Минстрой разработал законопроект, благодаря которому до конца текущего года могут быть приняты изменения в Градостроительный кодекс и отдельные законодательные акты РФ, касающиеся сферы индивидуального жилищного строительства. Тогда, по мнению разработчиков документа, в сегменте ИЖС полномасштабно вступит в действие механизм, аналогичный механизму эскроу при строительстве многоквартирных домов.
Как подчеркивает портал «Законы стройки», это позволит покупать не готовые индивидуальные жилые дома, а домокомплекты от производителя. Схема предельно проста. Покупатель приобретает домокомплект (его деньги аккумулируются на счете эскроу), а дом собирает специализированный подрядчик. Банк при этом получает точное описание предмета залога и остаточную стоимость объекта. Считается, что такой механизм должен заинтересовать банки, так как дает им возможность проводить финансирование под эффективную ставку, которая покрывается за счет денег на эскроу.
Право строить индивидуальные жилые дома, пользуясь проектным финансированием и счетами эскроу, утверждено поправками в закон о долевом строительстве. Однако процесс пока буксует, в основном благодаря тому, что банки не спешат финансировать подобные проекты из-за опасений высокого кредитного риска. «Вроде бы это заработало, но, если честно, банки сегодня не сильно смотрят в эту сторону, не сильно понимают экономику с точки зрения проектного финансирования, LLCR, рентабельности в рамках реализации проекта», — цитирует портал замглавы Минстроя Никиту Стасишина.
Термин «домокомплект», который, комментируя данный законопроект, использовали «Законы стойки» и который, как подчеркивает управляющий партнер компании Nordhus Ольга Магилина, в самом тексте приведенного документа не встречается ни разу, крайне насторожил игроков рынка. «Меня смущает понятие «домокомплект». Ведь счета эскроу будут распространяться на дома, а не на домокомплекты, которые по факту просто набор для сборки», — говорит основатель строительной компании «Плотникофф» Владимир Бессонов. А учредитель экспертного клуба «Загородный девелопмент» Валерий Лукинов подчеркивает, что этой фразой (о домокомплектах) сразу отсекаются около 90% застройщиков ИЖС.
Валерий Лукинов учредитель экспертного клуба «Загородный девелопмент» «По опросам экспертов нашего клуба, только 11,9% составляет строительство каркасных домов и домов по СИП-технологиям. При этом городские застройщики планируют использовать именно дома по префаб-технологиям — каркасные дома, которые изготавливаются на заводе и транспортируются на стройку в высокой степени готовности, часто с внутренней, внешней отделкой и проложенной в панелях инженерией. Также в этом законе заинтересованы компании, которые выводят на рынок загородные дома по CLT-технологиям. Но при классическом строительстве понятие «домокомплект» неприменимо. И в целом закон необходимо дорабатывать под рыночные условия, как это делают банки, предоставляющие ипотеку для ИЖС: выдается аванс на строительство подрядной компании, и после приемки каждого этапа банком авансируются следующие этапы».
Даже если бы речь действительно шла именно о домокомплектах, это уж точно не заинтересовало бы не то что застройщика, а даже банки, уверена Ольга Магилина. «Домокомплект — это всего лишь около половины от стоимости готового дома с разведенными инженерными коммуникациями; от стоимости готового дома с финишной отделкой интерьера это менее 40%, а от стоимости готового дома вместе с земельным участком всего около 30-35% или даже меньше. Важно понимать, что более 80% потенциальных покупателей ИЖС хотели бы приобрести дом с привлечением ипотечного кредита. И львиная доля этих людей рассчитывают взять ипотеку именно на готовый дом с отделкой, в который сразу же можно переехать и не платить ежемесячные ипотечные платежи одновременно с расходами на съем другого жилья. А значит, и объектом залога для банка должен быть никак не домокомплект, а готовый дом на земельном участке», — поясняет свою позицию эксперт.
Однако, как напоминает генеральный директор компании ФСК Family Максим Белов, в настоящее время Минстрой действительно выступает с инициативой о распространении механизма эскроу на ИЖС с использованием домокомплектов, при этом отмечается, что земельный участок, предполагаемый под строительство, находится в собственности или аренде у гражданина. «В случае если данная инициатива будет поддержана на законодательном уровне, появляется риск возникновения компаний, которые составят застройщикам серьезную конкуренцию. При этом на них не будут распространяться требования 214-ФЗ к застройщикам, в том числе касающиеся строительства дополнительной инженерной и социальной инфраструктуры, а также подготовки и согласования разрешительной документации. Стоимость квадратного метра такого строительства в итоге предвидится гораздо ниже, чем стоимость ИЖС в составе малоэтажных жилых комплексов», — предупреждает эксперт.
Максим Белов:
После вступления в силу изменений законодательства в части индивидуального жилищного строительства застройщики уже столкнулись со значительным увеличением стоимости квадратного метра ИЖС и расширением перечня документов и согласований, необходимых для начала строительства. В частности, застройщику нужно разработать и утвердить проект планировки территории и проект межевания территории, разработать и получить в уполномоченных органах согласование архитектурно-градостроительного облика закрытых малоэтажных комплексных застроек, выходящих на дороги федерального и субъектного значения, и объектов, финансируемых за счет бюджетных средств. Существенным фактором, влияющим на стоимость квадратного метра, является обязанность застройщика при реализации МЖК обеспечить строительство объектов социальной инфраструктуры (имеются в виду дошкольные образовательные учреждения, школы, поликлиники), которые в дальнейшем передаются в государственную или муниципальную собственность — расходы на их строительство включаются застройщиком в стоимость ИЖС. И это еще не все?
Максим Белов:
Нет. Ввести объекты в эксплуатацию (и при введении первой очереди) застройщик вправе только после строительства всех индивидуальных жилых домов, инженерной и социальной инфраструктуры, а также объектов общего пользования, предусмотренных проектом планировки территории всего комплекса или определенного этапа строительства. Раскрытие счетов эскроу, соответственно, производится после получения застройщиком комплексного разрешения на ввод объектов ИЖС в эксплуатацию. Все это в совокупности значительно увеличивает затраты на создание малоэтажных жилых комплексов, влияет на формирование стоимости квадратного метра в объектах ИЖС и в итоге ведет к снижению достаточного платежеспособного спроса. Вы говорите, «застройщики уже столкнулись». А с чем могут столкнуться дальше?
Максим Белов:
Внесение в законодательство изменений, предусматривающих возможность применения счетов эскроу и механизма проектного финансирования при комплексном ИЖС индустриальным способом плюс увеличение количества ипотечных программ по кредитованию проектов ИЖС с использованием домокомплектов — это будет ущемлять права застройщиков и поставит их в еще более невыгодное положение. Поясню почему. Производители домокомплектов не обязаны соблюдать требования 214-ФЗ и нести ответственность, которая возлагается на застройщиков. Они не обязаны строить инженерную и социальную инфраструктуру, а также объекты общего пользования в составе малоэтажного жилого комплекса, не обязаны разрабатывать, утверждать и согласовывать дополнительную документацию, необходимую для строительства и реализации объектов ИЖС, не обязаны для ввода объектов ИЖС в эксплуатацию строить инфраструктуру. Они несут ответственность лишь за качество и установку самого домокомплекта, смогут получать депонированные суммы со счетов эскроу, не вводя все объекты ИЖС малоэтажного комплекса в эксплуатацию, и исполнять свои обязательства по кредитным договорам на опережение. Вы ведете к тому, что в итоге они будут серьезно выигрывать по цене?
Максим Белов:
Безусловно. Производители домокомплектов смогут сформировать стоимость квадратного метра гораздо ниже, чем стоимость квадратного метра объектов ИЖС в составе малоэтажного жилого комплекса от застройщика. Важно отметить, что их, производителей, уже поддерживают на законодательном уровне: правительственным постановлением № 2093 от 18 ноября 2022 года установлены правила предоставления субсидий из федерального бюджета производителям деревянных домокомплектов на возмещение выпадающих доходов, связанных с предоставлением скидки физлицам на покупку таких деревянных домокомплектов. Субсидии предоставляются в целях развития деревянного домостроения в рамках государственной программы РФ «Развитие промышленности и повышение ее конкурентоспособности». Словом, возникает опасение, что строительство домов в составе малоэтажных жилых комплексов в рамках 214-ФЗ будет менее привлекательным для всех: производители домокомплектов смогут демпинговать цены, застройщики лишатся спроса на свой продукт ввиду более высокой цены, длительного периода строительства и сдачи домов в эксплуатацию. А граждане, покупатели, как вы думаете, они-то должны быть за или против?
Максим Белов:
Вообще, все это снижает уровень гарантий и интересам граждан не отвечает. Индустриальное строительство подразумевает точечную застройку, а не возведение малоэтажного жилого комплекса, что лишает людей возможности получить объект ИЖС в составе ансамбля жилых домов, выполненных в едином архитектурном облике, с полноценной инженерной и социальной инфраструктурой и объектами общего пользования. Кроме того, граждане будут ограничены гарантийным сроком на домокомплекты, установленным заводом-производителем, тогда как гарантийный срок для объектов долевого строительства определяется законодательством и не может составлять менее пяти лет.
Возвращаясь в целом к теме внедрения в сегмент ИЖС эскроу-практики, стоит отметить: есть те, кто скорее «за», как, например, Владимир Бессонов.
Владимир Бессонов основатель строительной компании «Плотникофф» «Думаю, это хорошее подспорье для застройки коттеджных поселков и малых городов. Когда застройщик заходит на масштабное освоение земли, он финансируется за счет банков, и покупатели могут комфортно приобретать жилье в ипотеку — либо уже построенные дома, либо те, которые планируются к строительству в будущем. Что касается внедрения данного инструмента в сегмент строительства отдельных частных домов — да, это возможно. В целом мы и сейчас уже работаем с банками по этой программе в достаточно комфортном режиме».
Однако есть те, кто находят в этой идее куда больше минусов, чем плюсов. В частности, вот с каких слов начинает свой комментарий Ольга Магилина: «Слышала такие мнения, что внесение изменений в Градостроительный кодекс и 214-ФЗ в части малоэтажного строительства сделает сегмент ИЖС более безопасным и привлекательным для инвесторов и девелоперов. И сразу скажу, что нет, не сделает».
Ольга Магилина управляющий партнер компании Nordhus «Сегмент ИЖС как был предельно сложным, специфическим, низкомаржинальным, так еще надолго таким и останется. Необходимость хранить полученные от покупателей средства на счетах эскроу улучшить ситуацию не может, а вот ухудшить — запросто. И самое обидное, что даже тех немногих положительных сторон счетов эскроу, которые присутствуют в сегменте многоквартирных домов, в сегменте ИЖС мы не увидим. Основная суть такой схемы — защита покупателя от нецелевого использования средств застройщиком и, как следствие, недостроя. В случае с многоквартирным домом это имеет хоть какой-то смысл, ведь пока застройщик не введет в эксплуатацию все здание, в него не сможет заселиться ни один человек, купивший там квартиру. Но и прибыльность бизнеса в городском сегменте куда выше, чем в загородном! Застройщик ИЖС, находясь в гораздо менее выгодных условиях, будучи вынужден тратить несравнимо большие бюджеты на подключение к инженерным коммуникациям, заниматься обустройством дорог, хотя бы имел возможность передавать покупателю дома по мере их готовности и сразу распоряжаться полученными средствами. С принятием новых поправок это, очевидно, станет невозможным, о чем почти напрямую говорится в вышеуказанном законопроекте: «Передача застройщиком индивидуального жилого дома с земельным участком участнику долевого строительства происходит только после завершения строительства (создания) имущества общего пользования при условии завершения строительства всех индивидуальных жилых домов малоэтажного жилого комплекса, предусмотренных проектом строительства (этапа строительства) и проектной декларацией, и постановки земельного участка, на котором расположен индивидуальный жилой дом, на кадастровый учет». В реальности это будет означать, что покупатель не сможет приступить к отделке интерьера своего дома, если он приобрел его со свободной планировкой, пока на внутрипоселковых дорогах не лежит финишное покрытие и не завершены ландшафтные работы на территории. А значит, даже разделить поселок на микрокластеры с раскрытием эскроу по мере готовности домов не получится».
Эксперт предлагает не забывать, что в сегменте ИЖС заметно растут в объеме спроса быстровозводимые технологии. «Отдельно взятый дом может быть построен за два-три месяца, а в отдельных случаях даже быстрее. Такие дома производятся на заводах и собираются на площадке в считаные дни из крупных панелей. Это делает риски недостроя настолько мизерными, что становится понятно: основным выгодополучателем от нового законопроекта является не покупатель ИЖС, а банк», — считает Ольга Магилина.
Еще одна опасность, которую она видит: весьма вероятно, что обсуждаемые поправки не только не увеличат объем ввода объектов малоэтажного жилищного строительства, но даже уменьшат его, так как еще более существенная часть девелоперов предпочтут двигаться собственными силами и строить на собственные средства.
«Немаловажно, что проектное финансирование загородных девелоперских проектов уже сегодня настолько сложно и невыгодно для застройщика, что таких проектов, реализуемых на собственные средства, на рынке и сейчас немало, возможно, даже большинство. И удивительно, что ситуация, сложившаяся в подсегменте таунхаусов, никого ничему не научила. А ведь после перехода на счета эскроу этот крайне востребованный покупателем и весьма перспективный сегмент рынка буквально за год практически прекратил свое существование! Девелоперы массово «проголосовали ногами» против этой схемы, а покупатель от такой развязки только проиграл», — ставит точку Ольга Магилина.
