В Москве для Казани создали проект комплексного развития территории Восточной дуги

На окраине столицы Татарстана вырастут жилые районы на 300 тысяч человек

Как стало известно "Реальному времени", Институт Генплана Москвы разработал концепцию комплексного освоения территории "Восточная дуга" — на 18,6 тысячи га земли, принадлежащей бизнесмену Алексею Семину в границах Казани. Проект планировки такого масштаба разработан для столицы Татарстана впервые и стал продолжением проекта "Яблоневые сады": "цепочка" из девяти микрорайонов-сателлитов тянется вдоль всей восточной границы города. Принципы градостроительной концепции "Восточная Дуга" претендуют на то, чтобы стать примером при планировании развития агломераций по всей России. Подробнее о проекте и сложностях в его реализации — в нашем материале.

В противовес западному хаосу

Проект освоения территории "Восточная дуга" включает в себя девять проектов планировки территории, которые связаны дорогами между собой и с Казанью. На 18,6 тысячи га предполагается построить 8,6 млн кв. м жилья и поселить в новых, отдаленных от центра города жилых комплексах 307,4 тысячи человек.

Ориентируясь на генплан Казани (разработанный на срок до 2040 года), в основу которого положена полицентрическая концепция развития, авторы предложили достойную альтернативу стихийной застройке западной окраины Казани, где 17-, 25-этажные спальные районы не обеспечены ни социальной, ни транспортной инфраструктурой.

Проект является логическим продолжением анонсированного ASG 2 года назад проекта планировки территории "Яблоневые сады", который был разработан казанским "Аванпроектом", а теперь оказался вписанным в общую концепцию. "Этот проект является частью непрерывного цикла системной и последовательной работы института с Казанью с 2014 года — от подготовки генерального плана, ПЗЗ и МНГП до разработки документации по планировке территории, — считают в Институте Генплана Москвы. — Такая практика комплексного взаимодействия с территорией "от общего к частному" позволяет институту наращивать свои компетенции в регионе и выступать в качестве одного из ключевых градостроительных экспертов, оценивающих и определяющих направления пространственного развития города".

Концепция разрабатывалась для новой территории, все с чистого листа — в этом ее уникальность, отмечают проектировщики. Здесь собраны все решения, призванные сделать жизнь еще более комфортной. Принципы градостроительной концепции "Восточная Дуга" могут стать примером при планировании развития агломераций по всей России.

Главная задача, которая была поставлена перед проектировщиками — создание комфортной качественной городской среды. Если в Казани плотность жилой застройки составляет от 10 тыс. кв. м до 25 тыс. кв. м на гектар, то на Восточной дуге планируется всего 2,8 тыс кв. м на гектар. На территории предусмотрена вся необходимая социальная инфраструктура, смоделирован оптимальный транспортный каркас — дороги и развязки, необходимые для перемещения как внутри новых микрорайонов, так и в другие районы города. В проекте предусмотрены и объекты обслуживания населения — торговые и бизнес-центры, спортивные и культурные объекты, и главное производственные зоны — новые рабочие места, этому вопросу при проектировании уделялось особое значение. Всего, по оценкам градостроителей, на Восточной дуге планируется создать от 65 до 100 тысяч рабочих мест.

На землях ASG, задействованных в проекте "Восточная дуга", под объекты социальной инфраструктуры отводится 143 га, под производственно-складскую застройку, объекты обслуживания населения и инженерную инфраструктуру — 234 га.

Концепция "Восточной дуги" учитывает, что Казани нужны не просто новые новые площадки для жилой застройки, но и проекты, которые помогают вести ее грамотно: в нее изначально заложена этапность освоения территории. На сегодня проект "Восточная дуга" — крупнейший проект развития на неосвоенной территории, который может стать основой для продолжения работы в рамках всей Казанской агломерации, а заложенные в нем подходы и принципы градостроительства применимы не только к Татарстану — этот опыт может быть использован и шире — в России.

Больше зелени

Другая особенность проекта — обилие зелени, наличие непрерывного зеленого каркаса. О необходимости его создания в Казани много говорилось, но закладывается в проект это впервые. Авторы проекта предлагают сохранить при застройке существующие леса и "отдельные участки ценных природных ландшафтов", превратив их в парки и скверы с целью создания единого зеленого каркаса.

Только на землях одного из самых крупных собственников участков на Восточной дуге — ASG — под озеленение отводится 377 га (без учета озеленения в жилых комплексах), тогда как непосредственно под жилые комплексы — лишь 299 га. В проекте Яблоневые сады под зеленые зоны отведено 70 га частной земли — это практически площадь казанского микрорайона "Солнечный город" — 50 га. Ранее никто из застройщиков и близко не отводил такие территории под зеленый каркас.

За всестороннюю аналитику и комплексный подход проект "Восточная дуга" был признан лучшей градостроительной концепцией на форуме "Казаныш-2022". К его реализации предполагается приступить уже в этом году а завершить в 2053—2063-м — через 30—40 лет.

Предполагается, что освоение территорий "Восточной дуги" позволит ежегодно вводить в строй 150—300 тысяч кв. метров жилья.

Стройка захватит озеро Чебакса

Микрорайон "Яблоневые сады", который планируют вписать в земельный участок между Салмачами и Новыми Салмачами по обе стороны от улицы Центральной так, чтобы основная часть застройки приходилась на территорию заброшенного плодопитомника, станет самым южным в цепочке микрорайонов на востоке татарстанской столицы. Чуть севернее планируется построить два вплотную примыкающих друг к другу микрорайона — "Южный парк" и "Новое Вознесение", а чуть западнее — вплотную к существующему поселку Вознесенское — "Новое Вознесение-2".

Еще севернее запроектированы микрорайоны "Самосырово" (между существующим одноименным поселком и планируемой к рекультивации Самосыровской свалкой) и "Тихая гавань" (ближе к Мамадышскому тракту между Самосыровым и Самосыровским кладбищем). А на берегах озера Чебакса выстроят еще два микрорайона — "Вертелёвка" и "Чебакса". Замыкает цепочку будущих новых микрорайонов "Северный парк" — между Чебаксой и Белянкино.

В первую очередь собираются осваивать территории, прилегающие к Мамадышскому и Вознесенскому трактам — "Тихая гавань" и "Самосырово".

А как с инфраструктурой?

По опубликованным деталям проекта, которые именуются "предложениями по развитию", трудно судить о плотности и этажности планируемой застройки, а цифры пока не обнародованы. Но даже если бы эти характеристики стали сейчас известны, говорить о них, как о чем-то незыблемом, не приходится, поскольку это не более чем "предложения по развитию".

Проектом планировки микрорайона "Самосырово" предусмотрено построить две школы — на 600 и 800 мест, и два детсада — на 285 и 260 мест. А в ППТ "Тихая гавань" заложены две школы на 1 501 место и на 1 224 места и четыре детсада — три на 340 мест, один — на 260.

Поскольку данных, на какое количество жителей рассчитан каждый микрорайон нет, будем исходить из того, что в среднем на микрорайон будет приходиться 1/9 часть всего планируемого населения Восточной дуги — 34,2 тысяч человек. Но даже если сравнивать с "Салават купере", где уже в 2021 году жило более 30 тысяч человек, а построенные к настоящему времени три школы и восемь детсадов не покрыли всех потребностей в местах для школьников и дошколят, можно надеяться, что на Восточной дуге вопросы социальной инфраструктуры будут решены лучше, чем на западной окраине Казани.

"Антимиграционный" план

Каркас будущей улично-дорожной сети восточного "ожерелья" Казани в Институте Генплана Москвы планируют выстраивать, положив в основу уже стоящий в пробках Мамадышский тракт, правда, модернизировав развязки и примыкания, а также строящийся Вознесенский тракт. Еще одна планируемая дорога — новая хордовая магистраль, которая, по замыслу проектировщиков, будет пересекать территорию "дуги" с севера на юг, обеспечивая "связь между микрорайонами и общественными центрами".

Проектировщики полагают, что "каждый будущий микрорайон самодостаточен, поскольку насыщается социальной инфраструктурой, торговыми и бизнес-центрами, спортивными и культурными объектами, бульварами и парками, а также объектами инженерной и транспортной инфраструктуры". Также они исходят из того, что поблизости от будущих микрорайонов планируется строительство нескольких индустриальных парков, а по другую сторону трассы М-7, которая служит границей "дуги" и города, уже имеются действующий Кощаковский кирпичный завод, а также "иные производственные объекты и логистические центры".

В итоге, по замыслу проектировщиков, на Восточной дуге планируется создать от 65 до 100 тысяч рабочих мест.

Расчет на общественный транспорт

Альтернативу личному транспорту на Восточной дуге проектировщики видят в общественном. Они исходят из предположения, что запроектированная ими улично-дорожная сеть будет построена вовремя и станет работать в соответствии с разработанной ими компьютерной моделью, а доступность будущих районов в перспективе обеспечат линии метрополитена и трамвая, заложенные в генплане Казани.

Что же касается трассы М-7, вдоль которой должна протянуться Восточная дуга Казани, то Институт генплана Москвы предлагает модернизировать развязки и примыкания к ней, а также "организовать дополнительные остановки общественного транспорта". Сейчас на этом участке М-7 общественный транспорт не ходит, соответственно, нет и остановок.

"Реальное время" обратилось с запросом в группу компаний ASG invest — мы попросили пояснить, как там планируют решать вопрос с дорожной, инженерной и социальной инфраструктурой. В частности, поинтересовались, когда и какие дороги будут построены для обеспечения транспортной доступности объектов Восточной дуги, кто и на каких условиях будет строить инженерные сети для новых микрорайонов и какие именно планируется создать точки приложения рабочей силы в новых "мини-городах", кроме предприятий торговли и обслуживания. По получении ответ будет опубликован.

"Нужны реальные покупатели"

— Сейчас ситуация на рынке новостроек достаточно непростая, — руководитель компании "Счастливый дом" Анастасия Гизатова. — Если в 2020 и 2021 годах разбирали все, причем вне зависимости от местоположения и стоимости, поскольку был значительный инвестиционный спрос, и льготная ипотека такие инвестиционные сделки подстегнула, а сейчас мы видим только рост количества нераспроданных новостроек. Чтобы они продавались, нужны реальные покупатели, люди, которые где-то работают и получают зарплату, позволяющую покупку жилья. И этот вопрос стоит остро: есть ли у нас столько рабочих мест в реальном секторе экономики, которые могут обеспечить такую зарплату потенциальным покупателям.

Что касается местоположения микрорайона "Самосырово", то квартиры там, по ее мнению, могут представлять интерес для потенциальных покупателей:

— Тут все уже будет зависеть только от цены и решения вопроса с транспортной доступностью. Ведь на квартиры в ЖК "Беседа" и в высокогорском ЖК "Царево" покупатели нашлись, а в Самосырово, несмотря на близость к полигону ТБО земельные участки под индивидуальное строительство успешно продаются, в силу близости к городу и к челнинской трассе.

В любом случае можно говорить, что данным проектом Татарстан снова громко заявил о себе, выступив новатором теперь и в градостроительстве, отмечают эксперты. Восточная дуга — пример профессионального современного подхода к комплексному освоению территорий. Это крупнейший проект развития на неосвоенной территории, который уже обсуждается в градостроительном сообществе и побеждает в архитектурных конкурсах.

Проект Восточная дуга, как успешный пример, станет основой для продолжения работы уже в рамках Казанской агломерации, а распространение заложенных в него подходов и принципов градостроительства возможно не только для Татарстана, но и для России. Территории, которые еще несколько лет назад не имели программы развития, сегодня обрели строгую логику, которая направлена на гармоничное развитие территорий Казани.Казань должна иметь возможности для развития, городу нужны новые площадки для жилой застройки, а подобные проекты, помогают ей это делать правильно, учитывая самые передовые практики и не повторяя ошибок прошлого, считают градостроители. В концепцию заложена этапность освоения данной территории, которая обоснована всеми необходимыми анализами, расчетами. Проектировщики уверены, что все дороги и социальные объекты будут появляться в строгой увязке со строительством жилья.