В России вдвое выросло число выставленных на продажу торговых центров
В прошлом году удвоилось количество торговых центров (ТЦ), выставленных на продажу. ТЦ стали самым предлагаемым активом на продажу собственниками, особенно крупноформатные, говорит советник гендиректора Российского аукционного дома Наталья Круглова. Можно ожидать, что объем экспозиции ТЦ будет увеличиваться и в 2023 году вырастет еще на треть, считает она.
При этом цена продажи ТЦ снизилась - раньше стоимость равнялась чистому операционному доходу за 9-11 лет, сейчас - за 7-9 лет. Реализация этих объектов осложнена тем, что их денежные потоки находятся на уровне, необходимом для обслуживания кредитов или даже ниже. При этом хорошего сценария преодоления падения среднего чека у управляющих ТЦ нет, доходность с квадратного метра площади падает, а драйверы восстановления роста пока не найдены, отмечает Круглова.
Доля свободных площадей в торговых центрах Москвы стала максимальной за последние десять лет, подсчитали в CORE.XP. По итогам первого квартала средняя доля свободных площадей достигла 14%. До этого показатель превышал отметку в 10% в 2016 году, когда в пике достигал 11,5%. "Судя по всему, рынок ТЦ подходит к пиковым показателям объемов свободных помещений, после чего ситуация стабилизируется", - отмечают эксперты.
В неудобных для доступности покупателей торговых центрах могут пустовать и по 60% площадей
По данным IBC Real Estate, доля свободных площадей в ТЦ столицы около 12%, при этом в новых ТЦ, открытых в последние два года - 35%, а в ТЦ, удаленных от станций метро, доходит до 63%. Ввод новых торговых площадей в Москве в 2022 году упал в три раза по сравнению с 2021 годом, в городах-миллионниках и относительно небольших - в почти в пять раз. В городах же с населением от 500 тысяч человек до миллиона снизился с 54 тысяч кв.м в 2021 году до нуля в 2023-м.
Основные составляющие расходов ТЦ на управление и эксплуатацию, налог на имущество, обслуживание кредита, преимущественно росли в 2022 году и продолжают рост в 2023-м, говорит вице-президент Союза торговых центров Павел Люлин.
По данным MD Facility Management, только стоимость эксплуатации торговых зданий по итогам 2023 года вырастет на 10-20%. В прошлом году зарплата специалистов по профессиональной уборке выросла примерно на 5-7%. В этом году прогнозируется рост не менее 10% и на эти услуги, и на услуги по технической эксплуатации и охране. Расходные материалы для профессиональной уборки подорожали в 2022 году минимум на 10% и в этом году вырастут еще на 5-7%. По статье "техническое обслуживание" общее увеличение цен на услугу с учетом комплектующих, по прогнозам MD Facility Management, составит около 15%. При этом возможность оптимизации расходов на эксплуатацию за счет уменьшения объема услуг практически исчерпана.
"Сейчас грань между успешным и неуспешным торговым центром очень тонкая и даже те, которые в былые годы считались успешными после двух ковидных лет, санкций, исхода западных брендов и падения покупательской способности, скорее, балансируют на грани выживания".
В этом году по всей стране идет переоценка кадастровой стоимости недвижимости. Это может привести к тому, что число убыточных торговых центров возрастет в полтора раза, считает президент СРО "Региональная ассоциация оценщиков", профессор НИУ МГСУ Кирилл Кулаков. "Сегодня сумма налога на имущество с объектов торговой коммерческой недвижимости превышает 10% доходов. Иными словами, ежегодно выручка ТЦ за один месяц уходит на погашение только одного имущественного налога", - рассказал эксперт. Более 200 торговых центров, по его данным, уже выставлено на продажу. Если кадастровая стоимость вырастет, то, соответственно, вырастут и суммы налогов. По итогам предыдущей переоценки, средний рост кадастровой стоимости для коммерческой недвижимости составил 6-8%, что привело к пропорциональному увеличению налогов. Сейчас действует мораторий на применение результатов кадастровой переоценки земельных участков, проведенной в 2022 году в случае, если кадастровая стоимость выросла. Но мораторий не распространяется на объекты капитального строительства, отмечает Кулаков. Новая кадастровая стоимость начнет применяться с 2024 года, а уплатить налоги от нее собственники должны будут в 2025 году.
Союз торговых центров вместе с Минпромторгом подготовил ряд обращений к властям регионов с предложением поддержать ТЦ в сложных условиях и не поднимать налоги, не повышать кадастровую оценку земельных участков, сообщил Люлин. Властям регионов было предложено оказать на региональном уровне поддержку торговым центрам, некоторые из которых оказались в сложных условиях в 2022 году, пояснили в пресс-службе Минпромторга. В некоторых регионах, по словам Люлина, к обращению прислушались (например, в Московской области). "Рост налога на земельные участки может стать той последней гирькой на весах, которая может перевести торговый центр в разряд убыточных. Результат мы видим сейчас на примере многих объектов - банкротство, взыскание банком, продажа или деградация". Банки от этого не выигрывают, отмечает эксперт, так как им приходится заниматься непрофильными активами, которые сейчас выгодно не реализовать, государство от банкротящегося предприятия не получает полный объем налогов, собственник теряет бизнес, а покупатели - возможность качественного сервиса и удобных покупок, перечисляет эксперт.
Кадастровая оценка объектов недвижимости должна учитывать рыночную ситуацию, обращает внимание Круглова. "Поэтому хочется думать, что переоценка торговых объектов облегчит жизнь их владельцам, а не усложнит дополнительно", - говорит она. Возможно, поддержка властей в части создания на базе ТЦ социально-ориентированных объектов с мягким регулированием снижения их стоимости, считает она, позволила бы пройти период трансформации рынка крупноформатной торговли более мягко.
Уже сегодня девелоперы рассматривают земельные участки, занимаемые ТЦ, как потенциальные площадки для жилищного строительства, отметил Кулаков.
