ЦБ вновь ужесточает банкам выдачу "ипотеки от застройщика"
Банк России дестимулирует выдачу рискованных ипотечных кредитов, полная стоимость которых существенно ниже рыночного уровня: с 30 мая 2023 года по таким ссудам, выданным после 15 марта текущего года, банкам необходимо будет формировать дополнительные резервы. При этом у них остается достаточно возможностей для рыночного снижения ставок, сообщил регулятор.
Речь идет о так называемой "ипотеке от застройщика" с экстремально низкими нерыночными ставками вплоть до 0,1%. Они достигаются за счет завышения цены приобретаемой квартиры на 20-30% - эту разницу застройщик затем в виде комиссии платит банку для компенсации его выпадающих доходов.
"Такие программы несут риски для заемщиков, банков, а также искажают общую статистику, что в итоге мешает принятию взвешенных решений всеми участниками. Регулирование Банка России будет ограничивать распространение таких схем и способствовать снижению рисков", - подчеркнули в Центробанке.
Соответствующее указание ЦБ РФ зарегистрировал Минюст.
Под повышенное резервирование подпадают ипотечные кредиты, полная стоимость которых существенно ниже рыночного уровня (рыночной процентной ставки, РПС) - в качестве такового применяется значение доходности 10-летних государственных облигаций федерального займа (ОФЗ), усредненное за три предшествующих дате выдачи календарных месяца (если кредит выдается в рамках госпрограмм, то за вычетом размера возмещения).
Резерв увеличивается на 30%, если полная стоимость кредита ниже рыночной ставки более чем на 1/5, и на 50% - если ниже более чем на 1/2.
Для обеспечения единообразного применения введенных мер с 7 апреля 2023 года на сайте Банка России в первый рабочий день месяца публикуется рыночная процентная ставка по состоянию на первое число отчетного месяца, пояснил регулятор.
Ранее председатель Центробанка Эльвира Набиуллина неоднократно заявляла о рисках подобных ипотечных схем. В середине марта она назвала эти схемы "черт знает какими". Из уст представителей регулятора также звучали предостережения о том, что ЦБ может инициировать законопроект о полном запрете такого вида кредитования в том случае, если макропруденциальные меры не сработают и новые схемы "ипотеки от застройщика" продолжат появляться.
Для ориентира Банк России с 7 апреля начал публиковать размер рыночной процентной ставки по состоянию на первое число отчетного месяца
По предварительным данным Банка России, ипотека в феврале текущего года выросла на 1,5% после традиционного для начала года замедления, но темпы при этом все равно ниже среднемесячных за 2021 год. Выдачи ипотеки с господдержкой также начали восстанавливаться после январского замедления - со 128 до 209 млрд рублей (рост на 64%).
По мнению члена генсовета "Деловой России", владельца ГК "Удача" Владимира Прохорова, в данной ситуации, скорее, нужно говорить не об экономике, а о защите покупателей, об их праве на достоверную информацию. Кризисные явления в экономике, очевидно, привели к падению реальных доходов населения. "В прошлом году мы наблюдали существенный спад спроса на квартиры. Были случаи, когда люди отказывались от покупки уже на этапе сделки. К концу года спрос восстановился, но и взрывного роста, несмотря на расширение льготных ипотечных программ, не произошло", - отметил он.
Согласно отраслевой аналитике, доля реализованного и нераспроданного жилья на первичном рынке России составляет, соответственно, 31 и 44%, сетует руководитель направления взаимодействия с финансовыми институтами ГК "А101" Анатолий Клинков.
"Принятая сейчас мера не отразится на покупателях, которые уже оформили ипотечный кредит по низкой ставке, однако новые подобные продукты от девелоперов и банков едва ли появятся в обозримом будущем", - отметил он. По его мнению, разумным компромиссом могли бы стать субсидии девелоперам на 2-3% от базовых условий, в том числе программ господдержки. "В этом случае размер банковской комиссии позволяет девелоперам не повышать стоимость квартир", - указал он.
По мнению представителя строительной отрасли, предпринятые меры могут привести к дальнейшему снижению покупательской активности. В результате девелоперы, которые не смогут выполнить банковские ковенанты в части наполнения эскроу-счетов, вынуждены будут перейти к более осторожным прогнозам по темпу продаж. Также замедлятся темпы вывода на рынок новых проектов.
Между тем
Банк России считает недопустимым навязывание потребителю страховки при приобретении другого продукта или услуги, например авиа- и железнодорожных билетов, сообщили "РГ" в пресс-службе регулятора. По мнению ЦБ, заранее автоматически проставленное согласие на покупку страховки лишает потребителя возможности осознанного выбора. "В ближайшее время мы намерены расширить периметр такого мониторинга, в него войдут также туристические операторы", - подчеркнули в Банке России.
