В столице доля ипотечных сделок с премиальным жильем вернулась на докризисный уровень

В сентябре 2022 года доля ипотечных сделок с премиальными квартирами в Москве достигла максимальных значений с начала текущего года – 43%. Аналогичный уровень наблюдался только в феврале, однако после событий конца последнего зимнего месяца показатель резко пошел вниз. В марте доля ипотеки составила 29%, в апреле – всего 6%, что стало абсолютным антирекордом не менее чем за 5 лет, в мае – 10%, сообщает компания Aeon Development на основе данных IT-системы bnMAP.pro.

Летом фиксировалось восстановление рынка «премиум-ипотеки», что в начале осени с учетом отложенного спроса привело к пиковым значениям. В целом за три квартала года доля лотов в сделках с ипотекой составила 32%.

С апреля Центробанк шесть раз последовательно корректировал вниз ключевую ставку, в результате чего она снизилась с рекордных 20% до 7,5%. В след за смягчением денежно-кредитной политики рыночные ипотечные ставки существенно снизились, с более чем 20% в марте до 10% летом и в начале осени (без учета льготных программ). После сентябрьских событий пока наблюдается незначительный рост ставок ипотечного кредитования. За первую неделю октября, по данным «Дом.рф», средневзвешенная ставка на квартиры в новостройках в ТОП-20 крупнейших банков повысилась на 0,41 п. п., до 10,5% годовых.

Параллельно с повышением ставок на рынке в целом происходит снижение процента одобрений выдачи кредитов, а также увеличивается время рассмотрения заявок. Такая ситуация обусловлена не только макроэкономическими факторами, но и позицией Банка России по программам субсидирования от застройщиков со ставкой 0,1% годовых и менее, а также по ипотекам с низким первым взносом либо без него. Но, как отмечают аналитики, на высокобюджетное жилье эти тренды не распространяются.

«По итогам сентября доля ипотеки по проекту премиального комплекса небоскребов River Park Towers Кутузовский достигла 62%. На старте продаж доля составляла 42%, после чего показатель был на уровне 50-60%. – комментирует Марина Мальцева, заместитель генерального директора Aeon Development. – По нашим клиентам снижения процента одобрений не наблюдается. Целевая аудитория премиального класса имеет высокий стабильный доход, что формирует у банков положительное представление о заемщике».

Что касается ипотеки по околонулевым ставкам, то такие программы совершенно не востребованы у покупателя высокобюджетной недвижимости. Примечательно, что в высокобюджетных проектах практически нет скидок и акций. Так, из 37 новостроек Москвы, находящихся в продаже, такая возможность предусмотрена в 15, но в 12 из них скидки обсуждаются только в индивидуальном порядке, еще в двух проектах действует ипотека по околонулевой ставке и в одном комплексе предлагается скидка 10% при стопроцентной оплате или ипотеке и предоставляется машино-место в подарок при покупке апартамента.

Рост доли ипотеки в премиальном сегменте объясняется и пополнением рынка новым качественным предложением с высоким инвестиционным потенциалом. Недвижимость остается надежным инструментом для вложений, особенно с учетом достаточно комфортных ипотечных ставок. Также ипотека позволяет нивелировать валютные риски. Многие покупатели берут кредит, так как предпочитают сохранять валютные сбережения, а не конвертировать их в рубли для покупки квартиры.

Кроме того, состоятельный клиент зачастую не готов выводить деньги из бизнеса или прочих активов. «Значимый пул покупателей проекта River Park Towers Кутузовский составляют предприниматели, владельцы собственного бизнеса. Им выгоднее приобрести жилье в ипотеку, чем использовать оборотные средства, особенно если бизнес дает хорошую доходность. При этом в основном они погашают кредит досрочно», – отмечает Марина Мальцева.