Зима близко. Рынок новостроек Петербурга сжимается

За десять месяцев застройщики вывели нового жилья на рынок Петербурга и Ленобласти почти на 40% меньше, чем в прошлом году. Таких низких показателей не было последние десять лет. Рынок подмораживает как по числу новых проектов, так и по площадям.

На рынке недвижимости настали непростые времена: осенью вслед за вторичкой в ступор вошли и покупатели новостроек. Ситуацию пока не выправляют ни ипотека по сверхнизким ставкам, ни новации от застройщиков - траншевая ипотека за 1 руб. в месяц. Эксперты прогнозируют сокращение спроса на 30 - 40% по сравнению с прошлым годом. Темпы пополнения рынка новым жильем также весь год шли на спад.

Рынок на антирекордах

Времена, когда застройщики ежегодно пополняли рынок Петербургской агломерации на 4 млн кв. м нового жилья (по миллиону в квартал), остались позади. По данным Центра оценки и аналитики BN.ru, за десять месяцев на рынок Петербурга и Ленобласти вышло 2,3 млн кв. м нового жилья (из них 560 тыс. - в области). За оставшиеся до конца года полтора месяца картина вряд ли кардинально изменится - рынок идет на антирекорд (см. таблицу 1). В этом году объем новых строек будет существенно меньше, чем все последние годы, включая самый низкий по показателям пандемийный 2020-й.

Самые провальные месяцы этого года - март и апрель, когда рынок практически замер. Наиболее активны застройщики были летом и в начале осени - тогда спрос после весеннего провала начал подрастать. В целом по сравнению с аналогичным периодом 2021-го объем новых проектов в Петербурге уменьшился на 30%, в закадье - упал на 54%.

Спаду способствует в том числе и уход игроков с рынка - многие сосредоточились только на достройке своих объектов. По данным аналитиков BN.ru, в прошлом году новые очереди, корпуса и проекты поставляли на рынок почти 50 компаний, в этом году на треть меньше - три с половиной десятка. С начала года хоть и стартовало почти четыре десятка премьер, но в основном это заслуга крупных застройщиков: в условиях сокращения спроса они пытаются подстегивать интерес покупателя новинками в разных сегментах.

Топ-10 обновился

В кризис тактика у всех застройщиков самая различная: некоторые поставили новые проекты на паузу, другие, наоборот, продолжают покупать землю и затевать новые стройки.

По данным аналитиков BN.ru, топ-10 по объемам нового строительства по-прежнему возглавляют два несменяемых лидера (см. таблицу 2). Setl Group почти не сбавляет оборотов: за десять месяцев он обновил рынок на 562 тыс. кв. м жилья, что примерно соответствует прошлогодним показателям холдинга. С начала года девелопер запускал одну премьеру за другой, в том числе крупные в черте города и на окраинах (Pulse Premier, Univer City, Astra Marine, Imperial Club, "Сенат", "Дворцовый фасад", "Город звезд").

"Группа ЛСР" снизила активность - до 214 тыс. кв. м жилья, что почти вдвое меньше прошлогодних показателей застройщика. В этом году на счету у застройщика всего две премьеры, хотя и крупные ("ЛСР. Большая Охта", "ЛСР. Ржевский парк").

В тройку лидеров в этом году впервые попала ГК "ПИК". Федеральный застройщик лишь немного отстал от второй строчки (184 тыс. кв. м), отметившись в Северной столице тремя премьерами ("Лермонтовский 54", "Витебский парк", "Шкиперский 19).

По сравнению с прошлым годом топ-10 обновился: после перерыва в него вернулись группа "Аквилон" (ЖК "Аквилон Leaves"), "Строительный трест" ("Наука"), "Полис" ("Полис ЛАВрики"), группа "Эталон" ("Монография", Domino Premium). Компании "КВС" и "Евроинвест" (iD Svetlanovskiy) сохранили свои позиции. Впервые в топ попала госкомпания - "ЛенОблАИЖК" ("Охтинский").

С учетом не только новых, но всех текущих объемов строительства тройка лидеров также остается неизменной. По данным "Дом.рф" за ноябрь, в Санкт-Петербурге это "Группа ЛСР" (1,9 млн кв. м), Setl Group (1,6 млн кв. м) и "Лидер Групп" (404 тыс.). В Ленобласти расклад иной: Группа ЦДС (551 тыс. кв. м), компания "Мавис" (349 тыс.) и ГК "ПИК" (242 тыс.).

Петербург едет в Ленобласть

Чем ниже покупательская способность граждан, тем больше на рынке появляется односемейного жилья и тем меньше его площадь. В большей степени это касается областных новостроек, где средний метраж квартир, по данным аналитиков BN.ru, за год потерял почти три квадрата, снизившись до 38,8 кв. м. Количество студий в новых закадных проектах выросло с 22 до 27,5% от общего числа квартир. Тренд усилился в том числе за счет крупных игроков, запускающих на границе с городом новые масштабные проекты.

Эксперты говорят, что на фоне сжатия спроса массового замораживания новых проектов ждать не следует. Земля куплена, документация разработана, договоренности о финансировании имеются - значит, придерживать проекты застройщикам нет никакого смысла. Просто выводиться на рынок новинки пока что будут небольшими порциями, в малых объемах - в ожидании, пока покупатель снова возвратится на рынок.

Дефицит рынку новостроек, тем более в текущих условиях, пока не грозит. Хотя в Петербурге объемы жилищного строительства по-прежнему имеют тенденцию к сокращению: по данным "Дом.рф", за год стройки здесь уменьшились с 9,7 млн до 8,4 млн кв. м жилья. Зато в 47-м регионе за счет повышенной активности девелоперов впервые за долгое время отмечен рост: объемы жилищных строек здесь выросли за год с 3,1 млн до 3,58 млн кв. м. "Доступное" жилье продолжает из Петербурга переезжать в Ленобласть.

Таблица 1. Вывод нового жилья на рынке новостроек Петербурга и Ленобласти за последние годы

Годы

Новые объемы в продаже, млн кв. м

2015

4,70

2016

4,40

2017

3,90

2018

4,76

2019

3,45

2020

3,07

2021

4,27

2022 (10 мес.)

2,27

Источник: Центр оценки и аналитики BN.ru

Таблица 2. Первая десятка застройщиков по объемам вывода жилья в 2022 году (10 мес.)

Застройщик

Кол-во квартир

Объем жилья, тыс. кв. м

Setl Group

14 374

562

ЛСР. Недвижимость-СЗ

6 062

214

ПИК

4 052

183

Группа Аквилон

2 459

108

Строительный трест

1 653

105

ГК Полис

3 057

99

Евроинвест

1 730

79

Группа Эталон

1 451

70

ЛенОблАИЖК

1 565

66

КВС

1 413

63

Источник: Центр оценки и аналитики BN.ru