"Какой-то "Колхоз 2.0": в центре Казани построят ТЦ с общежитием

Проект необычного молла с временным жильем в столице вызвал сомнения у экспертов рынка недвижимости

Как стало известно "Реальному времени", в Казани успешно прошел экспертизу проект торгового центра с объектами общепита и общежитием. Необычный по концепции молл планируют построить на пересечении улиц Нариманова и Мартына Межлаука, в двух кварталах от ж/д вокзала. Проект уже получил одобрение межведомственной комиссии при президенте республики. ТЦ, в котором под одной крышей окажутся торговля, общепит и общежитие, будет построен на "намоленном" месте — с лихих 90-х здесь "прописался" один из росших тогда как грибы казанских рынков. Подробнее о проекте торгового комплекса, изменениях, которые пришлось внести по настоянию Рустама Минниханова, и о том, что бывает, если исполком Казани не идет навстречу рынку, — в нашем материале.

Строить можно!

Проект строительства в Казани на улице М. Межлаука, 26/32 торгового центра с объектами общепита и общежитием получил положительное заключение государственной историко-культурной экспертизы.

Ранее этот необычный молл со второй попытки получил одобрение межведомственной комиссии по вопросам градостроительной деятельности в исторических поселениях под председательством Рустама Минниханова. Условием одобрения стало снижение этажности построек.

Подлежащий застройке участок площадью 4 000 кв. м расположен в границах объекта культурного наследия республиканского значения — "Достопримечательное место "Культурный слой исторического центра города Казани XI—XVIII вв.". Из акта госэкспертизы следует, что строительство нового здания не разрушит общий исторический облик этой части Казани — потому как облика как такового не сохранилось: "С начала XXI в. произошел снос исторической застройки, разрушение внутриквартальной структуры, заполнение пустырей временными зданиями и сооружениями торговли".

В качестве эксперта выступил замдиректора по научной деятельности Института международных отношений КФУ, завкафедрой Всемирного культурного наследия Рафаэль Валеев. Он пришел к выводу, что строительство торгового центра возможно при условии соблюдения предусмотренных проектной документацией мер по обеспечению сохранности ОКН.

Четверть — торговле, четверть — общепиту, остальное — общежитие

В распоряжение "Реального времени" передали документацию, позволяющую судить как о внешнем облике будущего торгового центра, так и о его технических характеристиках. Он представляет собой комплекс из восьми разноуровневых корпусов, один из которых служит входной группой в ТЦ, два представляют небольшие одноэтажные пристрои, два — трехэтажные и три — четырехэтажные, причем у последних пяти зданий верхние этажи — мансардные. Кроме того, под всем участком будет выстроен еще один этаж — подземный, площадью 3,4 тыс. кв. м, на 3 тысячах из которых планируется разместить автостоянку на 110 машино-мест. Под него придется вырыть котлован глубиной 3,8 м и общей площадью 3,7 тысяч кв. м.

Заказчиком документации, обосновывающей меры по обеспечению сохранности ОКН при строительстве ТЦ, выступила казанская компания "Нереида". Письмо с просьбой ее разработать подписал еще прежний директор фирмы Максим Ильин.

Сам проект молла разработала по заказу казанского ООО "Специализированный застройщик "Аван-Девелопмент" архитектор Гульнара Аскарова. Согласно документу, площадь застройки участка составит 2,4 тыс. кв. м (60 процентов), а общая площадь здания составит 10,7 тыс. кв. м., из них 7,3 тыс. кв. м — площадь надземной части.

Под размещение торговых помещений предварительно отвели 1,5 тыс. кв. м на первом этаже комплекса, под общепит там же — еще столько же (из расчета на 125 посадочных мест). А под общежитие на 120 проживающих — 3,58 тыс. кв. м. В имеющихся в распоряжении нашего издания документах есть одно несоответствие: на чертеже представлено здание с четырьмя надземными (включая мансардный) этажами, а в пояснительной записке речь идет о пятиэтажном здании с подземным — шестым этажом. Двор этого "торгово-жилого" центра планируют озеленить — по большей части газон будет располагаться на стилобате подземной автостоянки.

Нимфе нужен капитальный дом

Сейчас на месте, где будет строиться торговый центр, стоят так называемые нестационарные объекты торговли — палатки рынка с романтическим названием "Нереида" (в честь морской нимфы). Они, как сообщил "Реальному времени" осведомленный источник, скоро пойдут под снос.

Однако еще в 2016 году арендатор этого земельного участка — казанское ООО "Нереида" — пытался через суд внести "поправку" в договор с исполкомом Казани, который еще в 1998 году предоставил эту землю "для организации мелкооптовой и розничной торговли" без права строительства капитальных сооружений. ООО "Нереида" захотело внести поправку в многократно продлевавшийся договор аренды путем заключения допсоглашения в части разрешенного использования земельного участка на улице Межлаука, д. 26/32 в соответствии с основным видом — многоквартирные жилые дома не выше 3 этажей с использованием первых этажей под объекты общественного питания, торговли, бытового обслуживания. Однако Арбитражный суд РТ отклонил иск, указав, что "истец с заявлением о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования в предусмотренном законом порядке в Комиссию по землепользованию и застройке при руководителе исполнительного комитета г. Казани не обращался", а "предметом договора аренды являлся земельный участок <…> с видом разрешенного использования "для развития малого рынка".

Логично предположить, что причиной иска "Нереиды" могло стать желание собственников компании построить на месте нестационарных рыночных палаток нечто более капитальное и перспективное в плане приумножения капиталов. Но в судебном решении особо подчеркнуто, что "обращение ООО "Нереида" с требованием о признании за ним права на использование земельного участка в соответствии с основным видом разрешенного использования "многоквартирные жилые дома" по существу направлено на обход процедур, предусмотренных градостроительным и земельным законодательством для согласования изменения видов разрешенного использования земельного участка и предоставления земельных участков для целей жилищного строительства, в том числе процедуры торгов для ранее сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков".

Чей рынок?

"Реальное время" попыталось узнать подробности о планах застройки территории рынка у Дмитрия Каргина, занявшего пост гендиректора ООО "Нереида" вскоре после Ильина в сентябре 2022 года. Однако его телефон до момента сдачи статьи оставался вне доступа. Мы готовы опубликовать комментарий руководства компании по получении.

Единственным собственником "Нереиды" в августе прошлого года стала Ольга Рахманова. Предпринимательница является совладелицей еще нескольких фирм в Краснодаре, Томске и Москве. До нее учредителями компании в равных долях были Калимуллин Азат Рустамович — совладелец ряда фирм, в том числе высокогорского ООО "Биектау", лаишевского ООО "Азатлык" и ООО "Казанские бани", и Хасанов Искандер Харисович, бывший гендиректор ООО "РС Инвестмент" — фирмы-застройщика ЖК "Грин Сити" на ул. Новаторов. До них "Нереида" была в собственности у предпринимателей Сергея Яшина и Сергея Добролинского.

Что же касается еще более ранних хозяев предприятия, то, согласно данным "СПАРК-Интерфакс", с 2009 по 2015 год 25-процентной долей в компании владел Анатолий Агрба, чьи фамилия, имя и отчество совпадают с ФИО объявленного в розыск члена ОПГ "Тукаевские".

"Этот проект — какая-то "каша"

Эксперты рынка коммерческой недвижимости концепцию необычного торгового центра оценили неоднозначно.

— Этот проект — какая-то "каша", на мой взгляд, — отреагировал на новость о строительстве ТЦ с общежитием гендиректор АН "РеАгентство" Юрий Чикиров. — Это место и так не пользуется популярностью у серьезных сетей и арендаторов, существует проблема с "заселением" соседнего ТЦ "Муравейник". А в новом проекте, на мой взгляд, все совершенно невнятно — здесь не усматривается никакой четкой концепции. Главное было, похоже, обеспечить объект парковочными местами не ниже нормы. К общежитию, общепиту и ТЦ тут остается пристроить, например, МФЦ.

— Полагаете, ни одно из направлений не актуально? — уточнило "Реальное время".

Скептически отнесся Чикиров и к планам разместить в будущем ТЦ общежитие и общепит:

— Сейчас все идет по пути развития дискаунтеров — и торговля, и общепит, и гостиничный бизнес: не гостиница, а общежитие, не кафе, а столовая. А с точки зрения торговли, мое мнение, этот объект будет работать, но только если тут будет классический рынок.

Эксперт "Реального времени", гендиректор компании "А-Девелопмент" Мурат Ахмеров оценил объем вложений в молл на уровне 70—100 тысяч рублей за кв. м с учетом стоимости земли и коммуникаций: "Размер инвестиций будет зависеть от уровня отделки и технического оснащения, с которыми помещения будут передаваться в аренду".

На вопрос о том, насколько перспективным ему кажется этот проект, Ахмеров заметил:

Совсем не понял собеседник издания решение объединить две абсолютно разных функции в одном объекте:

— Насчет общежития вопрос — что это за формат? Это коливинг, хостел, гостиница или апарт-отель? Даже при том, что локация самого объекта привлекательная, в центре города, у меня возникают сомнения в успешности реализации проекта. Я ни разу не сталкивался с тем, чтобы общежитие было в составе торгового центра, — заключил эксперт.