Сами виноваты: из-за чего чаще всего срываются сделки с жильем
Нередко люди, сами того не желая, сильно затрудняют сделки с жильем и даже приводят к их срыву из-за банального упрямства, лени или принципиальности. Сайт "РИА Недвижимость" попросил экспертов поделиться примерами таких ситуаций и дать рекомендации, как можно избежать попадания в них.
Развелись, но не разделили
Часто осложняют свои имущественные отношения бывшие супруги, которые после развода официально не разделили квартиру, приобретенную в браке. Разумеется, при продаже такой квартиры возникнут проблемы, констатируют в Федеральной нотариальной палате (ФНП).
Все, что нажили супруги в браке, является их совместной собственностью, если они не заключали брачный договор или соглашение о разделе совместно нажитого имущества, напоминают нотариусы. Они также обращают внимание, что расторжение брака не прекращает права собственности обоих супругов, просто после развода собственность становится долевой. На кого именно был оформлен тот или иной объект недвижимости, роли также не играет. В любом случае у второго супруга сохраняется право на долю в этом имуществе. И сроков давности тут нет.
В практике риелторов встречается немало ситуаций с "неразведенными" квартирами. Часто им приходится разыскивать одного из бывших супругов, чтобы получить от него согласие на проведение сделки. Ведь если продать такую квартиру без его разрешения, то в дальнейшем он может оспорить эту продажу.
"Мы продавали коттедж, в свое время его приобретала семья. Супруги развелись, разъехались. Спустя время муж решил продать дом. Пришлось объяснить мужчине, что у него не получится оставить бывшую жену без доли от продажи дома. Разыскали супругу. Сначала она вообще не хотела в этом участвовать, но мы ее убедили, что деньги будут весьма кстати. Мы нашли ей нотариуса, в нашем присутствии она написала согласие, которое мы прикрепили к протоколу выхода на сделку", – приводит пример из своего опыта руководитель отдела "На Киевской" агентства недвижимости "Миэль" Наталья Левинсон.
Но бывают случаи, когда подобные сделки срываются из-за того, что второй супруг встает в позу и принципиально не дает согласие. А иногда его вообще невозможно разыскать, констатируют риелторы.
"Мы покупали для нашего клиента двухкомнатную квартиру на вторичном рынке. Выбрали вариант. Проверяем документы. Выясняем, что это совместно нажитая в браке недвижимость, но муж давно пропал без вести, при этом официально он не был признан умершим. Естественно, согласие на продажу от супруга продавец предоставить не сможет. В конечном итоге эта сделка так и сорвалась, так как в свое время собственница не озаботилась тем, чтобы привести все документы в порядок", – вспоминает агент отделения "Пречистенка" агентства "Миэль" Екатерина Артамонова.
Сильно осложняется ситуация в том случае, если один из бывших супругов умирает, а совместно нажитое имущество так и не было разделено по всем правилам, говорят нотариусы. В этом случае пережившему супругу придется доказывать свои права на долю в этом имуществе в суде. Если и он не будет заниматься этим вопросом при жизни, то бремя выделения такой доли через суд ляжет на его наследников.
Рекомендация. Нотариусы и риелторы рекомендуют супругам все имущественные вопросы решать заранее, не дожидаясь проблем, либо посредством брачного договора, либо через соглашение о разделе совместно нажитого имущества.
Перемудрили с завещанием
Поводом для потенциальных конфликтов между родственниками станет ситуация, когда собственник квартиры обещал оставить ее конкретному человеку, но так и не написал завещание в его пользу. Либо завещание было составлено настолько спорное и заковыристое, что даже его наличие не сняло всех вопросов.
В результате после смерти собственника наследники вступают в долгие баталии и добиваются имущества через суд.
"Обычно люди составляют завещания, в котором наделяют правами на имущество своих близких, но встречаются завещания и лишающие наследства. Так, в нашей практике был случай, когда женщина оставила все имущество своей маме, однако в этом же документе она лишила мужа наследства по любым основаниям, о чем указала отдельно", – рассказывают нотариусы.
Мать умерла раньше дочери (завещателя), другого завещания не было. Наследственным имуществом оказалась квартира. Из наследников по закону остался только супруг, который был лишен наследства. Однако как пенсионер по старости он имел право на обязательную долю в наследстве независимо от содержания завещания – то есть ему причиталась доля в размере, составляющая не менее половины того, что он бы получил по закону.
Таким образом, если бы не было завещания, супруг унаследовал бы всю квартиру, так как он единственный наследник первой очереди, а так унаследует только половину. Другая же половина квартиры становится выморочным имуществом, то есть должна перейти государству, описывают сложную схему нотариусы.
В настоящее время дело находится в суде, где супруг, несмотря на завещание, пытается оформить в судебном порядке права на все жилое помещение, говорят в ФНП.
"Есть примеры, где завещатель указывает в завещании конкретные родственные отношения. Например, пишет – "завещаю дочери". А на деле оказывается, что это дочь супруги от первого брака, которую наследодатель не удочерял официально. То есть юридически родственниками наследодатель и указанная им наследница не являются, несмотря на то, что, к примеру, могли прожить одной семьей большую часть жизни. В итоге такая отметка о родстве мешает нотариусу выдать свидетельство о праве на наследство – приходится отправлять наследников в суд", – рассказывают в Федеральной нотариальной палате.
Риелторы отдельно выделяют проблему, с которой приходится сталкиваться при продаже квартир умерших отцов семейства.
"Периодически возникают ситуации, когда объявляются их внебрачные дети и высказывают свои законные претензии на имущество. Если другие наследники уже успели продать жилье, велик риск, что суд признает сделку недействительной", – говорит управляющий партнер компании "Метриум" Надежда Коррка.
Рекомендация. Если у вас есть желание оставить свое имущество конкретному родственнику, то нужно обязательно составить завещание. При этом следует очень взвешенно подходить к его составлению, заранее продумать разные варианты развития событий, быть максимально точным в формулировках. Особенно важно грамотно составить завещание в случае наличия у одного из супругов внебрачных детей. При этом завещатель может быть уверен, что о нюансах и содержании составленного им документа никто не узнает раньше времени – тайна завещания охраняется законом, и до открытия наследства никто из родственников с текстом ознакомиться не сможет.
Чтобы наследники не просто получили наследство, а выполнили какие-то условия имущественного или неимущественного характера, нотариусы советуют воспользоваться таким инструментом как наследственный договор. В этом случае к нотариусу нужно идти вместе с наследниками, так как наследственный договор –это уже многосторонняя сделка, которая требует согласия наследников на заявленные в таком договоре условия.
Кстати, круг таких условий ограничен – среди них не может быть тех, что ущемляют правоспособность наследника. Например, наследодатель не может потребовать от наследника вступить в брак, отказаться от получения образования, изменить вероисповедание и так далее. Такие условия противоречат закону и сделают документ ничтожным.
Завели отношения в тупик
Семейные дрязги и конфликты, неспособность людей договориться между собой – вот то, что с гарантией осложнит решение всех вопросов, касающихся жилья.
Особенно сложно приходится нотариусам и риелторам в тех ситуациях, когда ссорятся между собой супруги.
"Образцовая на первый взгляд семья, которая многие годы обращалась к одному и тому же нотариусу по разным поводам, как-то вновь пришла в хорошо знакомую нотариальную контору, но уже с просьбой подготовить договор о продаже семейной недвижимости. Сделка была непростая, так как недвижимость находилась в долевой собственности. Она приобреталась с использованием средств маткапитала, и у каждого члена семьи там была выделена доля. После продажи каждый покупал себе по небольшой отдельной квартире", – вспоминают в Федеральной нотариальной палате.
По словам нотариусов, супруги, находившиеся в разгаре бракоразводного процесса, измывались друг над другом и постоянно вносили новые правки в договор, часто не имевшие реального смысла, или исправляли то, что было уже согласовано.
"Через какое-то время сделка все-таки прошла. При этом стороны расстались в отвратительных отношениях. Кроме того, продавцам пришлось идти на уступки по цене объекта и дополнительно оставлять предметы мебели и обстановки, чтобы все-таки убедить покупателя купить их объект", – рассказывают в Федеральной нотариальной палате.
Также крайне часто затрудняют сделку с недвижимостью и распри между наследниками.
Был случай, когда сын и внук умершего (между собой они являлись дядей и племянником) получили в наследство квартиру, при этом сыну досталось 2/3 доли в праве собственности, а внуку – 1/3. Спор между родственниками возник еще на стадии оформления наследства.
По словам нотариусов, в унаследованной квартире много лет жил сын наследодателя вместе со своей семьей, внук же постоянно проживал в другом городе, где также имел в собственности жилое помещение. Он не пользовался правами собственника в унаследованной квартире, не исполнял обязанности по ее содержанию. Продавать свою долю именно дяде племянник (внук наследодателя) не планировал, хотя, по его словам, эта доля была ему не нужна, и он хотел бы ее реализовать. Дядя же в силу закона имел преимущественное право покупки этой доли перед другими покупателями.
Между собой родственники отказывались общаться. В итоге супруга сына наследодателя смогла договориться с внуком о стоимости, за которую он готов был продать ей свою долю квартиры. И в конечном итоге спасло ситуацию то, что сделка прошла дистанционно, само удостоверение договора состоялось в режиме видеосвязи. Расчет между сторонами проходил через публичный депозитный счет нотариуса. То есть родственникам удалось минимизировать личное общение.
Ну и, наконец, бывают просто эмоционально несдержанные люди, которые могут неадекватно вести себя на сделке или еще при показе квартиры.
Один из таких эпизодов из практики вспомнила руководитель офиса "Митино" агентства "Инком-Недвижимость" Наталия Борзенкова. Во время показа квартиры у семейной пары собственников-продавцов возник небольшой конфликт, после чего муж заявил, что его жена ненормальная. Естественно, у покупателей возникло подозрение, что жена состоит на учете в ПНД, разубедить их не удалось.
Рекомендация. Стоит решать все имущественные вопросы, когда отношения хорошие и шансы договориться высокие. Брачный договор, алиментное соглашение, завещание – эти и другие нотариальные документы как раз помогают избежать споров в будущем.
Если же родственники уже дошли до той стадии, когда лично общаться в конструктивном ключе не могут, избежать срыва сделки поможет ее дистанционный формат.
Решить спор и начать действовать рационально, а не под влиянием обид и эмоций, помогает привлечение третьей независимой стороны, так называемого медиатора. Ну а чтобы быть уверенными в том, что ни одна из сторон не уклонится от исполнения достигнутого в ходе таких переговоров соглашения, нужно удостоверить его у нотариуса. Тогда оно будет иметь силу исполнительного листа.