Что делать, если девелоперы не хотят строить дороги, сети и детсады, а у города нет на это денег
По мнению участников Европейско-Азиатского правового конгресса, прошедшего в Екатеринбурге, первые "хайповые" договоры комплексного развития территорий (КРТ) уже состоялись. Сейчас девелоперы, образно говоря, надеются на взаимность: что муниципалитеты возьмут на себя часть затрат на создание инфраструктуры: прокладку дорог, сетей, строительство детских садов и школ, хотя бы за границами выделенного участка, но в пределах микрорайона. Но те дожидаются включения в региональные или федеральные программы.
Что делать, если инвесторы не хотят решать застарелые инфраструктурные проблемы, а у городов нет на это денег? Выходом из положения может стать комбинация ГЧП (концессии) и КРТ. Во-первых, сотни договоров ГЧП по стране уже успешно завершены. Во-вторых, такая модель позволяет легко интегрироваться в федеральные программы по школам и кампусам. Но чтобы гибрид заработал, необходимо внести изменения в законы: предусмотреть поэтапное воплощение проекта с разными механизмами на разных стадиях.
На депрессивных территориях, которые бизнесу неинтересны в силу очень низкой маржинальности, муниципалитеты могут заниматься самостоятельной реализацией КРТ.
- В Градостроительном кодексе есть такое понятие, но это не означает, что строит сам город, он делегирует эти функции оператору - подведомственному юрлицу, - поясняет Андрей Винницкий, проректор УрГЮУ.
По форме это может быть ООО, АО или ГУП с долей субъекта РФ в уставном капитале свыше 50 процентов. Главная задача оператора - получить право аренды земли без торгов. Также ему разрешено брать кредиты и займы, в том числе по инфраструктурному меню, привлекать других инвесторов.
Свои мысли по совершенствованию механизма КРТ высказали и девелоперы. К примеру, Ольга Фаизова, представитель компании "Брусника", предложила заместить механизм изъятия индивидуальных участков под застройку равноценной компенсацией. По ее словам, горожане, живущие в частном секторе рядом с многоквартирниками, условно делятся на три группы. Первая - сознательно выбравшие такой формат: им важен огород, рекреация. Вторая - получившие дом по наследству, но готовые переехать в более благоустроенное жилье. Наконец, третья группа - держатели актива в расчете на его монетизацию. Самая сложная с точки зрения переговоров - первая, однако социальное напряжение реально снизить, если вместо изъятого участка предоставить другой, где можно построить новый дом. И лучше бы эти переезды были не точечными, а для всех отселяющихся из зоны КРТ выделили единую площадку.
По данным уральского полпредства, на 1 февраля 2023 года в УрФО намечалось 135 проектов КРТ с потенциалом ввода 8,4 миллиона квадратных метров жилья. По 78-им уже приняты решения, в том числе по 45-ти состоялись торги и заключены договоры, по 12-ти разработаны проекты планировки и проведены публичные обсуждения.
В Екатеринбурге в прошлом году запустили обновление трех территорий: под снос попали 34 дома на Эльмаше и Уралмаше, работы в разгаре. В 2023-м мэрия анонсировала еще три площадки. Одна находится на улице Летчиков: там хотят расселить 98 квартир и возвести 48 тысяч квадратных метров нового жилья. На Кварцевой - 37 тысяч квадратов вместо пяти ветхих домиков на 40 квартир. Также в работе находится участок в районе улиц Вилонова и Учителей. Аукционы запланированы на лето.
