ИЖС-истории, часть I: инициатива, которую никто не поддержал, и меры поддержки, за которые выступают все
Есть на рынке недвижимости словосочетания-призывы, похожие на анекдотичные повторы сигналов точного времени для тех, кто не услышал в первый раз. Для рынка многоквартирных городских новостроек таким является поэтапное раскрытие счетов эскроу. А давайте будем раскрывать? Нет. А если все-таки? Нет! А может быть, может быть?.. Нет!!! Диалог между застройщиками и ЦБ на пару с Минфином длится давно и безрезультатно, и первые упрямо не желают его прерывать, хотя вторые явно не намерены менять позицию.
У игроков малоэтажного рынка тоже есть свой идефикс: обязать граждан при самостоятельном строительстве частных домов готовить проектную документацию. Недавно об этом снова заговорил Российский союз строителей (РСС), обратившийся с соответствующей инициативой в Минстрой.
Риторика из месяца в месяц не меняется: на рынке ИЖС отсутствуют четкие правила игры, нет никакого контроля за стройкой, в частном порядке дома возводятся из черт знает чего и палок, они получаются низкокачественными, небезопасными и абсолютно неинтересными банкам в качестве предмета залога, что серьезно тормозит выдачу ипотеки. Наличие проектной документации, может, и не решит все проблемы окончательно, но позволит более точно контролировать процесс, избежать возможных «косяков» и сделать банки более ипотечно сговорчивыми.
В прошлый раз BFM.ru обращался к теме в феврале и приводил тогда слова президента Национального агентства по малоэтажному и комплексному строительству (НАМИКС) Елены Николаевой, которая призывала проявить в этом вопросе предельную аккуратность. Само движение от хаоса к порядку правильно, но забюрократизировать сегмент означает попросту подстрелить его на взлете, поэтому, отмечала президент НАМИКС, необходимо найти элегантное решение.
В том, чтобы обязать граждан подготавливать и согласовывать дополнительные документы, как вы понимаете, никакой элегантности — одни только новые обременения, в том числе финансовые. «Выгода, которую даст повышение доступности кредитов, может быть сведена на нет увеличением себестоимости строительства частных домов», — высказал свои опасения руководитель центра загородной недвижимости федеральной компании «Этажи» Антон Сауков, комментируя предложение РСС.
Учредитель экспертного клуба «Загородный девелопмент» Валерий Лукинов в беседе с BFM.ru признался, что вообще не видит прямой связи между наличием проектной документации и гарантией высокого качества строительства или ликвидностью объекта, которая всегда так интересует банки.
Валерий Лукинов учредитель экспертного клуба «Загородный девелопмент» «Вроде бы эта инициатива кажется современной и направленной на создание цивилизованного рынка ИЖС. Давайте разберемся, так ли это? При самостоятельном строительстве от заемщика при выдаче ипотеки требуют эскизный проект дома, без конструктива, по которому можно определить конструктивную надежность будущего строения и правильность инженерных решений. Даже при наличии полного проекта это не гарантирует, что дом, возведенный своими силами или с привлечением «диких» бригад, будет соответствовать проекту. И даже объект, созданный по проекту и с соблюдением строительных норм, может оказаться неликвидным. Например, построенный по одному и тому же проекту дом может быть быстро реализован в коттеджном поселке в 30-километровой зоне от Москвы, а в качестве дачи, за 100 км от МКАД, реализовать его удастся только с 30-50% дисконтом. Таким образом, разработка проекта на дом не имеет ничего общего с его ликвидностью, и данный вопрос продвигается девелоперами-гигантами сегмента МКД, которые сейчас выходят на загородный рынок, и Российским союзом строителей. Данная инициатива не найдет поддержки в Минстрое и властных структурах в связи с удорожанием строительства и, как следствие, снижением объемов строящегося жилья. Ведь пока «самострои» превалируют на рынке загородных домов».
И точно, не нашла. Председатель партии «Справедливая Россия — за правду» Сергей Миронов чуть ли не в тот же день выступил с призывом к правительству не поддерживать инициативу РСС*. Он заявил, что профессионалы отрасли хотят обернуть бум в сегменте ИЖС себе на пользу, однако реализация их идеи увеличит расходы граждан (для оформления всей предлагаемой строителями документации гражданам придется обращаться к специалистам, и, по экспертным оценкам, это приведет к удорожанию строительства минимум на 5-10%) и затруднит решение жилищной проблемы в стране.
Не поддержал идею Российского союза строителей и Совет Федерации. «Проблема в целом понятна, и есть смысл рассмотреть предложение РСС более детально, включая финансово-экономические выкладки и так далее. Но на данном этапе законодатель не поддерживает соответствующую инициативу. Введение проектной документации для частного жилья, обязательств по проведению негосударственной экспертизы проекта, а также независимого строительного надзора при возведении индивидуальных домов создаст проблему для частных застройщиков, особенно в небольших регионах. Менять правила игры нужно в пользу упрощения, а не наоборот. Определенная проблема есть, когда идешь по улице, а там сначала красивые дома, а потом непонятные сооружения, которые полностью разрушают всю концепцию... Но это нужно обсуждать не в сегодняшних условиях», — подчеркнул сенатор Владимир Кравченко.
Согласно планам властей, о которых вице-премьер Марат Хуснуллин рассказал РИА Новости в кулуарах международного экономического форума «Россия — исламский мир: KazanForum», в ближайшие годы объем строительства индивидуального жилья должен сохраниться на уровне 50 млн квадратных метров в год, что составляет примерно половину от общего ежегодного объема ввода жилья в стране. При этом сейчас, по словам вице-премьера, большая часть ввода в сегменте ИЖС приходится на новое строительство, а не на регистрацию уже построенных домов по дачной амнистии. «Теперь есть другая проблема: из-за того, что у нас произошел бурный рост ИЖС, участков уже не хватает. Этот год мы еще прокатимся на существующих заделах, а следующий год будет сложнее. Надо принимать меры, например заняться активным вовлечением в оборот тех 100 тысяч гектаров неиспользуемой земли, которую мы нашли с помощью Росреестра», — поделился мнением Марат Хуснуллин.
Дополнительные меры в части поиска новых земельных участков и правда не помешают. Аналитики сберовского подразделения «Домклик»*, например, прогнозируют рекордный спрос на ипотеку в сегменте ИЖС: ориентировочно по итогам мая для покупки дома россияне возьмут в банке 7,9 тысячи кредитов на 35 млрд рублей, а доля сделок с ИЖС в общем объеме выдач вырастет до 10,6%, хотя в 2022 году составляла всего 2-3%. Годовой объем сберовской выдачи ИЖС-ипотеки дорастет, по оценкам «Домклик», до 200 млрд рублей: это в два раза больше, чем в прошлом году, и почти в восемь раз превышает показатель 2021 года.
Еще более впечатляющие цифры приведены в «Обзоре рынка ипотечного кредитования в первом квартале 2023 года», подготовленном аналитиками «Дом.РФ». Согласно их данным, за первые три месяца 2023 года банки предоставили 42,6 тысячи ИЖС-кредитов на 157,3 млрд рублей (12% в общем количестве и объеме ипотечных выдач) — это почти столько же, сколько за все первое полугодие 2022 года (50 тысяч кредитов на 162 млрд рублей), но ниже остающегося рекордным прошлогоднего четвертого квартала.
Как отмечают в «Дом.РФ», в основном ипотека оформлялась на приобретение готовых домов (примерно 70% от всех кредитов на ИЖС и готовые дома): за квартал на эти цели банки предоставили 30,9 тысячи кредитов на 107,7 млрд рублей. Для сравнения: ипотека на строительство жилых домов в первом квартале 2023 года составила лишь 11,7 тысячи кредитов на 49,7 млрд рублей.
Одновременно весьма любопытную статистику приводят исследовательское агентство ORO и «Авито Услуги», чьи эксперты совместно проанализировали* российский рынок услуг, в том числе в сегменте строительства. Согласно их подсчетам, за исследуемый год (с прошлого по нынешний апрель) частные исполнители, команды и компании, оказывающие услуги непосредственно в сфере строительства (а их по всей стране насчитывается 248 тысяч), выполнили 38 млн заказов, заработав совокупно 3740 млрд рублей. Если прибавить к этому деньги специалистов по ремонту, получится 4678 млрд рублей, что делает отрасль № 1 на рынке услуг по объему выручки исполнителей.
При этом руководитель категории услуг «Ремонт и строительство» на «Авито» Светлана Филимонова отмечает, что среди заказчиков все больше становится тех, кто ищет исполнителей не для строительства дома под ключ, а для проведения отдельных видов работ. И вот эта тенденция, пожалуй, заслуживает отдельного разговора.
*Есть в распоряжении Business FM