Рубль пал в неравной борьбе. Вырастут ли цены на недвижимость вслед за ростом курса валют?
Тридцать лет назад курс рубля к доллару был отпущен в свободное плавание, и сколько он штормов за это время пережил, не счесть. Обвалы нашей национальной валюты, получившие название «черные вторники», с тех пор происходят регулярно – и не только по вторникам. Как раз сейчас мы видим очередной скачок – доллар уже стоит больше 80 рублей и, похоже, дешеветь не собирается.
У российских граждан за это время выработался условный рефлекс: курс падает – значит все подорожает. И продавцы недвижимости не исключение. При каждом удешевлении рубля они лихорадочно переписывают ценники. Вот только толку от этого практически нет.
Сладкая парочка
Рублевые и долларовые цены на недвижимость шли рука об руку до сентября 2011 года. После чего разбежались в разные стороны на несколько лет. Доказав тем самым, что их дружба зависела исключительно от мирового спроса на нефть. И только после того как черное золото снова стало востребованным, корреляция цен возобновилась.
Если не принимать во внимание острые политические ситуации, влияющие на колебания курса, девальвация рубля вызывается преимущественно искусственным путем для того, чтобы залатать дыры в государственном бюджете путем увеличения денежной массы от экспортных доходов.
Дефицита бюджета не возникает, когда у населения денег куры не клюют. Скорее, наоборот. Поэтому повышать стоимость недвижимости, которую и без того никто не покупает, вслед за внезапным ростом курса доллара бесполезно. И те, кто это понимает, просто снимают на время свои объекты с продажи.
Александр Москатов, управляющий директор сети «Миэль», считает: «Традиционно и стереотипно, при росте курса доллара продавцы, особенно продавцы объектов бизнес-класса и выше, хотят пересчитать стоимость своего объекта соразмерно ослаблению рубля. Особенно в моменте резкого роста. Как правило, эти пики очень короткие, потому что покупатель не готов поддержать эту идею, не готов платить больше, ибо у нас рублевый рынок. Такие эмоции носят краткосрочный характер, и продавцам приходится откатывать назад».
На фоне общего резкого подорожания и уменьшения предложения спрос на объекты с незавышенной ценой возрастает, они становятся востребованными. Казалось бы, нужно только радоваться. Но тем, кто использует недвижимость как инвестиционный актив, это сулит убытки: в пересчете на валюту сделка уже не выглядит привлекательной.
Маленькие по три или большие по пять
Случившийся год назад обвал рубля был вызван внешнеполитическим конфликтом, который затем, из-за введенных санкций, в итоге привел к укреплению национальной валюты. Многие инвесторы пересчитали цены на свою недвижимость кратно взлету курса доллара, но побоялись опустить их, когда вырос рубль. Тем самым они заморозили свои продажи минимум на полгода, не получив дохода с оборота и потеряв на капитализации.
Текущая ситуация не имеет ничего общего с прошлогодней и вызвана значительным сокращением валютной выручки от продажи нефти и газа. Социальные обязательства государству исполнять нужно, и рубль ожидаемо стал тонуть. Продавцы недвижимости снова подались кто в лес, кто по дрова. Одни просто сняли объекты с экспозиции, другие каждый день переписывают цены.
«Как правило, при росте курса валюты продавцы очень оперативно реагируют повышением цен, некоторые по-прежнему пытаются зафиксироваться в валютном эквиваленте. В итоге мы получаем кратковременный активный спрос, который дальше переходит в небольшую фазу затишья. Этот год достаточно сложно сравнивать с предыдущим, так как 2022-й сильно отличался по насыщенности внешними и внутренними острыми социально-политическими и экономическими вопросами», – уверена Наталия Борзенкова, руководитель офиса «Митино» «Инком-Недвижимость».
«Доллар по двести» уже отложился в «генетической памяти» россиян. И даже если курс валют устаканится, граждане продолжат закрывать рублевые вклады с истекающим сроком и уходить в валютный кэш. Объемы покупки валюты в марте выросли по сравнению с предыдущими периодами в разы. Инвестиции в недвижимость уже не кажутся выгодными.
Казалось, падать уже некуда…
В ближайшие два года мы станем свидетелями того, является ли российский рынок недвижимости достаточно устойчивым и независимым от общемировых потрясений, или все эти разговоры регуляторов были переливанием из пустого в порожнее.
С одной стороны, прекращение действия льготной ипотеки и увеличение курса доллара должны привести к росту стоимости недвижимости, как первичной, так и вторичной. С другой стороны, весь мир уже начал погружаться в рецессию, которая приведет к снижению спроса на сырье и материалы – ключевые опоры нашего бюджета. А следовательно, и на кошельки покупателей жилья.
Ситуация на мировых рынках до боли напоминает 2008 год. Вот только в качестве сигнала стартового пистолета выступит не лопнувший ипотечный пузырь в США, как в прошлый раз, а что-то другое. Что именно – для нас, по большому счету, не имеет никакого значения, потому что мы так и не научились зарабатывать ничем, кроме продажи углеводородов.
Владислав Преображенский, исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы, полон оптимизма: «Следствием текущих тенденций может быть реализация нескольких сценариев. Первый – сокращение предложения первичной недвижимости на рынке с последующим выравниванием спроса и предложения в балансе, близком к текущим ценам на недвижимость. Второй – внедрение дополнительных мер поддержки строительной отрасли со стороны государства, которые позволят сбалансировать спрос на текущих уровнях цен, без сокращения, а в перспективе с наращиванием объемов строительства для выхода на запланированный объем ввода в 120 млн кв. м в год».
Будет ли третий сценарий, когда спрос на недвижимость падает настолько, что цены опускаются на 20-30% и значительная часть строек замораживается, вызывая банкротство девелоперов? Пока неизвестно. Многие участники рынка предчувствуют именно такое развитие событий.
Как найти покупателя на свою квартиру и не сойти с ума
Итоги I квартала по городам РФ: цена квартир на «вторичке» увеличивается в рублях
Квартиры в новостройках на 14% дороже, чем на вторичном рынке
Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости
