Третий – не лишний: в какие сделки с жильем нужно привлечь третье лицо
Любые операции с недвижимостью – достаточно сложный юридический процесс. Но существуют ситуации, когда участники обязаны привлекать к процедуре еще и третьих лиц. Сайт "РИА Недвижимость" узнал у нотариусов и юристов, что это за ситуации и кто эти специалисты, без которых сделка будет незаконной.
Никуда без нотариуса
Существует ряд операций с недвижимостью, которые можно осуществить только через нотариуса. В противном случае они все будут незаконными.
Нотариус города Томари Инесса Токарева напоминает, какие именно манипуляции требуют обязательного нотариально удостоверения:
В том случае, если сделка удостоверяется у нотариуса, он сам привлечет к участию всех необходимых лиц – органы опеки, врача, судебного пристава.
Опека обязательна
Если одним из участников сделки является несовершеннолетний ребенок в возрасте до 14 лет, то в этом случае не обойтись без участия органов опеки, говорит Токарева.
"Для того чтобы удостоверить подобную сделку, нотариус обязательно истребует разрешение органов опеки на ее проведение. А если у несовершеннолетнего нет родителей, опекунов, попечителей, то на сделке должен присутствовать представитель органов опеки как законный представитель несовершеннолетнего", – рассказывает нотариус.
Такие правила касаются не только детей, но и недееспособных граждан, добавляет адвокат бюро "РИ-консалтинг" Елена Гладышева.
По ее словам, участие опеки как третьего лица в сделке необходимо для того, чтобы защитить интересы несовершеннолетних и недееспособных от недобросовестного поведения со стороны их законных представителей.
"Это может быть актуально, к примеру, в том случае, когда опекун, преследуя свои интересы, собирается заключить сделку по дарению квартиры опекаемого в свою пользу", – констатирует адвокат.
В случае, если ребенок не является собственником недвижимого имущества, а просто зарегистрирован в квартире, обязательное участие органов опеки и попечительства при ее продаже не требуется. Обязательное удостоверение договора у нотариуса также не является необходимым условием.
У банка под надзором
При сделках с недвижимостью, находящейся в залоге у банка, обязательно необходимо его согласие на подобную сделку.
"В этом случае с кредитной организацией необходимо согласовывать условия сделки, а именно снятие обременения. Объект недвижимости отчуждается либо при наличии обременения, но с письменного согласия банка, либо сначала гасится кредит, а затем снимается обременение", – рассказывает адвокат "Центрюрсервис" Екатерина Тютюнникова.
Супругам, которые делят недвижимость, находящуюся в залоге у банка, также придется получить согласие кредитора при удостоверении брачного договора или соглашения о разделе совместно нажитого имущества.
"К примеру, супруги приобрели квартиру в ипотеку в совместную собственность, а брачным договором или соглашением о разделе хотят прописать, чтоб квартира перешла в собственность только одного из них, и он, соответственно, будет оплачивать этот кредит", – поясняет Токарева.
Спросите пристава
Есть ситуации, в которых для заключения сделки может понадобиться участие судебных приставов. В частности, это актуально, когда реализуется арестованное имущество должника.
Если объект недвижимости находится под арестом или установлено ограничение на совершение сделок с ним в рамках исполнительного производства, то провести и зарегистрировать сделку до снятия ограничения не получится, предупреждает Тютюнникова.
"Должник готов продать свое имущество для покрытия долгов, однако, оно находится под арестом. В данном случае судебный пристав должен проконтролировать сделку, а иначе в итоге есть вероятность оспаривания сделки в суде", – рассказывает член ассоциации юристов России Коба Оржония.
Судебные приставы оказываются задействованы и в том случае, если собственник недвижимого имущества выступает должником по исполнительному производству. В этом случае за долги его имущество может быть продано с торгов, добавляет Гладышева. Тогда пристав выступает в качестве организатора торгов по продаже и действует в интересах кредиторов.
Позовите доктора
Законом не предусмотрены случаи, когда при совершении сделок с недвижимым имуществом требуется обязательное участие врача, отмечают эксперты.
Вместе с тем, такого специалиста порой приглашают для проведения сделки – в частности, это делают нотариусы.
"Врача в обязательном порядке привлекают, когда нужно оформить доверенность или завещание от человека, который находится в больнице", – приводит пример Токарева.
Еще бывают ситуации, когда человек не лишен дееспособности, но его состояние вызывает сомнение у нотариуса. В этом случае приглашается даже не один врач, а несколько – психиатр, терапевт и узкопрофильные специалисты. И уже они в комплексе дают заключение о его состоянии.
Если же человек, например, не слышит, приглашается врач сурдолог, рассказывает нотариус.
За разрешением к жене/мужу
Для проведения сделок с совместной собственностью людям, состоящим в браке, обязательно понадобится согласие супруга, причем зачастую уже бывшего, указывает Токарева.
"Такое согласие необходимо истребовать при покупке или отчуждении объекта недвижимости (продаже, дарении). В том числе при сдаче его в аренду и передаче в залог. Ведь при покупке этой недвижимости были потрачены совместные денежные средства, поэтому супруг должен дать согласие на такую сделку", – объясняет нотариус.
Что же касается недвижимости, которая находится в личной собственности одного из супругов, то здесь при отчуждении нужно обратить внимание на то, как оно было приобретено. К примеру, не является ли это имущество совместным с предыдущим супругом.
Если проигнорировать эту процедуру, то бывший супруг, чье согласие на совершение сделки не было получено, вправе требовать признания ее недействительной в суде. Причем срок исковой давности исчисляется с момента, когда человек узнал о нарушении своих прав, предупреждают эксперты.
Долевой вопрос
Если недвижимость находится в долевой собственности, то продать ее, не вступив во взаимодействие с другими собственниками, невозможно.
"При продаже доли продавец обязан уведомить в письменной форме остальных участников долевой собственности о своем намерении с указанием цены и других условий, на которых он продает ее. Только в том случае, если в течение месяца остальные владельцы не приобретут продаваемую долю, собственник вправе продать ее любому другому лицу", – говорит Гладышева.
В противном случае любой другой участник долевой собственности имеет право в судебном порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя с возложением на продавца понесенных убытков, предупреждает она.
"Так как сделка по отчуждению доли должна быть нотариально удостоверена в силу закона, нотариус первым делом проверит факт соблюдения этого условия и не допустит сделку без уведомления совладельца", – констатирует Токарева.
Любопытный нюанс: подобных условий не существует для дарения доли третьему лицу, то есть доли можно дарить кому угодно, не ставя в известность участников долевой собственности, добавляет адвокат "Яковлев и Партнеры" Федор Жуков.
По его словам, противодействовать этому можно в суде в рамках иска о признании дарения недействительным. Однако истцам в таком случае придется доказывать возмездность договора (что за "дар" на самом деле была получена плата), предупреждает он.