Как зарабатывают на ремонте и реконструкции старых домов

Покупка частного дома в плохом состоянии, улучшение его характеристик за счет ремонта с применением современных энергоэффективных и экологичных материалов, а затем продажа с извлечением прибыли называется флиппинг. Эта распространенная в США и Европе инвестиционная стратегия последние годы набирает популярность и в нашей стране. О том, как устроена реновация частных домов, о рисках и возможностях этой деятельности рассказал эксперт по консалтингу в сфере недвижимости Шамиль Рахматулин. Шамиль Рахматулин, эксперт по консалтингу в сфере недвижимости и строительству индивидуальных загородных домов Согласно прогнозам, мировой рынок недвижимости в будущем будет расти. Ожидается, что его стоимость достигнет $14,6 млрд к концу 2030 года. С 2021 года объем рынка вырастет на 53,7% при среднегодовом темпе роста 4,9%. Такая тенденция показывает большой потенциал, поскольку предполагается, что спрос на недвижимость будет расти несмотря на все негативные экономические и политические факторы, которые происходят в настоящее время. При этом мировой финансовый кризис 2008 года спровоцировал резкий спад на рынке недвижимости, вызванный дефолтом по ипотечным кредитам. В результате спрос на новые жилые дома снизился, но быстро восстановился и неуклонно растет. С одной стороны, растущая цена на жилые дома позволяет риэлторам максимизировать свои доходы, так как стабильный рост делает инвестиции в жилье выгодными и сравнительно безопасными. С другой — количество людей, которые могут позволить себе новое жилье, неуклонно снижается с каждым годом, что приводит к растущей диспропорции на рынке недвижимости. Это неравенство вынуждает их искать альтернативные способы размещения, такие как бывшая в употреблении недвижимость или общежития. В результате возникает такая проблема, как пузырь на рынке недвижимости, так как агенты по недвижимости верят в отличные перспективы роста цен на жилое строительство, в то время как спрос на новостройки, которые стоят дорого, снижается. На этом фоне возрос интерес к приобретению недвижимости по сниженным ценам и проведению ремонта для последующей продажи. Сегодня флиппинг домов остается популярной стратегией в недвижимости, особенно среди опытных инвесторов. Развитие технологий и доступность информации также сделали этот бизнес более доступным для широкой аудитории. Некоторые предприниматели увидели возможность вкладывать средства в недвижимость, а затем сдавать ее в аренду вместо непосредственной продажи. Таким образом, флиппинг домов превратился в более разнообразную стратегию инвестиций. Перспективы развития этого направления в РФ Несмотря на экономические трудности, флиппинг частных жилых домов и дач в ближайшее время останется востребованным с точки зрения бизнеса, так как именно жилье и отдых для большинства граждан остается в приоритете независимо от экономических и политических факторов. И есть несколько моментов, которые положительно влияют на развитие рынка. Потребность в комфортном и современном жилье по-прежнему существует в России. С ростом уровня доходов и изменением предпочтений покупателей спрос на качественные дома и дачи может продолжать расти. Миграция внутри страны происходит постоянно, люди всегда стремятся к улучшению своего благосостояния и ищут лучшее место для жизни или отдыха, этот процесс непрерывен, и на нем можно зарабатывать. Улучшение инфраструктуры, развитие транспортной доступности и коммуникаций в пригородных районах может привлечь больше потенциальных покупателей. Поиск локации с будущим масштабным инвестиционным проектом также может сыграть вам на руку при продаже. Многие люди стремятся жить в загородных домах или отдыхать на дачах, чтобы расслабиться и отстраниться от городской суеты. Этот фактор может создавать стабильный спрос на качественные объекты для флиппинга. Существуют государственные программы и инициативы, направленные на развитие загородного строительства, поддержку рынка недвижимости и сферы ипотечного кредитования. Все это создает дополнительные возможности для предпринимателей. В целом с учетом стабильного интереса к загородной недвижимости и потенциала прибыли флиппинг частных домов и дач в России может представлять перспективное направление бизнеса для инвесторов, но требует тщательного анализа и планирования. Сколько сейчас можно заработать на реконструкции загородной недвижимости? Ответ на вопрос может быть сложным, поскольку прибыль зависит от многих факторов, включая регион, состояние рынка недвижимости и умение инвестора управлять процессом флиппинга. Разберем его на примере. Предположим, у вас есть бюджет в размере 6 млн руб. для реконструкции частного жилого дома или дачи. Возможная прибыль будет зависеть от нескольких факторов, включая цену покупки объекта, стоимость ремонта и текущие рыночные условия. Обычно флипперы стремятся получить прибыль от 15% до 30% от стоимости после продажи объекта. Так, если вы приобретаете дом за 4 млн руб. и ожидаете, что его стоимость после ремонта составит 8 млн руб., можно ожидать потенциальную прибыль в диапазоне от 1,2 до 2,4 млн руб. в зависимости от условий рынка и затрат на ремонт. Путь от выбора объекта до продажи Флиппинг домов включает несколько этапов, каждый из которых имеет свою важность с точки зрения бизнеса и может повлиять на конечную прибыль. Рассмотрим каждый этап более подробно. Выбор объекта. Здесь важно провести тщательный анализ рынка и выбрать подходящий объект недвижимости. При этом следует обратить внимание на следующие факторы: Местоположение. Оцените расположение дома, близость к удобствам, транспортной инфраструктуре, школам и другим объектам, которые могут повысить привлекательность недвижимости для потенциальных покупателей, если ваш будущий покупатель — это семья и дом предназначен для постоянного проживания. Если ваша целевая аудитория — любители дач, то критерии по инфраструктуре уже не столь важны, здесь важны тишина, красивая локация и транспортные возможности, так как эта целевая аудитория ищет способ отдыха от городской суеты и мангал в подарок. Состояние объекта. Оцените состояние дома и определите, требуется ли крупный или косметический ремонт. Чем более удручающее состояние дома, тем больше потенциала для увеличения стоимости после ремонта. Не пренебрегайте экспертным мнением, если вы новичок в флиппинге, возьмите на первые осмотры того, кто разбирается в частном домостроении, так как на начальном этапе очень велик риск не заметить скрытые дефекты. Стоимость и потенциал роста. Учтите стоимость приобретения объекта и оцените его потенциал для увеличения стоимости после ремонта и продажи. Анализ рыночных тенденций и прогнозирование будущего спроса на недвижимость могут помочь определить потенциал роста его стоимости. Изучите имеющиеся объявления в рассматриваемой локации по схожим параметрам, но учтите, что всегда остается люфт при ценообразовании, так как идеально типовых и схожих домов в частном секторе не существует. Всегда будет разница в чем-либо, отсюда и потенциал для увеличения продажной стоимости. Если найти дом и спланировать, например, пристройку в виде бани или гаража, это может существенно сказаться на приросте стоимости. Для ориентира при поиске подходящего объекта можно взять распространенную в США схему расчета стоимости подходящей недвижимости, которую называют «правилом 70%». По ней максимальная цена покупки объекта не должна превышать 70% от ожидаемой стоимости после ремонта, за вычетом расходов на ремонт и другие издержки. Например, после ремонта дом оценен в 10 млн руб., а расходы на ремонт и прочие издержки составляют 3 млн руб. В этом случае выгодной будет считаться покупка объекта за 4 млн руб., расчет будет выглядеть следующим образом: 10 000 000 х 0,7 — 3 000 000 = 4 000 000 Такой подход позволяет получить прибыль примерно в 30% от сделки. Учитывая возможные неожиданные расходы, можно рассчитывать на 15–18% прибыли от сделки. При проведении нескольких сделок в год можно достичь до 30–40% годовой прибыли. Важно отметить, что данные цифры и проценты могут варьироваться в зависимости от конкретных условий рынка недвижимости и региона. Поэтому важно провести детальный анализ рынка и оценить потенциальные риски и доходность каждой сделки в индивидуальном порядке. На изучение всех вводных данных нужно время, а хорошие объекты продаются быстро, возможно, первое время вы просто не будете успевать все просчитывать, и вам придется идти на риск. Это тоже нужно учитывать. Ремонт. На этом этапе целью является улучшение внешнего и внутреннего вида, функциональности дома и, как следствие, — повышение его стоимости. Выбор подрядчика. Вам будет необходимо провести тендер и найти золотую середину среди поступающих предложений, где будут сочетаться обещания строителей и качество по приемлемой стоимости ремонтных работ. Не секрет, что строительные бригады часто задерживают сроки сдачи или вовсе ремонтируют некачественно. Не платите строителям вперед, так у вас останется мотивационный козырь для решения многих проблем. Желательно дать понять подрядчику, что для вас это бизнес-проект, реализовав который вы планируете продление сотрудничества при соблюдении условий контракта с его стороны, так как скорость продажи будет зависеть от качества материалов и выполнения работ. Высококачественный ремонт создаст хорошее впечатление у потенциальных покупателей и поможет достичь более высокой стоимости при продаже. Один из возможных вариантов сотрудничества с ремонтной бригадой — фиксированный процент от полученной прибыли, но на это пойдут далеко не все, и такие партнеры могут появиться только спустя время. Бюджет и планирование. Разработайте детальный бюджет на ремонтные работы, чтобы избежать финансовых неожиданностей. Заложите до 20% на непредвиденные расходы или используйте умножающий коэффициент 1,2 от запланированной суммы на ремонт. Также важно составить план работ, чтобы эффективно распределить ресурсы и время. Это позволит поставить правильные дедлайны для бригады строителей и для себя, которых вы будете придерживаться. Целевая аудитория. Учитывайте вкусы и предпочтения потенциальных покупателей при выборе отделки и дизайна. Старайтесь создать универсальный, привлекательный интерьер, который понравится широкой аудитории, для примера можно посмотреть, что сейчас актуально в отделке в топовых объявлениях о продаже. Сезонность. Отремонтировать дом так же быстро, как квартиру, не получится. Здесь многие технологические процессы зависят от температуры наружного воздуха и погоды. В холодное время года вы можете делать отделочные работы внутри помещения, а наружные улучшения оставить до потепления. Продажа. На этом этапе основной целью является продажа дома с максимальной прибылью. В достижении этой цели помогут: Маркетинговая стратегия. Акцентируйте внимание на уникальных чертах вашего объекта недвижимости, опишите преимущества и особенности дома, сделайте качественные фотографии. Ценообразование. Определите цену, учитывая рыночные условия, себестоимость ремонта и ожидаемую прибыль. Слишком высокая стоимость может отпугнуть покупателей, а слишком низкая — привести к упущенной прибыли. Рекомендую выбрать максимально приемлемую на ваш взгляд стоимость и далее корректировать цену на основе поступающего спроса. Рынок всегда корректирует неликвидные предложения спросом. Продажа в правильное время. Учитывайте сезонные факторы и рыночные тенденции, чтобы определить наиболее благоприятный момент для продажи. Изучите рынок и прогнозы, чтобы понять, когда спрос на недвижимость будет наиболее высоким. Например, дачные дома начинают расти в спросе весной и заканчиваются поздней осенью, а дома под ПМЖ пользуются спросом круглогодично. При планировании и расчетах рекомендую учитывать разделение инвестиций на проекты разного ценового сегмента и назначения, где спрос существенно отличается, так за год можно обернуть три-четыре недорогие дачи и, к примеру, один жилой дом, что позволит уменьшить зависимость от сезонности и экономических неопределенностей. Спустя пару лет и набравшись опыта инвестор может оборачивать эти проекты параллельно, но обязательно необходимо учитывать специфику региональных особенностей. В целом, чтобы получить максимальную прибыль от флиппинга домов, необходимо тщательно анализировать и выбирать объекты, проводить качественный ремонт с учетом вкусов потенциальных покупателей, а также эффективно провести маркетинговые активности и продавать дом по правильной цене и в подходящий момент. 3 главные ошибки начинающих, которые могут привести к финансовым потерям Недостаточное исследование и анализ рынка недвижимости. Одна из основных ошибок. Она включает неправильную оценку стоимости объекта, недооценку затрат на ремонт и неучтенные риски. Недостаточное знание рыночных тенденций и требований покупателей может привести к ошибочным инвестициям и потере денег. Рекомендация: Внимательно изучите рынок и актуальные цены на недвижимость в регионе, анализируйте спрос и предложение. Также учитывайте затраты на ремонт, юридические и комиссионные расходы, чтобы получить более точную картину потенциальной прибыли. Неправильное планирование и управление бюджетом. Начинающие флипперы могут недооценить затраты на ремонт или неудачно распределить бюджет, что может привести к финансовым проблемам и невозможности получить прибыль от сделки. Рекомендация: Тщательно составьте бюджет на ремонт и будьте реалистичными при оценке затрат. Оставьте небольшую финансовую подушку на непредвиденные расходы или изменения планов. Также важно уметь контролировать и отслеживать расходы в процессе ремонта, чтобы избежать непредвиденных превышений бюджета. Мало опыта и навыков в ремонтных работах. Плохо выполненный ремонт может привести к низкому качеству работы, задержкам и дополнительным затратам. Рекомендация: Если у вас нет достаточного опыта в ремонтных работах, обратитесь к профессионалам. Наймите квалифицированных подрядчиков и рабочих, чтобы выполнить работы качественно и в срок. Это может помочь избежать проблем, связанных с некачественным ремонтом и задержками в продаже объекта. В заключении важно отметить, что рынок недвижимости является подверженным колебаниям, и высокие результаты бизнеса могут зависеть от точного анализа рынка, навыков и опыта инвестора, а также правильного планирования и контроля затрат на ремонт и продажу. Эти навыки вы будете вырабатывать на протяжении всего своего опыта. Выделите достаточно времени на исследования и планирование, учитесь на своих ошибках и привлекайте профессиональную поддержку при необходимости. Это поможет минимизировать риски и повысить шансы на успех в бизнесе флиппинга недвижимости.