Стоимость аренды – в свободном падении. Снимать квартиры некому и не на что
Кризис в экономике еще только набирает свои обороты, а рынок недвижимости уже показывает серьезную коррекцию. Сначала цены начали сыпаться на рынке продажи квартир: вслед за падением спроса они снизились во вторичном сегменте, а теперь уже и в новостройках. Рынок аренды жилья, в свою очередь, сперва неплохо держался и в летне-осенний период даже рос. Однако теплые дни закончились, и эксперты наблюдают изменения не в лучшую сторону. Давайте посмотрим вместе с ними, куда все катится.
Держать строй!
Первыми начали снижать цены владельцы квартир бизнес- и комфорт-класса. Именно эту категорию жилья предпочитают «синие» и «белые» воротнички, которые начали массовую релокацию после объявления мобилизации. Ориентировочно по всей стране освободилось не меньше миллиона таких квартир.
Их собственникам уже не привыкать к внезапному расторжению договоров аренды, – такое уже случалось. Общение с умными клиентами также повышает скорость принятия решений. Поэтому они прекрасно понимают, что чем быстрее найдут нового арендатора, тем меньше потеряют от простоя квартиры. И не тянут со снижением цены.
«Однако ставки сокращаются не во всех сегментах. Так, наименьшее падение ставок отмечается в сегменте бюджетного жилья – по всей вероятности, сейчас они находятся в районе психологического порога, ниже которого собственники не готовы корректироваться», – делится наблюдениями Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet.
Действительно, такие лоты всегда максимально востребованы и за всю историю существования рынка аренды критически теряли спрос всего один-два раза: в кризис 2008 года, про который многие уже забыли, а также в 2014 году (но тогда кризис коснулся далеко не всех).
Для многих собственников, которые стали новыми рантье уже после всех перипетий российской экономики, текущая ситуация может оказаться полной неожиданностью. Потому что они еще ни разу не сталкивались с подобным на пусть и не слишком доходном, но глубоко консервативном, разрекламированном коучами, арендном рынке.
Все только начинается
Терять доходы неприятно, но рынок, по всей видимости, ждет еще большая коррекция. Пока он только начинает плавное снижение. Собственники, которые этого не понимают, могут остаться с пустыми квартирами. Потому что скоро за арендаторов начнется настоящая борьба.
Ситуация на падающем рынке недвижимости приведет к тому, что предложений по найму станет еще больше. Те, кто уже больше года не может реализовать свою «вторичку», выставляют ее в аренду, чтобы не продавать по низкой цене и хоть как-то отбить затраты.
Кроме того, из-за значительного снижения спроса полным ходом идет переток квартир с посуточной аренды на долгосрочную. Дополнительных инвестиций или существенных изменений состояния это не требует, квартира ставится в длительный найм буквально сразу после принятия решения. Поэтому количество объектов в экспозиции быстро растет.
Мария Жукова, управляющий директор сети офисов недвижимости МИЭЛЬ, отмечает: «Главная тенденция – рынок городской аренды становится рынком арендатора. Предложение квартир велико и разнообразно. Можно спокойно подбирать подходящий под все необходимые требования вариант. Правда, здесь есть другая крайность – так называемые «туристы», которые ходят и смотрят по 10 объектов, не делая выбора».
Начнется традиционная в таких случаях массовая миграция арендаторов из менее выгодных квартир в другие варианты, которые стали более привлекательными. Многие будут менять локацию проживания на более близкую к центру или своей работе. Также люди будут перебираться в более комфортные условия при одинаковой стоимости аренды.
Богатые плачут больше
Наибольшее падение спроса и цен наблюдается в элитном секторе. В феврале количество объектов там увеличилось сразу на треть. Каждый месяц их становилось все больше и больше, к середине лета ситуация стала выправляться, и объем предложений даже чуть снизился. Но в октябре их снова выплеснули целый ушат.
Это не могло не сказаться на цене – общее падение за год оценивается не меньше чем в 30%. Аналитики указывают, что это не только возврат к допандемийным значениям, но и значительное их снижение. Дно оказалось пробитым. И падать еще есть куда.
Массовый исход сотрудников западных компаний еще не закончился. Многие из них отрабатывали контракты до конца и только-только начинают собирать чемоданы. Окончательный уход иностранного капитала закончится к марту следующего года. И на рынке окажется вдвое больше элитных объектов.
Уже сейчас их стоимость опустилась ниже моральной отметки в 200 тысяч рублей в месяц. К следующей весне критерии элитности, возможно, придется пересмотреть из-за слишком большого количества объектов дешевле ста тысяч.
«Самый главный совет, который сегодня можно дать арендодателям – проявлять гибкость и не пытаться считать упущенную выгоду, которую можно было бы получить за аналогичную квартиру еще год назад. На сегодняшний день дисконты являются самым рациональным решением. Без скидок квартира будет простаивать месяцами, вынуждая арендодателя фиксировать убытки. Лучше сдать квартиру быстрее, но по приемлемой для арендатора цене, чем потерять деньги в период простоя», – советует Елена Куликова, директор департамента аренды Intermark Real Estate.
За последние три года доходность комнат в городах России упала
Остались ли варианты для инвестирования на падающем рынке недвижимости?
Почему доходные дома до нас никак не дойдут?
Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости