Благо как наказание: юристы предупредили, какое жилье станет проблемой
Доля в квартире с чужими людьми, доставшаяся по наследству дача-развалюха, квартира в безлюдном городке или поселке, где продать ее невозможно, – такие объекты могут принести немало хлопот своим владельцам. Сайт "РИА Недвжимость" решил выяснить у юристов, какое бремя ложится в этом случае на собственников и что же им делать с таким балластом?
Головная боль в наследство
Отказаться или принять?
Не всякое наследство – счастье. Случается, что после смерти родственников человеку достается дом-развалюха или квартира в глухой местности, которые не представляют совершенно никакой ценности, и не понятно, что с ними делать. Тратиться на их содержание тоже не хочется.
Если такой дом или квартира – единственное имущество, то от него разумно просто отказаться. Для этого надо подать заявление нотариусу, открывшему наследственное дело. Либо можно пропустить шестимесячный срок принятия наследства, советует адвокат Елена Гладышева.
В дальнейшем имущество примут наследники следующих очередей или оно будет признано выморочным и перейдет в собственность муниципального образования, на территории которого располагается.
Сложнее будет в ситуации, когда такой дом или квартира идут в комплекте с другой недвижимостью, которая действительно чего-то да стоит.
Дело в том, что наследство нельзя принять частично, предупреждает Гладышева. То есть если человек заявил о наследственных правах, то он претендует на всё, включая и нежелательные объекты.
Это подтверждает адвокат правового бюро "Олевинский, Буюкян и партнеры" Евгений Королев, поясняя, что нельзя отказаться от дачи где-то в глуши или квартиры в городке на Крайнем Севере и принять только квартиру в Москве.
Метры без бумажки
Дополнительные сложности наследникам создает и тот факт, что на неказистое имущество как правило нет грамотно оформленных документов. При полном их отсутствии придется делать запрос в местную администрацию или архив БТИ, у которых могут храниться копии правоустанавливающих документов, объясняет Гладышева.
Когда на руках есть хоть какие-то бумаги – старые договоры купли-продажи, мены, акты приема-передачи из архива умерших родственников – с ними нужно обратиться к нотариусу.
На основании этих документов у нотариуса нужно получить свидетельство о праве на наследство, с которым впоследствии следует обращаться в Росреестр для оформления права собственности.
Если нотариус откажет в выдаче такого свидетельства, сочтя имеющиеся документы не достаточными, надо подавать иск в суд о включении имущества в наследственную массу, добавляет Гладышева.
Неотвратимые долги
Стоит помнить, что собственность подразумевает наличие не только прав, но и обязанностей. Поэтому если человек принял дом в наследство, а затем выяснилось, что по объекту накопились долги, то, согласно статье 1175 ГК РФ, новому владельцу придется отвечать по ним, так как долги тоже наследуются.
Правда оплате подлежат только долги, возникшие в течение трех лет до момента получения наследства, указывает управляющий партнер адвокатского бюро "Геворкян и партнеры" Мушех Геворкян.
Важно не путать эту ситуацию с покупкой квартиры, когда при переходе права собственности долги за услуги ЖКХ остаются у предыдущего владельца жилья, а на нового ложатся только долги за капремонт, обращает внимание партнер юридической компании "Неделько и партнеры" Марина Клепко.
Если новый собственник не собирается жить в полученном доме или квартире, ему все равно предстоит платить налоги за жилье и вносить коммунальные платежи.
"В противном случае будет копиться долг, который потом взыщут с пенями в суде", – предостерегает член ассоциации юристов России Гульнара Беглова.
Как и в ситуации с любыми другими долгами судебные приставы могут наложить арест на счета и другое имущество должника и ограничить его выезд за границу, добавляет адвокат "Центрюрсервис" Екатерина Тютюнникова.
Оставлять неугодную недвижимость в запустении – тоже плохая идея. За это можно поплатиться. Например, если в старый дом, за которым никто не следит, забрались дети и травмировались, то со стороны правоохранительных органов к собственнику возникнут вопросы, так как именно на нем, согласно статье 210 ГК РФ, лежит ответственность в том числе и по содержанию имущества в надлежащем состоянии, объясняет Беглова.
Безвозмездно, то есть даром
Многие собственники в конечном итоге пытаются избавиться от балласта и продать проблемную недвижимость. Правда найти покупателя на такой непривлекательный лот бывает непросто.
"Можно попробовать продать жилье соответствующему государственному органу – например, департаменту городского имущества. Но тут важно иметь в виду, что для заключения такой сделки необходима заинтересованность органа власти в приобретении имущества. Понудить его к покупке ненужного объекта невозможно", – отмечает Гладышева.
С торгов реализовать неугодную недвижимость, по словам эксперта, не получится, поскольку такой случай не входит в перечень установленных законодательством ситуаций, когда это возможно. Собеседница агентства напоминает, что с торгов предусмотрена только продажа заложенного имущества, а также продажа в рамках процедуры банкротства и объектов в исполнительном производстве.
Можно попробовать и безвозмездно передать объект государству, хотя вся эта процедура достаточно непростая и долгая, предупреждает адвокат Виктория Данильченко.
"Для этого необходимо обратиться с заявлением об отказе от права собственности в орган местного самоуправления по местонахождению дома. Затем этот орган передает информацию в Росреестр для постановки объекта на учет в качестве бесхозяйного. По истечении года местные власти обращаются в суд с требованием о признании права собственности на эту недвижимость за ними", – описывает весь процесс адвокат.
При этом собственник, даже отказавшись от своего имущества, продолжает нести бремя его содержания вплоть до того момента, когда право собственности официально перейдет государству, предупреждает Данильченко.
Еще один вариант – отдать квартиру благотворительным организациям, например, заключив с одной из них договор дарения или договор безвозмездного пользования жилым помещением, добавляет Гладышева.
А вот сдача неликвидного жилья в аренду не всегда обернется выгодой. Скажем, если собственник готов пустить жильцов только за оплату коммунальных платежей, ему придется платить НДФЛ, так как это тоже будет считаться получением дохода, обращают внимание юристы.
Наилучшим выходом из ситуации здесь будет оформиться в качестве самозанятого, так как в этом случае придется платить не 13% налога, а только 6%, дает совет Геворкян.
Долевые мытарства
Еще сильнее осложняется ситуация в том случае, когда речь идет не о единоличном владении домом или квартирой, а о долевой собственности. В этом случае свои действия придется согласовывать с сособственниками.
Жить и договариваться
Если владелец доли хочет просто жить в квартире, то основная проблема, которая наверняка встанет перед ним, – договоренности по множеству бытовых вопросов с другими собственниками.
К примеру, один из хозяев хочет зарегистрировать кого-то в жилье. Тут есть четко оговоренные законодательством ситуации.
"Несовершеннолетнего ребенка (до 14 лет) возможно зарегистрировать без согласия других сособственников при наличии регистрации у родителя. А вот в случае с регистрацией совершеннолетнего человека обязательно понадобится их согласие", – отмечает Тютюнникова.
Что же касается правил совместного проживания, то будет оптимально зафиксировать их в соглашении, которое подпишут все владельцы. В нем можно определить не только порядок пользования жильем, но и то, какие коммунальные платежи и в каких долях будет оплачивать каждый собственник. В случае нотариального заверения такой документ будет иметь повышенную доказательственную силу в суде. Обращаться в суд с иском об определении порядка пользования имуществом придется в том случае, если достичь согласия не удается.
"Суд рассмотрит вопрос исходя из фактических обстоятельств дела и вынесет решение, которым установит, кто и как может пользоваться имуществом", – рассказывает Клепко.
Правда добиться исполнения этого решения будет не так просто, говорят юристы. Подавая иск в суд, нужно добиться не только решения суда о порядке пользования жилым помещением, но и о возложении обязанности по его соблюдению на собственников. После этого нужно получить исполнительный лист, и тогда в дело вступят судебные приставы. Правда и они не всегда могут добиться соблюдения порядка пользования квартирой.
Не жить, но платить
Владелец доли несет ответственность по уплате коммунальных платежей и налога на имущество, даже если не живет в квартире.
За ЖКУ придется платить, как минимум, в части их фиксированного размера (отопление, взносы на капитальный ремонт и т.д.). При этом коммунальные платежи будут распределяться между собственниками соразмерно принадлежащим им долям. В той части, которая оплачивается по счетчикам (например, горячее и холодное водоснабжение), не зарегистрированный и не проживающий в квартире собственник платить не должен.
Что касается ответственности за неуплату, то тут все аналогично ситуации, когда человеку принадлежит вся квартира или дом целиком. То есть должнику начисляются пени, а в случае большого долга взыскание происходит через суд со всеми вытекающими последствиями.
Единственное, что в данном случае управляющая не сможет ограничить, а затем и приостановить предоставление коммунальной услуги, так как это нарушит права других собственников квартиры, выполняющих свои обязательства.
В принципе собственники могут разделить лицевые счета, рассказали в пресс-службе "ПИК-Комфорт". Для этого всем владельцам нужно обратиться с коллективным заявлением в управляющую компанию или ТСЖ. В заявлении они должны прописать, в какой пропорции будет разделена оплата коммунальных услуг, а также таких услуг как домофон, антенна и т.п.
Если договориться друг с другом не удастся, то, по аналогии с соглашением о пользовании помещением, можно решить этот вопрос в судебном порядке.
Сдать или продать
Сдать долю в аренду и заселить постороннего человека в квартиру можно лишь с согласия других собственников, напоминают юристы.
"Правда можно предложить им сами взять вашу долю внаем. Например, составить договор, в котором предусматривается, что другие сособственники будут платить вам ежемесячно ½ от средней стоимости найма аналогичных квартир в этом районе", – предлагает вариант Беглова.
Продавать свою долю постороннему лицу собственнику не запрещено, однако он должен уведомить других владельцев о предстоящей продаже, так как у них есть преимущественно право покупки. Для этого владелец доли в квартире должен отправить им извещение заказным письмом с вручением под расписку в получении.
Интерес к приобретению долей сейчас невысок. Но неверно говорить о том, что доли вообще никому не нужны. Они пользуются популярностью у определенного круга покупателей. Например, это частные инвесторы, которые готовы вложиться и впоследствии получить прибыль при продаже целой квартиры, рассказывает руководитель офиса "Митино" агентства "Инком-Недвижимость" Наталия Борзенкова.
Также, по ее словам, бывают случаи, когда покупателю необходимо приобрести долю для наделения несовершеннолетних хоть каким-либо имуществом. Для ряда граждан приобретение доли – вариант получения московской "прописки".
Обычно стоимость доли оценивается с дисконтом от 30% до 50%, нежели мог бы получить продавец при продаже квартиры целиком с последующим разделением суммы, говорит Борзенкова. При этом чем больше размер доли, тем больше шансов на выгодную продажу.