Квартиры в новостройках в одних городах стали дороже почти на треть, в других - начали дешеветь
В некоторых российских городах новостройки за последний год, несмотря на все сложности, подорожали на 20-30%. В других, напротив, цены почти не изменились или даже стали ниже. О том, почему стоимость жилья меняется так неравномерно, рассказали эксперты.
К концу первого квартала 2023 года цены на новые квартиры в Новокузнецке были на 28% выше, чем в первом квартале 2022 года, сообщает портал "Мир квартир". Это рекордсмен среди 70 исследованных крупных городов. В Махачкале стоимость новостроек увеличилась на 26,6%, в Волжском, Тольятти, Владикавказе, Краснодаре ценники подросли примерно на 20%.
Выросли цены и в городахмиллионниках. Рекордсмен - Краснодар с 19%. На 10-20% поднялась стоимость жилья в Красноярске, Новосибирске, Казани, Челябинске, Уфе, Волгограде, Самаре, Перми и Омске. Аутсайдеры - столичные мегаполисы: в Москве стоимость "квадрата" поднялась за этот период только на 1,1%, в Санкт-Петербурге лишь на 0,5%.
В Махачкале новостройки подорожали на 26,6%, а в Санкт-Петербурге лишь на 0,5%
В целом по 70 крупным городам стоимость квадратного метра выросла не слишком резко - на 7,7%. Причем основной рост был в начале 2022 года (разница цен начала и конца 2022 года - 17,3%), затем повышение притормозилось, и сейчас разница уже не так существенна. За апрель средняя цена метра подросла еще на 1,2%.
Правовые аспекты операций с жильем эксперты "РГ" разъясняют в рубрике "Юрконсультация"
В ряде городов, напротив, цены снизились. Сильнее всего по сравнению с первым кварталом 2022 года - в Севастополе (на 16,4%) и Калининграде (на 6,2%). В остальных подешевевших городах и регионах (Тверь, Сочи, Калуга, Ленинградская область, Мурманск) падение было не столь значительным, менее 3%.
Такая разная динамика объясняется различием баланса предложения и платежеспособного спроса, сложившегося в данное конкретное время в данных конкретных городах, поясняет исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы (КИМ) Владислав Преображенский. Из движения цен можно четко понять, в какую сторону смещен баланс. Если в городе много строят, но мало платежеспособного спроса - цены падают, если наоборот, то растут. При этом наличие платежеспособного спроса зависит не только от стоимости ипотеки, но и от очень многих других факторов.
Индивидуальными особенностями городов объясняет динамику цен и гендиректор портала "Мир квартир" Павел Луценко. Так, подорожание в Сочи в апреле сразу на 7,4% может быть связано с преддверием туристического сезона, а также новыми ограничениями строительства и запретом переоборудования санаториев в апарт-комплексы. Необычайный рост цен в Махачкале - на 21,1% только за первый квартал - с тем, что раньше там было огромное количество недостроя, который обманутые дольщики пытались продать за копейки, а сейчас эти квартиры снимаются с продажи.
Вместе с тем прошлогодний рост цен объясняется еще и околонулевой ипотекой, при которой цена квартир завышалась. Позже, когда с этой ипотекой начал бороться Банк России, таких сделок стало меньше, но застройщики не спешили переписывать ценники в меньшую сторону, отмечает Луценко. Однако столичные девелоперы в апреле все же "сдались", отмечает он, и жилье начало падать в цене (-2,3% за месяц).
По данным портала ЕРЗ.РФ, в последние месяцы цены на новостройки стоят на месте. Снижение цен реальных сделок происходит исключительно за счет уменьшения надбавки к цене за нулевую ставку по ипотеке, говорит руководитель портала Кирилл Холопик. В то же время пик спада спроса позади, считает он, активность покупателей возрождается. Цены на квартиры могут на 5-10% снизиться, считают в ЕРЗ.РФ, в городах с наибольшим затовариванием рынка (лидируют в этом, по данным ДОМ.РФ, к примеру, Рязанская область с 52% непроданных квартир, Красноярский край и Удмуртия с 53%, Татарстан с 62%). Но в большинстве городов в номинальном выражении они будут стоять на месте. Будет постепенно сокращаться огромный разрыв в темпах роста цен на новостройки с темпами роста цен на товары и услуги.
Спрос на недвижимость даже по сравнению с IV кварталом прошлого года в целом снизился, однако в отдельных проектах продажи, наоборот, растут, говорит Елена Мацинова из ГК "Садовое кольцо". В ближайшее время точно не стоит ожидать каких-то резких изменений стоимости недвижимости, поскольку любой скачок приведет к нестабильности и кризису. Но, безусловно, на рынке больше предпосылок к постепенному снижению стоимости, особенно в проектах с раздутыми ценами. После отказа банков от околонулевых ставок возможна стабилизация или снижение цен, считает коммерческий директор VIRA Ольга Кирилловых. Рынок в течение трех-пяти месяцев будет привыкать к новым условиям и искать новые инструменты.
Льготная ипотека уже не так дешева, рыночные ставки высоки, с околонулевыми борется Банк России. Казалось бы, снижение спроса должно привести к снижению цен. Однако пока рынок реагирует по-другому - снижением предложения. Есть тенденция к замедлению вывода новых проектов на рынок, говорит Холопик. Сейчас выводятся проекты, проектирование которых прошло в дошоковый период, отмечает он. К концу года темпы замедлятся, так как застройщики в 2022 году уменьшили темпы проектирования.
Как считают эксперты ЕРЗ.РФ, в нынешнем году продажи нового жилья в пересчете на метры останутся ниже, чем в 2021 году, на 30%. Хотя количество проданных квартир может и вырасти на 5-10%, за счет уменьшения площади жилья.
Ожидалось, что цены на первичном рынке постепенно пойдут вниз, но этого не произошло, поскольку уровень цен не может быть ниже уровня, который обеспечивает выполнение договоров проектного финансирования, говорит Преображенский. В договорах застройщиков с банками заложены показатели уровня продаж и цен на протяжении всего строительного цикла. На ситуацию бы могли повлиять вновь выводимые на рынок проекты, но снижать их цены не дает себестоимость - из-за подорожания стройматериалов, услуг, строительной техники и оборудования, отмечает эксперт. Сейчас ситуация стабилизировалась. Сейчас ситуация на рынке стабилизировалась, что видно по стабильному уровню цен как на первичном, так и на вторичном рынке, говорит он. И можно говорить, скорее, о тенденции повышения цен вторичного рынка в направлении первичного.
Показатель вывода новых проектов достаточно стабильный, более оптимистично считает Преображенский. В 2020-2023 годах был выработан ряд инструментов, которые позволяют точечно влиять на рынок (льготные ипотечные программы, субсидирование процентов по проектному финансированию и т.д.). Обвалов на рынке нет благодаря постоянной работе по поддержке рынка. В случае же снижения ключевой ставки ЦБ и роста программ, связанных с импортозамещением, добавляет он, ситуация на рынке жилья будет улучшаться и благодаря прямым рыночным факторам.
А как в регионах
В крупных городах Урала, по данным агентства "ГлавИндекс", квадратный метр за год вырос в цене более чем на 14%. В Челябинске рост цен на жилье в новостройках привычно объясняют подорожанием стройматериалов, в частности, металла. Вслед за новостройками подтягиваются цены и на вторичном рынке. При этом рынок не замер, какого-либо "охлаждения" не наблюдается, рассказала директор агентства "Грандриэлтор" Елена Забегаева. Спрос на жилье в новостройках устойчивый, люди используют средства господдержки.
Цены могут на 5-10% снизиться в городах с затовариванием рынка
В Омске цены на новостройки побили все исторические рекорды: квадратный метр в прошлом году стоил около 96 тысяч рублей, в нынешнем на 12,3% больше, а по сравнению с 2021 годом ценник вырос практически вдвое. Эксперты считают, что рост цен связан с льготными ипотечными программами. Другая причина - снижение темпов строительства. В городе завершилось строительство ряда новых микрорайонов и осталась только точечная застройка. Местных застройщиков немного, и у них не хватает ресурсов, чтобы осваивать новые площадки. Риелторы надеются, что ситуацию изменит приход в регион трех иногородних девелоперов, но до сдачи их домов в эксплуатацию еще далеко. При этом жилье на этапе строительства продается плохо: по данным аналитиков bnMAP.pro, в Омске 80% нераспроданных квартир, он на втором месте среди городов-миллионников, опережает его лишь Краснодар с долей в 83%.
В Перми в первом квартале нынешнего года стоимость недвижимости выросла на 3-4%, говорит директор департамента оценки консалтинговой компании "Инвест-аудит" Евгений Железнов. На 4% подорожали многочисленные квартиры эконом-класса, а малочисленный комфорт-класс подешевел на 1,3%. Девелоперы не снижают активности и рассматривают новые площадки для высотного строительства.
Глава петербургского агентства недвижимости "Прайд Групп" Алексей Бондарев сообщил, что средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке в Северной столице за последний год снизилась на 0,8%, а уже в этом году просела еще на 1,92%. В то же время в наиболее востребованных 13 районах города цены, наоборот, выросли на 8,5%. "Новые проекты, конечно, появляются на рынке, также выходят новые очереди уже введенных проектов, но объем выходов ниже, чем раньше, - отметил Бондарев. - Например, в марте 2023 года в Петербурге общий объем строительства составлял 8,2 млн квадратных метров, а годом ранее - 9,7 млн".
Подготовили Наталья Граф (Омск), Владислав Краев (Санкт-Петербург), Михаил Пинкус (Челябинск), Алексей Трапезников (Пермь).
