«Размытый» класс. С рынка недвижимости исчез целый сегмент
На рынке недвижимости Владивостока складывается парадоксальная ситуация. Девелоперы жалуются на падение покупательской активности и одновременно продолжают выводить новые проекты, все более углубляясь в сегмент «комфорт», где стоимость квадратного метра продолжает оставаться высокой. Очевидно, что такие квартиры рассчитаны на «средний класс». Но достаточно ли в Приморье представителей этой социальной прослойки?
Спрос на квартиры есть всегда, уверяют эксперты рынка. Однако сейчас, на фоне большого количества предложений и выросших запросов потенциальных покупателей, застройщики подстраиваются под обстоятельства: не снижая стоимости, стараются улучшить качество своих проектов. При этом сильно размывая понятия «комфорт», «комфорт плюс» и «бизнес-класс» жилых комплексов.
Яна Янкилевич, коммерческий директор компании Edelweiss: «Вы ни в одном объявлении застройщика не встретите класса «эконом», даже самый скромный ЖК называет себя комфорт-классом. А между прочим, каждый уровень жилья регламентирован рядом требований к проектам. Но все как-то пропускают этот факт. Очевидно, выстроить привлекательность строящегося объекта проще, используя классы выше. Это маркетинг!»
Янкилевич поясняет, что один жилой объект может быть высоткой на 250 квартир в центре с минимальной придомовой территорией и отсутствием подземного паркинга, а второй – проект, рассчитанный на 100 квартир, в спальном районе, с подземным паркингом и множеством удобств. И оба называются «комфорт плюс». «Но это не соответствует действительности! Отсюда и отсутствие понимания у населения разницы: с виду оба проекта одного класса, одинаковой этажности, но с таким разным наполнением. А эти удобства напрямую влияют на стоимость квартир и комфорт проживания», – говорит коммерческий директор компании Edelweiss.
О том, что четкой классификации жилья на рынке нет, говорит и директор ООО «СЗ «Акватория» Алексей Безгодков: «Массовый сегмент – это как раз «комфорт». Раньше было принято называть его «экономом», но сейчас никто такой термин не употребляет».
Безгодков поясняет, что в чистом «экономе» мало кто готов сегодня работать. Речь идет о панельных домах, которые строятся по устаревшим технологиям 60-х годов, из расчета «экономнее некуда». «Как по мне, так такое строительство давно надо запретить на государственном уровне. Хотя бы с точки зрения безопасности – это не дома, а бетонные карточные домики. Не знаю, кто будет это покупать. Беднякам вообще никакие квартиры не нужны. А среднеобеспеченным гражданам – тем более такие дома без надобности», – говорит девелопер.
Генеральный директор ИСК «Система» Алишер Аббасов обращает внимание на то, что застройщики нередко и «комфорт плюс» выдают за «бизнес»: «На рынке сегодня очень много квартир, которые под ту категорию, которую им «присвоил» застройщик, подходят с большой натяжкой. Например, дом позиционируется как бизнес-класс, а на самом деле это «комфорт плюс», но продается дороже. Конечно, много жилья строится и реализуется в среднем ценовом сегменте, его больше, нежели реальных объектов класса «бизнес». Поэтому у застройщиков действительно могут быть проблемы с покупательским спросом: рынок перенасыщен».
Кто покупает? Основной покупатель квартир сегодня – банковский заемщик. Без входа в ипотеку приобрести жилье среднестатистическому жителю России практически невозможно.
Со слов президента Ассоциации риелторов «Приморская палата недвижимости» Марины Оборожной, средняя стоимость «квадрата» на первичном рынке недвижимости Владивостока зашкаливает за 200 тыс.: «Ипотечный платеж по новостройке в «комфорте» составляет минимум 60 тыс. руб. в месяц, плюс на ремонт нужно найти не меньше миллиона рублей».
Ключевой драйвер продаж – это льготная ипотека с господдержкой. То есть инструмент, доступный среднестатистической семье. «Как раз их и относят к «среднему классу», и в нашем социуме таких людей – большинство. Они имеют работу, создают семьи, рожают детей. Вот они и покупают квартиры. Например, ежемесячный платеж по «ДВ ипотеке» при средней стоимости квартиры в 6 млн – около 25 тыс. рублей. Такой платеж может себе позволить практически любая «средняя» семья во Владивостоке. Это дешевле, чем снимать квартиру в наем», – говорит Алексей Безгодков.
По утверждению застройщиков, ключевой момент в том, что сегодня изменился сам рынок жилья и самая низкая цена – это далеко не основной «продающийся» фактор. Определяющими для покупки квартиры являются две составляющие: наличие первоначального взноса и сама квартира.
«Если у человека все складывается благополучно и он уже стоит перед выбором, какую квартиру купить, то, конечно, для него в подборе жилья в приоритете будет качество этого жилья. Если уж заходить в многолетние долговые обязательства, то грамотно. В этой связи люди не сильно заостряют внимание на цене потому, что плюс-минус 500 тыс. – 1 млн на ипотечном платеже в конечном счете большую роль не сыграют. Судите сами: за одни и те же деньги человек может купить 40 кв. м с хорошим видом в современном жилом комплексе, с хорошей упаковкой, с парковками и подъездными путями или взять жилье побольше на 5 кв. м и чуть дешевле, но в доме, построенном из дешевых материалов в непонятной, неудобной локации. Как правило, выбор будет в сторону первого варианта», – рассказал Безгодков.
«На данный момент застройщики уходят от формата продажи квартир как таковых. Сейчас конкуренция происходит на уровне инфраструктуры, качества придомовой территории, стиля жизни, интересных планировок и отделки квартир, видовых характеристик, безопасности и уровня сервисов по обслуживанию жильцов дома», – поясняет руководитель отдела новостроек центра недвижимости и ипотеки «Этажи» Евгения Ашихмина.
«Если мы говорим об аудитории людей, которая выбирает именно качественные проекты «комфорт» и «комфорт плюс», а не те, которые просто так называются, то в основном это возрастная группа 35+, – комментирует Яна Янкилевич. – Есть, конечно, и молодые люди, кто покупает такие квартиры, но их меньше. По большей части такой вариант выбирают те, у кого уже есть жилье в собственности, и они хотят поменять его на более комфортное. Тогда они рассчитывают на продажу своей квартиры и за счет этих средств приобретают новую, если суммы с продажи не хватает, помогает ипотека или рассрочка от застройщика. Поэтому у нас так востребована услуга trade-in».
Алексей Исаков, генеральный директор ООО СЗ «ДаВинчи Групп»: «Ранее, на фоне отлаженного спроса, можно было строить в обычном темпе и быть уверенным, что все купят. Но вот пришли изменения одни за другими, которые, с одной стороны, увеличили объем строительства за короткий период, а с другой – снизили уровень покупательской способности. В итоге мы имеем текущий рынок, когда застройщикам приходится из кожи вон лезть, чтобы привлечь покупателей. Если несколько лет назад рынок жилья комфорт-класса был пустой, то сегодня именно он представлен на рынке в изобилии. Но комфорт-класс – это рынок улучшенного жилья, а, следовательно, более дорогого».
По мнению директора по развитию ООО «Металл-Инвест» Виктора Жарикова, востребованность квартир на рынке подстегивает отсутствие других возможностей инвестирования: «Около 90% населения России – люди достаточно малообеспеченные, и только 10% представляют социум «богатых». Так вот на фоне общей экономической стагнации, отсутствия развития и введения санкций против России эти «богатые» утратили возможность «заграничного инвестирования». Но потребность в инвестициях осталась. Приходится рассматривать внутренний рынок. Но что здесь имеется? Фондового рынка нет, автопрома нет, в золото и драгметаллы вкладывать – невыгодно.
Остается рынок недвижимости. Например, скупать здания и сдавать в аренду. А с квартирами еще проще – их можно сдавать в наем, перепродавать и так далее. Застройщики это хорошо понимают. Отсюда и стремление вывести на рынок новые проекты, и желательно нормального качества. Ведь инвесторы рассматривают вложения с точки зрения долгосрочной перспективы, а значит, востребованы будут качественные жилые объекты».
Евгения Ашихмина: «Важно понимать, что у всех покупателей свои цели приобретения недвижимости. Кто-то приобретает единственное жилье, некоторые инвестируют свободные средства с целью сохранения и приумножения активов. Опять же люди расширяют жилплощадь, меняют район проживания. Действительно, ядро спроса – это квартиры класса «стандарт».
Такие квартиры более доступны для покупки с минимальным первоначальным взносом. Ежемесячный платеж по ипотеке за такое жилье комфортен и сопоставим с платежом за аренду жилья. Классы «комфорт» и «комфорт плюс» нередко приобретаются с привлечением собственных средств, полученных от продажи квартиры на вторичном рынке. Люди действительно ищут более комфортные условия проживания, стремятся к повышению качества жизни и обновлению недвижимости».
Алексей Исаков рассказал, что ситуация, при которой предложение превосходит спрос, в итоге повлияет на стагнацию цен в этой категории. «Конечно, «средний класс» у нас есть, несмотря на отток мужского населения, а ведь именно от мужчин часто зависит приобретение такой дорогой покупки, как квартира. Но текущее положение дел на жилищном рынке приводит застройщиков и покупателей в новую нишу, которая пока практически полностью отсутствует на рынке по ряду причин: это рынок «эконом», или, как принято говорить, стандарт-жилья», – рассказал девелопер.
По его словам, строить жилье стандарт-класса с такими издержками, которые есть в Приморье, очень рискованно. Маржинальность таких проектов низкая, и даже на первом этапе получить финансирование под такой проект будет очень проблематично. Но чтобы дойти до банка, сначала застройщику нужно придумать, как организовать стройку, чтобы выйти на показатели цены стандарт-жилья, ведь у нас все дорого – от материалов до услуг.
«Поэтому пока нет проектов, которые предложили бы жилье по низкой цене. А вот спрос на него в текущих реалиях есть, и он высокий. Поэтому я уверен, что мы находимся в одном шаге от появления таких проектов на рынке, потому что рынком правит клиент, а клиенту сегодня нужно жилье стандарт-класса, – резюмировал Исаков.