Застройщики приуныли: спасет ли рынок лизинго–ипотечная «рокировка»?

2022 г. подходит к концу, а вместе с ним заканчивается и льготная ипотека. Несмотря на споры Минфина и Минстроя, решение о ее продлении так и не принято. Центробанк, в свою очередь, намерен свернуть и другие доступные варианты покупки жилья – околонулевую и траншевую ипотеку, а также выдачу кредитов с маленьким первоначальным взносом. Такое развитие событий невыгодно ни застройщикам, ни покупателям. Без господдержки платежи по ипотеке вырастут в 1,5 раза, а снижение спроса грозит строительной отрасли остановкой. Поэтому у властей появилась новая идея, пишет деловой еженедельник «Конкурент».

Ипотека как драйвер роста спроса на новостройки исчерпала себя. «Наша позиция всегда четко обозначалась – мы против любых программ субсидирования. В целом любая программа субсидирования искажает цены. Она создает дисбалансы в долгосрочной перспективе», – сказал заместитель директора департамента банковского регулирования и аналитики Банка России Руслан Булатов.

По его словам, льготная ипотека работала как краткосрочная кризисная мера, которая изначально запускалась на квартал. Сейчас программа уже работает почти три года. «За это время цены на первичке и вторичке разъехались. У нас на первичном рынке вообще не осталось рыночной ипотеки. Сейчас такое ощущение, что строительная отрасль подсела, как на иглу, на эту льготную ипотеку и чем дольше сидишь, тем сложнее слезать», – отметил Руслан Булатов.

Но в ЦБ и Минфине понимают, что единовременная отмена льготной ипотеки, особенно с учетом того, что регулятор выступает за сворачивание со следующего года программ досубсидирования застройщиков, станет серьезным ударом по строительной отрасли. Поэтому отменять ее нужно постепенно, чтобы не создавать значительных рисков для отрасли. Одновременно необходимы другие меры, которые будут способствовать и развитию строительной отрасли, и повышать доступность жилья для россиян. Одним из таких инструментов может стать лизинг, предусматривающий в том числе возможность поэтапного приобретения недвижимости в собственность с условием аренды невыкупленной части.

«Однако если условия по договорам лизинга останутся прежними, то в очередной раз инициатива не будет иметь масштабного успеха», – сообщила Наталия Пырьева, аналитик ФГ «Финам».

Попытки внедрить механизм аренды жилья с возможностью выкупа предпринимались неоднократно. Но популярностью этот инструмент не пользовался. Наталия Пырьева напоминает, что 21 июля 2014 г. был принят Федеральный закон № 217-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования». А в 2020 г. госкорпорация «ДОМ.РФ» запустила собственный проект льготной аренды.

«В реальности эта программа не стала действительно льготной, – говорит Пырьева. – Основной причиной незаинтересованности застройщиков в рынке доходных домов, по нашим оценкам, является фактор времени. То есть компании для извлечения прибыли должны ждать 10–15 лет. Учитывая инфляцию, меняющиеся экономические условия, такое предложение не слишком рентабельно в глазах застройщиков».

По данным «Эксперт РА» на 1 октября 2022 г., на сегмент недвижимости приходилось 4% лизингового портфеля российских компаний, или 248 млрд руб. В основном это касается коммерческой недвижимости для юрлиц. Одна из причин, почему застройщики не участвуют в популяризации данного продукта, – условия. На практике зачастую первоначальный взнос по договорам лизинга составляет до 40%, кроме того, лизинговые компании редко готовы идти на сделки со сроком выкупа более пяти лет.

Вообще, по словам экспертов, по своему замыслу лизинг – это просто гибкая форма кредита. Она нужна тем, кто не имеет стабильных доходов или не подходит под стандартные критерии ипотечника, но зато готов переплатить компании, которая купит ему жилье и согласится на длительную рассрочку под более высокий, чем у банков, процент.

Такая гибкость большинству покупателей не нужна, им важнее более низкая цена, и они не готовы переплачивать. Лизинг неплохо развивается в области продажи автомобилей, и там в этом есть смысл: за счет амортизации покупатель может сэкономить. И у него есть выбор по примерно одинаковой цене: либо оставить себе еще пригодную для езды машину, либо отдать ее лизингодателю и больше ничего не платить. С квартирой так поступить нельзя. Сама «коробка» стоит больших денег, и даже без ремонта она, скорее всего, будет расти в цене.

Однако все дело в условиях, подчеркивают эксперты. «Ключевым для развития популярности финансового инструмента – любого – является его финансовая доступность, – поясняет Алексей Исаков, генеральный директор ООО СЗ «ДаВинчи Групп». – А если начнут адаптировать и он станет выгоднее ипотеки, то он сам превратится в ипотеку. Сейчас он дороже и по входу (40% первоначальный взнос), и по ежемесячной оплате (дороже арендной платы за квартиру). И скорее рынок жилья полностью встанет, чем люди станут использовать лизинг жилья при его текущих ставках и условиях. Поэтому его нужно кардинально пересмотреть, как и пересмотреть риски, которые он несет для клиентов».

Сергей Косиков, директор Городского риелторского центра (ГРЦ): «Самые популярные инструменты – это те, которые делают покупку жилья доступной максимально возможному количеству людей. Лизинг – это просто еще один инструмент приобретения. Он не банковский. Скорее всего, он будет интересен для инвесторов. А инвесторов на рынке сейчас не очень много. До сих пор и не получил широкого распространения, потому что подходит для решения лишь ограниченного круга задач и не связан с тем, чтобы покупка квартиры стала более доступной обычному человеку. Ипотека в этом плане гораздо понятнее и интереснее.

Но на фоне общего падения спроса на недвижимость такие инициативы ожидаемы. Нормальных рыночных инструментов поддержания спроса почти не осталось. Доступная ипотека на фоне дефицита жилья взвинтила цены и сделала перекос спроса в сторону новостроек. Поэтому и начинают вспоминать про лизинговую схему, стройсберкассы, доходные дома с правом выкупа и т. д. Дальше, скорее всего, будут звучать речи о том, чтобы ограничить стоимость квадратного метра, строить государственное жилье и искать виноватых в таком росте цен и падении спроса. Все это происходит с завидной регулярностью и цикличностью. Ничего нового».

КОММЕНТАРИЙ

Алексей Безгодков, директор ООО «СЗ «Акватория»: «Аренда с последующим выкупом практиковалась в СССР: квартира давалась в социальный наем, а затем человек ее мог выкупить у государства. Но лизинг – это другая история. Это финансовая аренда. По сути, это некая рассрочка, разница лишь в том, что за нее ты платишь проценты и только последний платеж является выкупным. Это тоже покупка квартиры в кредит, только отличие в том, что при покупке квартиры по ипотеке ты становишься собственником в момент заключения договора долевого участия. А если подписываешь договор лизинга, то собственником остается та финансовая организация, которая покупает эту недвижимость, а ты только арендуешь ее до того момента, пока не выплатишь все деньги.

Для банка это механизм идеальный, ведь предмет залога находится у них в собственности, которую всегда можно «вернуть». Как это будет работать с физическими лицами, говорить пока рано. Нам, застройщикам, этот механизм интересен постольку, поскольку сегодня интересны любые инструменты, привлекающие покупателя. Для юрлица лизинг выгоден тем, что в платежи по лизингу включен НДС и мы таким образом уменьшаем налоговую базу. Но это не про «наш случай» с квартирами. Для физлиц предлагаемый механизм будет полезен только в том случае, если лизинговые компании будут давать маленькие проценты».