Движение вверх: какой была география и структура инвестиций в российскую недвижимость в 2022 году

Положительная динамика Зафиксированный уровень превзошел прошлогодние показатели на 10 %. Однако говорить о восстановлении рынка пока еще рано, и речь скорее идет о его переформатировании, чем о росте. После введения «пакетных» санкций и ухода из страны западного ритейла на продажу «вышло» большое количество объектов коммерческой недвижимости. Основными претендентами на покупку западных активов стали отечественные девелоперы: на их долю пришлось до 96 % от общего количества сделок. Микаэл Казарян, член совета директоров IBC Real Estate, считает, что в этой ситуации перед российскими инвесторами открывается широкое поле действий: высоколиквидные лоты продаются с хорошим дисконтом к рынку, а их доходность в 1,5 – 2 раза выше уровня ставки Центрального банка. Бизнес не стал упускать возможности занять освободившиеся места: количество инвестиций в коммерческие помещения только за первые 9 месяцев 2022 года составило 55 % от общего числа сделок на рынке недвижимости, что на треть превысило сумму вложений за весь 2021 год. Активнее всего российские коммерсанты инвестировали в офисы (45 % всех договоров) и складские помещения (30 % от всех сделок). По мнению управляющего партнера NF Group (бывшая Knight Frank Russia) Алексея Новикова, «даже при сохраняющейся неопределенности российские инвесторы продолжают приобретать активы, что свидетельствует об относительно позитивном настрое игроков рынка». Куда «ушли» инвестиции Основная часть инвестиций досталась российским столицам. В Москве объем вложений в коммерческую недвижимость составил 69 % от общероссийского, а на долю Санкт-Петербурга пришлось 19 %. Остаток «ушел» в регионы, где основным драйвером роста стали покупки торговых помещений: за год количество таких сделок выросло в 4 раза (с 3 до 12 %). Около половины всех договоров за 2022 год заключили девелоперы, остальные приобретения – за инвестиционными компаниями и частными инвесторами, а вот госсектор и банки в крупных инвестиционных вложениях участия не принимали. По прежнему высоким спросом пользуются помещения с полностью выполненной отделкой «под ключ»: сегодня такая недвижимость в структуре инвестиций занимает до 80 %. Сохраняющиеся экономические риски заставляют ряд покупателей искать иное применение устаревшим объектам: часть новых владельцев торговых центров собираются менять их вид деятельности и трансформировать в мебельные, развлекательные или скидочные центры. Другие рассматривают возможность сноса и строительства на их месте жилых помещений или апартаментов, а также предполагают использовать под организацию производств. На этом фоне наиболее уверенно чувствует себя сектор складских помещений: по итогам текущего года объем инвестиционных сделок в эту область составит 2,2 миллиона кв. метров. Другим перспективным направлением для вложения средств остаются офисы. После ухода из страны зарубежных компаний наибольшее количество свободных объектов в этом сегменте заняли офисные помещения класса «А». Неплохую динамику роста демонстрируют и вложения в объекты гостиничной инфраструктуры: введение «нулевого» НДС сроком на 5 лет, льготные кредиты и развитие внутреннего туризма с начислением кешбэка за поездки по стране стали основными драйверами для увеличения инвестиций в этот сегмент недвижимости. Ближайшие перспективы В IBC Real Estate говорят о сохранении тренда на увеличение вложений в коммерческую недвижимость и в 2023 году. Продолжится уход с российского рынка компаний из «недружественных» стран, а основным покупателем освободившихся площадей останутся российские инвесторы. Вместе с тем постепенно увеличивается поток покупателей и из стран СНГ: так, компании из Казахстана и Армении активно финансируют покупку бизнес-центров и новых участков под строительство в России. «На фоне развития внутреннего туризма и активной господдержки отечественного производства в перспективе 2-3 лет наиболее привлекательными для инвесторов станут новые форматы недвижимости», – считает Екатерина Космарская, замруководителя департамента исследований и аналитики компании IBC Real Estate. Согласно опубликованному прогнозу компании CORE.XP, в следующем году общий объем инвестиций в российский рынок недвижимости может составить порядка 300 миллиарда рублей, из которых большая часть придется на сферу коммерческого сегмента рынка. «В связи с продолжающимся процессом ухода иностранных собственников с российского рынка в следующем году мы также сможем наблюдать крупные сделки с объектами коммерческой недвижимости», – уверена руководитель отдела инвестиций и рынков капитала CORE.XP Ирина Ушакова. Фото: РИА Новости/Максим Блинов