«Зеленые» стандарты рынка недвижимости: учебный полет над полем «Клевера»
В ноябре 2022 года, практически одновременно с официальным сообщением о вступлении в силу ГОСТ Р — «зеленого» стандарта строительства многоквартирных жилых домов, разработанного «Дом.РФ» совместно с Минстроем России, — пришло второе, не менее официальное сообщение. В нем говорилось о том, что для другой «зеленой» системы оценки зданий, разработанной Национальным центром ГЧП и Центром устойчивого развития в сфере строительства и эксплуатации недвижимости при поддержке ВЭБ.РФ и «ПроГород», выбран фирменный стиль, логотип и название — «Клевер» (Clever).
Напомним, что «Клевер», в создании которого принимали участие многие игроки рынка коммерческой недвижимости (компании Millhouse, O1 Properties, Stone Hedge, Raven Russia, MR Group и другие, а также ряд экспертных компаний), позволяет оценивать проекты нежилой недвижимости на соответствие принципам «зеленого» строительства и устойчивости и обеспечивать применение ESG-подходов при проектировании, строительстве и эксплуатации зданий.
Прошло несколько месяцев, и вот уже 85 объектов коммерческой недвижимости заявлены на пилотное прохождение сертификации по системе «Клевер» (пилотная стадия продлится до конца 2023 года). Стоит пояснить, что пройти оценку и получить сертификат соответствия могут вновь построенные здания, проекты внутренней отделки, а также объекты после реконструкции или капитального ремонта. Также это могут объекты, которые готовились к сертификации по зарубежным системам (BREEAM, LEED, WELL и иным), но не успели подать документы или не получили ответ по уже поданному пакету документов, а уже полученные иностранные сертификаты могут быть перевыпущены по системе «Клевер» после ускоренной проверки.
Как рассказывает управляющий директор Национального центра ГЧП Артем Володькин, сегодня «Клевер» включает две методики оценки: для объектов, находящихся на стадии проектирования и строительства (New Construction), и для зданий в процессе эксплуатации (In-Use). Разработка первой версии методики New Construction была завершена в октябре 2022 года, а в конце года стадию публичных обсуждений прошла методика In-Use.
Артем Володькин управляющий директор Национального центра ГЧП «На конец февраля 2023 года участие в пилотной фазе подтвердили 85 объектов общей площадью около 5,3 млн квадратных метров. Среди них 52 объекта нового строительства, которые планируют пройти оценку и сертификацию по методике New Construction, и 33 эксплуатируемых объекта, нацеленных на методику In-Use. При этом большую часть объектов, подавших заявки на участие в «пилоте» (60%), составляет офисная недвижимость, за ней следуют социальные объекты, ретейл и складские комплексы. Я думаю, что сегодня сертификация по системе «Клевер» особенно актуальна для проектов, которые не завершили процесс оценки по BREEAM, LEED или WELL. Однако тема сертификации вызывает интерес и у тех участников рынка, которые проходят такую оценку впервые, так как она дает ряд преимуществ».
В марте 2023 года «Клевер» был включен в таксономию «зеленых» проектов Российской Федерации (постановление правительства РФ от 11 марта 2023 года № 373 «О внесении изменений в постановление правительства Российской Федерации от 21 сентября 2021 г. № 1587»). Таким образом, проекты, получившие высокую оценку по этой системе, могут считаться «зелеными» и претендовать на получение льготного финансирования.
«Таксономия является базовой системой для создания инфраструктуры финансирования экологической повестки в России и ориентиром для банков и финансовых институтов для подготовки и предоставления различных мер поддержки. Мы также прорабатываем и другие возможные варианты предоставления мер поддержки для сертифицированных проектов совместно с ведущими финансовыми организациями и институтами развития», — подчеркнул в беседе с BFM.ru Артем Володькин.
Впрочем, несмотря на весьма широкое распространение и признание системы «Клевер» на профессиональном и даже на государственном уровне, по сей день не утихают споры о том, нужна ли рынку коммерческой недвижимости «зеленая» сертификация в принципе. Для многих девелоперских, брокерских, консалтинговых компаний положительный ответ на этот вопрос очевиден. Причем, высказывая мнение управленцев, операционный директор компании MD Facility Management Борис Мезенцев подчеркивает: с точки зрения эксплуатации такая сертификация нужна и для УК, и для собственников.
Борис Мезенцев операционный директор компании MD Facility Management «Дело в том, что бизнес-центр или торговый центр недостаточно построить в соответствии с экостандартами. Эксплуатация «зеленых» зданий также имеет свою специфику, ряд собственных стандартов, требующих неукоснительного выполнения. Прежде всего это касается используемых при уборке материалов, сбора мусора, систем очистки воздуха и воды и так далее. Соответственно, когда здание сертифицировано, управляющая компания автоматически должна соблюдать все требования к эксплуатации. Кроме того, для проведения ряда работ нужны специалисты, которые есть далеко не в каждой FM-компании. Однако следует учитывать, что стоимость такой эксплуатации выше. Экологически чистые расходные материалы, утилизация, установки для очистки — все это требует дополнительных затрат. И далеко не все собственники готовы нести эти расходы на эксплуатацию, включая оплату труда квалифицированного персонала».
Таким образом, добровольная сертификация, по словам Бориса Мезенцева, это та «точка», в которой собственник принимает решение, нужно ли ему инвестировать в «зеленые» технологии, включая весь цикл существования здания. При этом распространено убеждение, что произошедшее за последнее время переустройство российского рынка серьезно сказалось на актуальности экоповестки. Руководитель коммерческого департамента West Wind Group Елизавета Ильюхина готова объяснить почему.
Елизавета Ильюхина руководитель коммерческого департамента West Wind Group «Опыт присутствия на российском рынке зарубежных систем BREEAM, LEED и WELL показал, что многие проекты проходили «зеленую» сертификацию. Собственникам недвижимости причастность к ESG-повестке важна не только как элемент имиджа и позиционирования проекта, но и как конкурентное преимущество в глазах покупателей и арендаторов офисов. Кроме того, размещение компании в помещении, прошедшем ESG-сертификацию, добавляло ей привлекательности при формировании HR-бренда. Однако изначально востребованность «зеленой» сертификации исходила в большей степени от иностранных игроков. Сертификация, ESG-повестка, экоповестка, осознанное потребление — все это развивалось во многом благодаря определенным требованиям западных компаний к самим зданиям и арендуемым помещениям. За последний год большинство этих компаний ушли с рынка или их стали возглавлять российские менеджеры. И сейчас «зеленый» сертификат не входит, что называется, в топ-10 требований к новому офису: мы больше не наблюдаем такой четкой зависимости востребованности того или иного офисного проекта от «зеленой» сертификации. Я считаю, что для того, чтобы добровольная «зеленая» сертификация зданий работала правильно, отечественный рынок должен дорасти до этого ментально. То есть должен сформироваться самостоятельный запрос от российских компаний, а не потому что мы помним западный опыт. И тогда «зеленая» сертификация у нас будет действительно актуальна. Причем эти сертификаты будут признаваться широкой общественностью, а не только внутри рынка».
Как будет развиваться «зеленая» повестка — покажет время. «Многое будет зависеть от того, насколько наши российские компании-арендаторы будут искренне заинтересованы в этом, насколько жесткими будут их требования к помещениям и зданиям в целом. А также от того, насколько наши девелоперы будут серьезно относиться к сертификатам и самому «зеленому» подходу в реализации проектов», — уверена Елизавета Ильюхина.
