Покупатели московских новостроек переключаются на "вторичку"
МОСКВА, 14 апр — РИА Недвижимость. Цены на московское жилье, как на новостройки, так и на "вторичку", в первом квартале 2023 года продолжили снижаться на фоне по-прежнему невысокого спроса и все большего затоваривания рынка, рассказали РИА Недвижимость эксперты. Вместе с тем они видят некоторое оживление вторичного рынка и ждут перехода в этот сегмент покупателей новостроек, которых отталкивают слишком высокие цены на "первичку".
Новостройки
Спрос на первичном рынке жилья Москвы в первом квартале 2023 года оставался низким при сохраняющемся высоком объеме предложения, что негативно сказалось на числе сделок — продажи сократились на 30% по сравнению с показателем за тот же период прошлого года, привела свои данные гендиректор компании "НДВ Супермаркет недвижимости" Наталия Кузнецова.
Рост предложения
Количество проектов в реализации увеличилось в годовом выражении на 18% (квартал к кварталу), рассказала основательница "Бест-Новостроя" Ирина Доброхотова. По ее данным, на конец марта в столице в продаже находилось 362 проекта против 308 годом ранее.
А по количеству лотов экспозиция увеличилась на 52% — до 51,6 тысячи на текущий момент в Москве.
"Рост предложения, с одной стороны, связан с ограниченным спросом. С другой — с желанием девелоперов поддержать покупательский интерес за счет увеличения ассортимента", — объяснила она.
Ипотечный вопрос
Ослаблению спроса на московские новостройки способствует тот факт, что в первом квартале текущего года многие банки отменили субсидирование по околонулевым ставкам, объяснила директор ипотечного центра агентства недвижимости "Миэль" Юлия Ибрагимова. Сейчас остались акционные предложения буквально от нескольких застройщиков, дисконт в которых доходит до 25-30%, но только под некоторые их объекты.
В 2022 году покупки с применением субсидированных продуктов в целом были на уровне около 15%, оценила замдиректора по продажам компании "Гранель" Элина Ханнанова. Сейчас же эту программу частично заместили льготная и семейная ипотеки. Последнюю распространили на всех заемщиков с двумя несовершеннолетними детьми, вне зависимости от даты их рождения (ее доля уже достигла 35% в общем объеме продаж с использованием кредитов).
Однако и по этим программам господдержки в первом квартале банки постепенно увеличивали ипотечные ставки: в январе 2023 года средняя ставка составляла 3%, в феврале 2023 года она достигла 5%, а в марте — 6,5%, констатировала коммерческий директор "А101" Анна Боим.
А ведь ипотека по-прежнему является ключевым драйвером спроса на московские новостройки. В первом квартале 2023 года в старых границах Москвы 75% сделок заключалось с использованием ипотечного кредитования — за квартал этот показатель вырос на 0,5 процентного пункта, привел свои данные директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев.
При этом IT-ипотека, несмотря на хорошую ставку менее 5% годовых и обновленные условия, которые позволили значительно расширить число потенциальных заемщиков, не преодолевает планку 1 тысячи кредитов в месяц, поделился наблюдениями главный эксперт компании "Русипотека" Сергей Гордейко. По оценкам банка ВТБ, общий объем выдач по этой программе в Москве и области в первом квартале 2023 года составил не более 1,6 миллиарда рублей.
Цены пошли вниз
В результате достаточно слабый спрос при большом объеме предложения, конечно, сказался на цене квадратного метра первичного жилья столицы, но снижение было несущественным.
По данным аналитического центра "Инком-недвижимости", в марте на рынке новостроек "старой" Москвы средняя стоимость "квадрата" составила 343 тысячи рублей, что на 3% меньше по сравнению с мартовским показателем прошлого года.
Цены по-прежнему остаются высокими, и это во многом тоже сдерживает продажи, констатировала Ибрагимова.
"Все чаще покупатели интересуются квартирами с отделкой, а квартиры без отделки продавать становится все сложнее. Причем сейчас уже ведутся разговоры, чтобы продавать квартиры не только с отделкой, но со всей мебелью и техникой, чтобы все это упаковать в тело одного кредита", — отметила тренд глава агентства недвижимости "Pro Обмен", вице-президент Гильдии риелторов Москвы Екатерина Никитина.
Вторичное жилье
Рынок вторичного жилья Москвы в первые два месяца 2023 года вел себя достаточно вяло — оживление началось лишь в марте. При этом, как и в сегменте новостроек, также наблюдался рост предложения.
Продажи от уехавших
По данным аналитиков из "Инком-недвижимости", в марте в столице продавалось 86,8 тысячи лотов — на 35% большое, чем в январе-марте прошлого года.
"Весь первый квартал мы наблюдали стабильное пополнение экспозиции квартирами продавцов, перебравшихся за рубеж. Они продолжают выставлять свои объекты, продавая их либо полностью дистанционно, либо приезжая только на саму сделку", — рассказала Никитина.
Многие эксперты прогнозировали, что ситуация продажи жилья москвичами в связи с переездом станет локальной и, начавшись в октябре, завершится за несколько месяцев, однако, по словам собеседницы агентства, пока тренд сохраняется.
"В первом квартале доля квартир, продаваемых с целью или по причине переезда в другую страну, составила от 8 до 14% в зависимости от сегмента — такие лоты продолжают выставляться", — констатировала она.
Цены на московское вторичное жилье по итогам первого квартала тоже снизились, но незначительно — до 275,5 тысячи рублей "за квадрат", что на 4% ниже, чем по итогам первого квартала 2022 года, подсчитали в "Инкоме".
Дисконты продавцов в условиях сниженного спроса сохранялись — в среднем торг сейчас составляет около 5-8%, поделилась данными главный аналитик компании "Миэль" Екатерина Бережнова.
Рынок встрепенулся
Вместе с тем риелторы зафиксировали некоторое оживление рынка, начавшееся в марте — так, например, ежедневное число звонков и обращений клиентов в "Инкоме" увеличилось на 20% относительно февральских значений.
"По количеству авансов и сделок март этого года был на 7% эффективнее прошлогоднего, тогда как в марте 2022 года мы наблюдали ажиотажный спрос на рынке, цены были на пике. Также мартовский показатель реализованного спроса — авансы и сделки — на 27% опередил февральский", — констатировал директор направления "Вторичный рынок" агентства "Инком-недвижимость" Сергей Шлома.
Риелторы объясняют оживление покупателей, в частности, их переходом из первичного сегмента на вторичный рынок.
"В нашей компании, например, раньше каждая десятая сделка на вторичном рынке была продажей старой квартиры с единовременным приобретением новостройки, сейчас — лишь каждая 13-я", — констатировал Шлома.
Правда часть такого интереса — праздная, сильно увеличилось число тех людей, которые просто изучают рынок, но пока не собираются ничего покупать, добавил риелтор Евгений Коноплев.
"Активности сейчас на порядок больше, чем в спокойной нормальной фазе рынка, но в реальные результаты это не выливается — люди смотрят, торгуются, но не покупают", — поделился своими наблюдениями он.
"Вторичка" будет интереснее
В сегменте московских новостроек текущий уровень цен, даже с учетом скидок и акций, не сильно коррелирует с реально располагаемыми доходами населения и перспективами их роста в ближайшем будущем, отметил управляющий партнер компании "Живой комплекс Les" Олег Дедков.
Так что спрос на первичное жилье столицы и дальше будет под давлением, полагает он.
На фоне снижения интереса со стороны потенциальных покупателей застройщикам ничего не остается, как договариваться с банками-партнерами о новых программах лояльности и больше денег вкладывать в маркетинг и рекламу, сказала Никитина.
"По имеющимся у нас данным в первом квартале текущего года застройщики увеличили свои рекламные бюджеты в среднем на 30%, что не может не отразиться на рентабельности бизнеса", — констатировала она.
По словам риелтора, многие компании начали активно работать с агентствами недвижимости — проводят совместные рекламные акции. Некоторые столичные девелоперы даже начали выезжать в регионы, организовывать выставки недвижимости для региональных покупателей, чтобы познакомить их со своими проектами.
Даже те застройщики, которые ранее вообще не работали с агентствами недвижимости, а создавали только свои отделы продаж, начали выходить на рынок и тоже предлагают свои объекты риелторам, обратила внимание Никитина.
"Но, несмотря на все сложности, я пока не вижу факторов, способных обвалить цены на вновь запускаемые новостройки, так как маховик инфляции никто остановить не в силах, а требования по заключению договоров на финансирование социальной инфраструктуры и увеличение величины земельных платежей при строительстве жилья неумолимо толкают себестоимость вверх", — отметил Дедков.
В связи с этим средняя цена квадратного метра в московских новостройках в ближайшей перспективе немного вырастет — в пределах 1,5-2,5% в зависимости от типа и класса жилья, дала свой прогноз Кузнецова.
На фоне высоких цен на "первичку" риелторы ждут дальнейшего перехода покупателей на вторичный рынок.
Ведь сейчас в старых границах Москвы ценовой разрыв между первичным и вторичным жильем превышает 70%. В результате часть клиентов предпочтут квартиры в домах старого фонда в силу их относительной доступности, объяснила управляющий партнер компании "Метриум" Надежда Коркка.
"Если застройщики будут держать свои цены перегретыми, спрос на "вторичке" будет только укрепляться, и, соответственно, стоимость этого жилья дальше не пойдет вниз", — сказал Шлома.
Но и роста не цен будет — скорее всего, в ближайшие три месяца они сохранятся на уровне первого квартала 2023 года, спрогнозировала Никитина.