Ижевский девелопер построит дом рядом с памятником истории в Старо-Татарской слободе

Новый ЖК появится по соседству с флигелем дома купца Юнусова, что налагает множество ограничений на застройщика

Близкими соседями казанского памятника истории в Старо-Татарской слободе — флигеля дома Юнусова, что на улице Габдуллы Тукая, 108 — в скором времени станут жильцы 4—5-этажной новостройки. Дом возводит удмуртский застройщик "Комосстрой", который вышел на рынок недвижимости татарстанской столицы, выступив спасителем "фоновского" долгостроя на ул. Губкина и получив здесь же компенсационный участок для коммерческого жилья. Недавно выяснилось, что девелопер реализует мега-проект в Отарах на 23,3 тысячи человек. А ЖК в центре города ему придется строить в условиях множества ограничений, которые накладывает близкое соседство с ОКН. Подробнее — в материале "Реального времени".

Два жилых дома и паркинг у памятника

Жилой комплекс на соседнем с флигелем дома Юнусова участке на ул. Габдуллы Тукая, 110 будет состоять из трех корпусов переменной этажности с подземной стоянкой. Высота одного почти 17 метров, второго — 10,5 метра. Внешний вид ЖК, его пространственная и планировочная организация органично впишутся в общий ансамбль улицы с ее историческими особняками, обещает застройщик. Проект прошел историко-культурную экспертизу.

Квартиры в первом пятиэтажном корпусе А будут свободной планировки и двухуровневыми, общей площадью около 2 тыс. кв. м. Корпус Б — четырехэтажный, почти 500 кв. м. Корпус В — три деформационных блока и подвальный этаж с автостоянкой. В совокупности паркинг рассчитан на 53 автомобиля, плюс 2 машиноместа у дома. Первые этажи корпуса Б займут кафе и магазин непродовольственных товаров, корпуса А — офисы.

В описании проекта говорится, что в домах обустроят вестибюль, комнату диспетчера, колясочную, комнату для уборочного инвентаря, мусорокамеры с тамбурами. Если главные фасады расположатся по красным линиям улиц С. Садыковой и Г. Тукая, то вход в подъезды будет со двора, который огородят и обеспечат охраной с видеонаблюдением. Территорию оформят авторским ландшафтным дизайном, оборудуют детские площадки и зоны отдыха для взрослого населения с малыми архитектурными формами.

На жилищном рынке Казани — с 2018 года

Площадь участка, отведенного под новостройку, — почти 3,4 тыс. кв. м. В январе 2020 года его выкупило ООО "Русстройподряд", учредителем которого выступает "Комосстрой холдинг". Крупнейший застройщик Удмуртии через своего учредителя связан с агропромышленным холдингом "Комос групп" Андрея Шутова, который выкупил Казанский молочный комбинат. ООО "Комосстрой холдинг", по данным "СПАРК-Интерфакс", принадлежит его директору Виталию Девяткину.

Компания "Комосстрой" была основана в 2004 году в Ижевске, реализует проекты жилой и коммерческой недвижимости в столице Удмуртии, а с недавнего времени и в Казани. Как говорится на официальном сайте холдинга, за 17 лет существования построено более 1 млн квадратных метров жилья, где проживают свыше 50 тысяч человек.

На жилищный рынок Казани "Комосстрой" вышел в 2018 году, взявшись за достройку одного из домов в проблемном ЖК "МЧС" от застройщика "ФОН". В обмен на завершение строительства и передачу многоэтажки обманутым дольщикам девелопер получил компенсационный участок земли, где реализует уже свой коммерческий проект — ЖК "КОМОС на Губкина". В сентябре этого года стало известно, что ижевское ООО "Промстройинвест", аффилированное "Комосстрою" через владельца многопрофильного холдинга Виталия Девяткина, будет возводить жилой комплекс из пяти 23-этажных домов на 56,4 га земли в Отарах со всей необходимой социальной инфраструктурой — школами, детсадами, поликлиникой и другими объектами. Сроки сдачи ЖК пока неизвестны.

Стесненные условия и запрет на тяжелую стройтехнику

Жилой комплекс в Старо-Татарской слободе застройщику предстоит возводить в довольно стесненных условиях. Он расположен между двух идущих параллельно центральных улиц города — граничит с улицами Сары Садыковой, Габдуллы Тукая и участками с уже имеющейся жилой застройкой. Так, со стороны ул. Тукая — административное двухэтажное здание, справа располагаются ОКН — флигель дома купца Юнусова, построенный в конце XIX века, и еще 5-этажный жилой дом. Со стороны ул. Сары Садыковой с будущим ЖК соседствуют административное здание в 6 этажей и стихийная автостоянка. Так что для обеспечения сохранности объекта культурного наследия — флигеля дома купца Юнусова на ул. Тукая, 108 — строиться корпуса будут поочередно. К тому же во время строительно-монтажных работ будет вестись постоянный мониторинг состояния исторического здания.

Согласно проекту, на земельном участке, выкупленном под новый жилой комплекс, находятся несколько аварийных построек — нежилое 2-этажное строение без подвала и разрушенные здания, которые перед началом нулевых работ застройщик снесет. При этом разборка здания должна проводиться таким образом, чтобы удаление одной части не вызвало обрушение другой.

Чтобы исключить какое-либо физическое воздействие на историческое здание, между ним и строительной площадкой по проекту установят сплошной защитный экран. Также строителям запрещено применять тяжелую строительную технику в непосредственной близости к ОКН — только легкие колесные машины, не разрушающие грунт. Да и грунт подрядчику строительных работ придется разрабатывать вручную, как и обратную засыпку траншеи — в качестве исключения допускается применение малой механизации и экскаватора.

К тому же вдоль северо-западной границы территории находится брандмауэрная кирпичная стена высотой около 6 метров, которая служит опорой несущих балок покрытия навеса, расположенного на смежном участке. Перед тем как застройщик разберет ее, вместе с владельцем смежного участка ему предстоит разработать план мероприятий, обеспечивающих безопасные условия для производства демонтажных работ и по сохранению существующих конструкций навеса.

Главная сложность в том, что участок расположен в подзоне исторического поселения. В непосредственной близости с будущей новостройкой находится флигель дома купца Юнусова, внесенный в 2014 году в реестр объектов культурного наследия местного значения. Кроме того, участок проектирования расположен в границах территории исторического поселения регионального значения "Город Казань", а также в границах территории объекта археологического наследия — достопримечательного места "Культурный слой исторического центра Казани XI—XVIII вв.".

Не создают угрозы повреждения, разрушения или уничтожения ОКН

Оценить степень воздействия предстоящих строительных работ и план охранных мероприятий было поручено главе группы отдела реставрации "Татинвестгражданпроекта" архитектору Лейсан Ахтямовой. Эксперт изучила специальный раздел проектной документации, касающийся обеспечения сохранности объектов культурного наследия, разработанного ООО "Лофт".

В акте госэкспертизы она отметила, что сохранность объекта культурного наследия при реализации проекта характеризуется двумя факторами. Застройщику необходимо обеспечить его защиту от разрушения и повреждения до начала производства работ, в процессе и после завершения, а также учесть требования нормативных документов, обеспечивающих сохранение восприятия объектов культурного наследия в их историческом окружении.

Также в документе говорится, что при возведении новостройки нужно учесть ряд сложностей: интенсивное движение городского транспорта и пешеходов в непосредственной близости от зоны производства работ; разветвленные сети подземных коммуникаций, подлежащие перекладке или подвеске; расположение объектов капстроительства и сохраняемых зеленых насаждений в непосредственной близости строительной площадки.

Изучив все документы, предоставленные фирмой-застройщиком, эксперт пришла к выводу, что предусмотренные проектной документацией работы по строительству жилого комплекса с подземной автостоянкой, не создают угрозы повреждения, разрушения или уничтожения объектов культурного наследия и не влияют на безопасность его конструкций. Но с оговоркой — это возможно только при условии, что подрядчик будет соблюдать нормативную и проектную документацию, а также вести мониторинг состояния ОКН.

Здание сменило немало владельцев

Историческое здание, по соседству с которым будет строиться современный ЖК, было построено в конце XIX века по заказу известного казанского купца первой гильдии и почетного гражданина Казани Губайдуллы Юнусова. Особняк состоял из основного дома и флигеля.

В этом пристрое в 1914—1917 годах жил драматург и казанский общественный деятель Гафур Кулахметов. В это время он работал преподавателем в Апанаевском медресе и был активным участником социал-демократического движения в городе.

До 2014 года, когда особняк был внесен в реестр ОКН республики, здание несколько раз перепродавалось. С начала 2000-х его собственником было уже не действующее ООО "Сталкер-компани", через 10 лет строение выкупило тоже ликвидированное ООО "Городская лизинговая компания", в 2011 году у дома опять появился новый владелец — ООО "Хоум-трейдинг". Через пару лет обе части дома Юнусова купил казанский и нижнекамский предприниматель Булат Гайнутдинов, ведущий свой бизнес с сыном экс-главы "Татнефти" Рустемом Тахаутдиновым.

В 2016 году Гайнутдинов, так и не найдя решений по приспособлению особняка, решил избавиться от этой неликвидной недвижимости, к тому же имеющей ряд ограничений по использованию и требующей масштабной реставрации. ОКН — флигель Юнусова — был выставлен на продажу за 13 млн рублей.

Покупатель на этот объект до сих пор не нашелся — объявление о продаже всего особняка вместе с флигелем все еще актуально. Правда, стоимость здания площадью почти в 600 кв. м многократно возросла — сегодня собственник просит уже 64 млн рублей. "Новая крыша, окна, мансардные окна и двери. Без обременений. Вce документы готовы к продаже. Также подходит под: представительство крупной компании, медицинский центр, офис, офис продаж, ресторан, сферу услуг, магазин непродовольственных товаров, так же можно использовать как индивидуальный жилой дом", — уверяет собственник памятника.