Период застроя: как влияют решения властей на строительную отрасль Прикамья

Добровольно и с песней Довольно скептически специалисты оценивают практику взимания с застройщиков дополнительной платы в бюджет в размере 4 тыс. руб. при изменениях параметров плотности и высотности застройки. Это решение осталось как «наследие» работы губернатором Прикамья в 2018–2020 годах Максима Решетникова. С небольшими изменениями оно действует и по сей день. «Сам механизм взимания платы в случае высотности МКД неэффективен. Он занял очень много времени и создал много сложностей для застройщиков. Но если посмотреть в цифрах, то принес в бюджет от силы десятки, даже не сотни, миллионов рублей. Причем эти деньги, попадая в «общий котел» социальных объектов, не решают проблем конкретной территории, где ведется точечная застройка. Многие регионы, где пытались внедрить эту систему, от нее уже отказались. Мы, пожалуй, единственные, где она сохранилась», – говорит Александр Кашеваров. Когда губернатором края стал Дмитрий Махонин, он пошел навстречу застройщикам – тем более, что на дворе была пандемия, и необходимость поддержки отрасли была очевидна. Платежи оставили, но разрешили выплачивать их «в рассрочку» – часть до начала строительства, часть – после окончания. Второе новшество на строительном рынке, введенное предыдущим губернатором края, – это заключение «добровольно-обязательных» соглашений между органами власти и компаниями, ведущими квартальную застройку, о возведении ими за свой счет социальных объектов. Отношение к этой практике у экспертов неоднозначное. Так, Александр Нода указывает, что нагрузку при квартальной застройке социальными объектами никто официально не отменял даже в текущих сложных обстоятельствах. «Но с учетом текущих условий, конечно, власти будут договариваться. Об этом свидетельствуют мартовские встречи губернатора Дмитрия Махонина и министра строительства края Андрея Колмогорова с застройщиками в связи с санкциями», – напоминает эксперт. Александр Кашеваров считает, что появление школ и детских садов на территории строящегося микрорайона выгодно, прежде всего, самим застройщикам. «Если ты строишь микрорайон на 100-200 тыс. кв. м жилья, то нужно думать и о всей «внутренней логистике». Если в шаговой доступности есть садик или школа – привлекательность места жительства растет, растет и стоимость жилья. С точки зрения развития комплексного развития территорий появление социальной инфраструктуры, конечно, надо учитывать», – уверен он. Спасительная ипотека Основное влияние на стройиндустрию будут оказывать «правила игры», установленные на федеральном уровне. В первую очередь – наличие или отсутствие субсидируемых государством ипотечных программ, а также политика ценообразования на стройматериалы. «С точки зрения продаж рынок сегодня полностью зависим от программ льготного ипотечного кредитования. По данным крупнейших банков, объем выданных ипотечных кредитов по итогам года в Пермском крае остался на уровне 2021 года. Одновременно это и один из факторов повышения цен – на первичном рынке они выросли на величину от 25 до 35% в зависимости от объектов. Примерно на аналогичную величину приросла и строительная себестоимость. Максимальный рост (более чем в два раза) зафиксирован на позиции, связанные с инертными материалами и высокотехнологичными производствами. В этих нишах, в определенные моменты имел место ассортиментный дефицит. Сейчас в целом он преодолен», – называет Борис Николаев факторы, влияющие на строительный комплекс. «Государственная поддержка в виде льготной ипотеки – это скорее спасательный круг для отрасли, который помогает выжить. Особенность инвестиционного поведения россиян – высокий уровень доверия вложениям в недвижимость, однако денег в кошельках становиться в реальности меньше, покупательская способность падает. Застройщики конкурируют своими ипотечными программами со съемным жильем», – говорит Александр Нода. Инфраструктуре некомфортно Говоря о строительной индустрии, обычно прежде всего имеют в виду строительство жилья. В то же время есть значительный блок, связанный с созданием социальной инфраструктуры и дорог. В отличие от строительства жилья, где заказчиками и покупателями являются, в основном, граждане, главный игрок в этом направлении – государство и частично муниципалитеты. В этой нише, куда нечасто обращается взор среднестатистического жителя, тоже разворачивается немало интриг и баталий. Жители видят лишь их последствия – при этом иногда в виде долгостроев. Владимир Копытов считает, что власти Пермского края проводят грамотную политику. «В 2020 году более 4 млрд руб. выделено строительным предприятиям в виде авансов для возведения объектов различного назначения, а также по программам расселения ветхого и аварийного жилья, проблемных домов обманутых дольщиков. Более умело и грамотно составляется конкурсная документация, благодаря чему исключен риск появления будущего недостроя, даже с учетом выплаты аванса по договору. В период пандемии, а также проведения СВО при увеличении стоимости строительных материалов и конструкций краевое Министерство строительства оперативно разработало меры по поддержке строительной отрасли, в том числе в виде возможного увеличения цены контракта до 30% стоимости», – перечисляет эксперт примеры решений региональной власти, которые поддерживают отрасль. Борис Николаев в качестве положительных изменений последних лет называет, в том числе «меры поддержки строительной отрасли в градостроительных аспектах, упрощении административных процедур, в секторе госзаказа и вопросах ценообразования». В то же время, говоря об этих факторах, Александр Кашеваров не разделяет оптимизма и приводит данные статистики, которую ведет их СРО. «Если еще 3–4 года назад порядка 80-85% пермских подрядных организаций из почти 700 членов СРО работали преимущественно в Пермском крае, то сегодня их осталось 20–25%. Остальные ушли работать в другие регионы», – констатирует эксперт. Среди главных причин некомфортного ведения строительного бизнеса в сфере госзаказа Александр Кашеваров называет две: устаревшую систему ценообразования при формировании конкурсной документации и кадровую проблему в профильных министерствах и ведомствах. Причем это компетенции именно краевой власти: с этого года основные полномочия в сфере градостроительства и строительства дорог перешли на уровень краевой власти. Городская администрация фактически не влияет на эти направления – даже разрешения на строительство дает край. При формировании госзаказа на строительство объектов в Пермском крае, как и во многих других регионах, по-прежнему применяется так называемый «базисно-индексный метод», который давно устарел и не позволяет адекватно устанавливать цены контракта. В результате либо на объект очень долго не находится подрядчика, потому что серьезные организации не видят экономической целесообразности браться за эту работу, либо находится такой, который уводит объект в «долгострой». Примеры в Перми – у многих на глазах. Много лет не заканчивается строительство детской поликлиники в Орджоникидзевском районе на ул. Социалистическая. В Кировском районе на ул. Шишкина также до сих пор не сдана поликлиника, строительство которой началось еще в 2017 году. По некоторым оценкам, стоимость ее по контракту – на 120 млн ниже реальной цены. Такие примеры можно продолжать, увы, долго. К счастью, в прошлом году появилось постановление правительства № 1315, которое позволяет подрядчикам доказывать необходимость увеличения стоимости контракта и получать дополнительное финансирование. Но это сложная процедура, к тому же получение дополнительных бюджетных средств затруднено: их нужно специально изыскивать. По мнению, Александра Кашеварова, нужно переходить на «ресурсный» метод, который применяется в ряде территорий страны. Если говорить упрощенно, то при расчете контракта применяются те цены, которые действуют на данный момент. Для этого в последние несколько лет внедряется система ФГИС ЦС, куда производители должны вносить актуальную информацию о сделках. Пока система не работает на полную мощность, но федеральный Минстрой предпринимает усилия к тому, чтобы сделать ее реальным рабочим инструментом. Вторая проблема – кадры, и ее решение – тоже в компетенции региональных властей. Если говорить о Пермском крае, то здесь идет глобальная работа по изменению структуры заказчика. Речь идет о создании на краевом уровне службы единого заказчика, который бы вел все серьезные стройки. Сегодня строительством объектов здравоохранения занимается Минздрав, спортивных – Минстрой и т. д. При этом необходимых специалистов в этих министерствах просто нет. Подобная служба единого заказчика уже действует на федеральном уровне, но субъекты Федерации только начинают об этом думать, и Пермский край здесь идет даже с опережением по отношению ко многим другим регионам. Если указанные изменения будут доведены до логического завершения, мы увидим значительные позитивные изменения в отрасли, считает Александр Кашеваров. «Несколько лет назад подобные проблемы были у дорожников. Но был сделан ряд правильных шагов, и сегодня в этой отрасли появилась экономика, «выросли» хорошие подрядчики, которые стали зарабатывать, а все планы дорожного строительства реализуются. Можно и нужно это обеспечить и в других направлениях строительства, и мы видим, что шаги в этом направлении краевая власть делает», – заключает эксперт. Фото: Ольга Юшкова / ФедералПресс, Полина Зиновьева / ФедералПресс, инфографика: Маргарита Неклюдова / ФедералПресс