятельность продавца — мина замедленного действия

Отдельно стоит сказать про ситуацию с банкротством бывшего собственника. Юристы рекомендуют на этапе подготовки сделки проверять финансовое состояние продавца — не возбуждено ли в отношении него дел о банкротстве, не числится ли он в качестве ответчика-должника в судебных исках в информационных базах судов. Это снизит риски, но не избавит от них совсем.

Юрист Александра Гольцова рассказала нам, что в рамках процедуры банкротства оспариваются договоры вглубь на три года. И срок считается не с момента возбуждения дела или признания банкротом, а с момента, когда появились признаки несостоятельности. Так, в практике адвокатского бюро, которое представляет Александра Гольцова, сейчас есть дело, в котором оспариваются договоры, заключенные в 2018 году. Получается, даже пятилетняя давность не гарантирует отсутствия проблем. Кроме того, если сделка расторгается, то стороны должны все вернуть друг другу. Покупатель квартиру возвращает, ее реализуют с торгов, а вот деньги по закону попадают не к неудачливому покупателю, а в конкурсную массу должника. Вернуть их — большая проблема, есть риск остаться и без квартиры, и без денег.

В Госдуму недавно внесен законопроект, который призван исправить ситуацию. Председатель думского Комитета по вопросам собственности, земельным и имущественным отношениям Сергей Гаврилов в беседе с «Парламентской газетой» положительно отозвался о документе, разработанном кабмином: «Гражданин, приобретая жилье, не может заранее предусмотреть вероятность недействительности сделки вследствие банкротства продавца. Предлагаемые в проекте меры позволят не допустить выселения семьи из квартиры, а добросовестному покупателю получить гарантии возврата средств в первоочередном порядке или преимущество при выкупе помещения за счет ранее внесенной суммы».

Также по истечении времени объявиться и аннулировать право на квартиру могут:

- родственники бывшего собственника, которые не были включены в приватизацию;

- члены семьи, которые были прописаны временно в местах лишения свободы;

- подросшие дети, которым родители не выделили в свое время долю при покупке квартиры с использованием материнского капитала;

- сам бывший собственник или его родственники, ссылаясь на психическое расстройство, которое в момент совершения сделки не позволяло отдавать ему отчет в своих действиях.

Последствия финансовых трудностей

Что касается долгов по ипотеке, то условия, при которых банк обращает взыскание на предмет залога, то есть недвижимость, нужно смотреть в каждом конкретном договоре. Если задолженность по кредиту превышает критический максимум, то банк продает квартиру с торгов. По общему правилу вырученными от продажи деньгами погашают задолженность, а что останется отдают уже бывшему собственнику. Адвокат Московской муниципальной коллегии адвокатов Юлия Уколова отмечает, что, как правило, там ничего не остается. Слишком много расходов — обеспечение торгов, проценты, пени, основная сумма долга.

Что касается любых других долгов, не связанных с квартирой, то все зависит от размера долга и наличия другого имущества, за счет продажи которого можно покрыть долги. Даже если вы просто взяли взаймы у родственников крупную сумму и не можете отдать долг, его можно истребовать через суд. Если суд выносит решение не в вашу пользу, то следом служба судебных приставов-исполнителей возбуждает исполнительное производство и в рамках этой процедуры ищет и описывает все ваше имущество. И квартира при этом не исключение. Если другого имущества нет или недостаточно для взыскания долга, могут обратить взыскание и на квартиру. При этом адвокат рассказала, что лишиться единственного жилья можно, только если оно роскошное. То есть, продав его, можно и с долгами рассчитаться, и купить другое жилье, соответствующее социальным нормам и достойному уровню жизни с учетом количества членов семьи.

Отдать квартиру государству

Изъять жилье могут и для государственных или муниципальных нужд. Речь идет о строительстве объектов инфраструктуры — аэропорты, дороги, магистрали, электросети, газопроводы и прочее. Если на месте жилого дома планируется строить другой жилой дом, то этому предшествует признание жилья аварийным и непригодным для проживания. И в том и в другом случае есть два варианта: выплата рыночной стоимости или предоставление другого равноценного жилья. По этому поводу в судах множество споров. Главное разногласие — выкупная цена. Проблема в том, что законодательно не урегулировано, как должна рассчитываться стоимость выкупа. Предусмотрено, что, помимо стоимости квартиры, должен возмещаться ущерб, связанный с изъятием. Если, например, значительные средства вложены в ремонт. Но только в тот, который был сделан до извещения об изъятии. Если спор по поводу размера выплаты не удается уладить в процессе переговоров, то можно обратиться в суд.