Спрос обрушился, цены не снижаются: застройщики переживают негативную фазу

Нестабильная геополитическая ситуация обрушила спрос на рынке первичной недвижимости. Это фатальное стечение обстоятельств вынуждает девелоперов пересматривать стратегии, пишет деловой еженедельник «Конкурент».

По данным Росстата, по итогам января 2023 г. в топ-10 регионов по объему ввода многоквартирных домов застройщиками вошли Москва, Санкт-Петербург, Краснодарский край, Челябинская область, Приморский край, Новосибирская область, Республика Татарстан, Удмуртская Республика, а также Московская и Тюменская области.

Наилучшую динамику объема ввода многоквартирных домов застройщиками по отношению к аналогичному периоду прошлого года демонстрирует Краснодарский край, где, по данным Росстата, за первый месяц 2023 г. объем ввода многоквартирных домов застройщиками увеличился на 675,9%. Приморье стоит на втором месте с 474%.

«Мы ведем деятельность в условиях жесткой конкуренции, которая постоянно растет. Предложение на рынке превышает спрос», – говорит Яна Янкилевич, коммерческий директор компании Edelweiss.

В ситуации уменьшения спроса можно было бы ожидать от девелоперов некоторого снижения цен. Тем более что в этом плане им есть куда подвинуться, учитывая опережающий рост стоимости жилья в последние годы по сравнению с инфляцией на рынке стройматериалов, рабочей силы и т. д. Однако не все специалисты индустрии считают, что снижение цен – наиболее вероятное развитие событий.

«А с чего вдруг девелоперы будут снижать цены, особенно после того, как льготную ипотеку продлили еще на полтора года, пусть и с повышенным процентом? У застройщиков есть определенные ожидания по прибыли, которые они закладывают в цены, и на каждом этапе строительства цены поднимаются», – рассказал на условиях анонимности один из экспертов по недвижимости.

Впрочем, по его словам, текущая маржинальность строительства дает им возможность спокойно решать вопросы со скидками и дополнительными бонусами покупателям квартир в виде кладовых помещений. «Но скидки сейчас иногда доходят до 25%, а раз застройщик делает такие предложения, то он может себе это позволить – никто не будет работать не то чтобы в минус, даже в ноль», – добавил специалист.

По словам самих игроков рынка, девелоперы выводят проекты, закладывая минимум тридцать, а то и больше процентов на рентабельность. «Это необходимо для того, чтобы расширить диапазон финансового маневрирования. Потому что проекты в строительстве предполагают длинные сроки реализации – от 3 до 5 лет – с момента покупки земли до запуска управляющей компании», – поясняет Алексей Безгодков, директор ООО «СЗ «Акватория».

Он считает, что в скором будущем некоторые застройщики покинут рынок, так как правила игры усложняются и просто «заложить в проект маржинальность, что-то там построить и продать за сколько считаешь нужным» – не получится.

«На сегодняшний день я знаю девелоперов, которые могут зайти в новые проекты, но не делают этого в силу отсутствия перспектив. А есть застройщики, которые вообще от планов отказались. В основном это те, у кого не совсем удались предыдущие проекты. Репутация – еще один козырь нынешнего времени. На рынке останутся и будут вести борьбу за покупателя сильные игроки с качественными проектами», – говорит Безгодков.

Алишер Аббасов, генеральный директор ИСК «Система», полагает, что сейчас застройщики будут отказываться от излишеств, оставляя только самое важное и необходимое потребителю: «Еще не так давно у застройщиков наблюдался тренд на строительство квартир с отделкой. А сегодня чистовую отделку многие не предлагают. Уже есть и появляются новые девелоперы, которые в качестве инструмента снижения себестоимости будут стараться применять при строительстве более дешевые материалы. То есть застройщики начнут оптимизировать себестоимость. Соответственно, в дальнейшем маржинальность будет снижаться, и стоимость квадратного метра, как я предполагаю, начнет уменьшаться. Это связано в том числе и с тем, что спрос действительно себя начинает исчерпывать. Мы в своих будущих проектах начинаем пересматривать финансовые схемы и планы с точки зрения уменьшения стоимости объектов процентов на пятнадцать без потери в качестве строительства».

Девелоперы уверены, что текущая ситуация – действительно хороший повод задуматься над продуктом и его стоимостью. «Что касается стратегий и концепций застройщиков, здесь подход у каждого индивидуальный. Безусловно, кто-то предпочтет сместиться в сегмент ниже классом и за счет снижения себестоимости постарается нарастить объемы продаж, – рассуждает Игорь Савельев, коммерческий директор Global Development Company. – Однако замечу, что во Владивостоке и так уровень проектов не очень высокий, качественных проектов на рынок выходит в достаточно ограниченном количестве. И тем не менее увеличения покупательской активности в данном сегменте не наблюдается».

«Ситуация, при которой предложение превалирует над спросом, стимулирует застройщиков к конкурентным методам борьбы на рынке, – поясняет Алексей Безгодков. – Лично меня такая «игра» подзадоривает, ведь это некий вызов застройщикам, чтобы те начали более серьезно относиться к своим проектам, выдавая продукт более качественный, конкурентный».

Цена отображает реальный спрос – это индикатор готовности людей тратить на покупку определенную сумму. Сейчас население не готово к жестким тратам. Стоимость не соответствует большинству предложений. Но вот в перспективе, говорит Безгодков, новые проекты будут все больше усложняться и модернизироваться, а соответственно, не смогут стоить дешево. Но при этом только так появится возможность привлечь своего покупателя – удовлетворить самые изысканные его потребности.

Игорь Савельев: «Покупателей, готовых инвестировать в качественные объекты и платить за него, на рынке немало. Лично мы отходить от намеченных стратегий не планируем и продолжаем очень плотно работать над проектами в сегментах комфорт+ и бизнес».

Яна Янкилевич: «Политика нашей компании заключается в формировании качественного современного продукта, а он не может быть дешевым. Поэтому мы направили свое внимание в новых проектах на востребованную квартирографию с ликвидной площадью квартир, на ассортимент и формирование комплексных продуктов, которые можно включить в один ипотечный договор».

В целом снижающийся спрос – это временное явление, связанное с политической ситуацией в стране, успокаивают себя девелоперы. «Сейчас просто наступила негативная фаза для строительного бизнеса. Однако в целом потенциал для стройки во Владивостоке очень большой по сравнению с большинством других городов. В скором будущем застройщики начнут использовать отличный инструмент для реанимации внешнего облика города – реновацию и Владивосток засияет новыми красками. Лично я тоже думаю обратить на механизм реновации особое внимание», – резюмирует Алексей Безгодков.