В декабре 2022 года на вторичном рынке Москвы спрос снизился на 25% в годовом выражении
Объем спроса на вторичном рынке столичного жилья в декабре 2022 г. соответствовал стандартным показателям и на 25% отстал от декабрьского показателя 2021 г. По итогам прошлого месяца на вторичном рынке «старой» Москвы средняя стоимость «квадрата» составила 275,8 тыс. руб., что на 0,35% ниже, чем в ноябре 2022 г., и на 1,35% ниже, чем в декабре 2021 г. В Новой Москве предложение за месяц подешевело в среднем на 0,1%, за год подорожало на 2,1% – до 203,1 тыс. руб. за «квадрат». В Московской области медианная цена квадратного метра в декабре находилась на уровне 138,9 тыс. руб.: по отношению к ноябрьскому показателю она снизилась на 0,05%, в сравнении с декабрьскими значениями 2021 г. повысилась на 5,1%, сообщает компания «Инком-Недвижимость».
Сергей Шлома, директор направления «Вторичный рынок» компании: «В декабре 2021 г., впервые за всю историю наблюдений за вторичным сегментом жилья в Москве, был зафиксирован значительный рост спроса: все ожидали подъема ключевой ставки ЦБ, что и происходило, но при этом сохранялась возможность взять доступный ипотечный кредит. Поэтому количество принятых авансов и проведенных сделок зашкаливало, что совершенно не характерно для декабря.
Откровенно говоря, многие профессиональные участники рынка и в конце 2022 г. ожидали подобного эффекта в связи с угрозой отмены льготной ипотеки на первичном рынке. Но ее продлили, лишь повысили ставку на 1 п. п. (с 7% годовых до 8%). В целом на рынке жилья суеты не наблюдалось, и последний месяц 2022 г. был похож на обычный декабрь: происходило плавное затухание спроса. Люди понимали, что до Нового года они уже не успеют выбрать квартиру и провести сделку, а потому нет нужды суетиться, можно заняться этим позже. Так, в декабре мы видели традиционное затишье, и во второй половине месяца на вторичном рынке остались только единичные его участники».
По словам Дмитрия Таганова, главного аналитика компании, на всех территориях Московского региона месяц от месяца наблюдалось плавное снижение средней цены вторичной экспозиции – это началось в апреле прошлого года, уменьшение было очень незначительным, тем не менее, оно отражает общий тренд на рынке жилья. Годовое увеличение средней цены предложения в ТиНАО и Подмосковье объясняется, прежде всего, вымыванием самых экономичных объектов – в экспозиции остаются более дорогостоящие варианты, механически повышая усредненный показатель. На практике стоимость сделок уменьшилась повсеместно и значительно.
«Оглядываясь на 2022–й, мы видим следующее: фактически реальная цена продажи «вторички» к концу года упала на 20% от пиковых значений в марте. Если говорить об общем впечатлении, рынок недвижимости сейчас находится в преддверии некоторых фундаментальных изменений. Главное – что цены неизбежно будут снижаться, и в 2023 г. придется затянуть пояса. Это понимание есть практически у всех (у покупателей и продавцов, у застройщиков и банков), это ожидание висит в воздухе. И можно сказать, что рынок сегодня стал более осмысленным и разумным – ни иллюзий, ни паники у его участников больше нет, все осознают суть происходящего. Это хорошо, ведь если ты предупрежден, значит, вооружен.
В ближайшей перспективе во вторичном сегменте вполне спокойно и безболезненно стоимость может снизиться еще на 10% – учитывая, что в 2020–2021 гг. рынок был перегрет, и в результате надулся огромный ценовой пузырь. Теоретически допускаю, что в дальнейшем, постепенно, цены опустятся еще на 5%», – констатирует Сергей Шлома.
Специалисты выделили яркие тенденции конца прошедшего года. Так, увеличилась популярность сделок свободной продажи (реализация одной квартиры без одновременного приобретения другой). Многие осознают, что при падении спроса и цен лучше продать жилплощадь побыстрее, и после получения денег выждать: позже можно совершить более выгодную сделку по покупке.
Другой тренд – спокойное отношение покупателей к квартирам под залогом. Эксперты по недвижимости отмечают повышение грамотности населения в вопросах операций купли-продажи жилья, и в правовых аспектах сделок в том числе; растет уровень доверия современным технологиям. И если раньше люди боялись покупать квартиру, которая находится в ипотеке, то сейчас опасений гораздо меньше.
Отдельной строкой – маркер кризисного периода: рост числа «прямых обменов». «Так называемый прямой обмен подразумевает передачу собственниками своих жилых помещений друг другу. До появления рынка недвижимости для многих граждан это был единственный способ изменения жилищных условий; впоследствии его практически вычеркнули из практики сделок более эффективные товарно-денежные технологии. Однако хорошо забытые бартерные схемы возвращаются при возникновении очередного экономического коллапса в стране, когда сфера недвижимости испытывает его последствия, и есть недостаток покупателей с живыми деньгами. Так было и в 1989 году, и в 2008-м, и в 2015-м. В декабре 2022 г. зафиксирован 4-кратный рост количества прямых обменов на «вторичке» Москвы, – рассказывает Сергей Шлома. – Но использование подобных инструментов всегда носит временный характер: как только рынок возвращается к нормальному функционированию, бартерные схемы исчезают, поскольку имеют огромное количество недостатков».