Снимать квартиру можно на любой срок для разных целей — от пары дней на время отпуска или командировки до нескольких лет, чтобы жить там постоянно. При этом свои права важно защитить и арендатору, и арендодателю. Сделать это поможет договор аренды квартиры. «Лента.ру» рассказывает, зачем нужен такой договор, что в нем указывать и когда возможно расторжение договора в одностороннем порядке.

Зачем при найме квартиры нужен договор

В разговоре часто можно услышать словосочетание «аренда жилья» или «договор аренды квартиры», однако по закону арендовать можно только нежилые помещения. Например, склад или офис. При этом договор аренды может быть заключен, если арендатором будет юрлицо.

Гражданский кодекс определяет, что к жилым помещениям применяется термин «наем». Заключить договор найма жилья может как физлицо, так и юрлицо. Однако если квартиру снимает компания, она может использовать ее только для проживания людей — например, сотрудников, которые приехали в рамках командировки.

Такой договор подтверждает, что человек может законно проживать в съемной квартире. Это позволит избежать ситуаций, когда недобросовестные собственники решают выгнать квартиросъемщика, получив от него оплату за месяц вперед.

Договор найма жилого помещения дает сторонам правовую защиту, охраняя интересы арендатора и арендодателя квартиры, рассказал «Ленте.ру» управляющий партнер DLMT Litigation group Максим Тимец.

Договор найма жилья позволит избежать спорных ситуаций. Например, не даст собственнику повысить стоимость аренды, а квартиросъемщика обяжет починить или заменить сломанное имущество. Если одна из сторон нарушит письменный договор, пострадавшие смогут доказать свою правоту в суде. «Следует понимать, что отказ от письменного договора найма серьезно усложнит решение конфликтных ситуаций и восстановление нарушенных прав для обеих сторон», — пояснил Максим Тимец.

На какой срок заключается договор найма жилья

Виды договора найма жилого помещения:

Краткосрочный договор

В таком случае договор заключают на срок до 11 месяцев. Чаще всего при сдаче квартир выбирают именно его, потому что такой документ не нужно регистрировать в Росреестре.

Долгосрочный договор

Долгосрочный договор заключают на срок от одного года. Чтобы он вступил в силу, его нужно сперва зарегистрировать в Росреестре. «Если нет особого желания регистрировать долгосрочный договор найма жилья, арендатор и арендодатель вправе перезаключать краткосрочный договор неограниченное количество раз», — уточнил Максим Тимец.

Заключать договор аренды жилья стоит всегда — даже снимая квартиру на несколько дней. Ведь при краткосрочной аренде риски нарваться на обман у арендатора еще выше.

Кто заключает договор найма жилья

Договор заключают собственник жилья (арендодатель) и человек, который его снимает (арендатор). «Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома)», — уточнил в разговоре с «Лентой.ру» управляющий партнер юридического бюро «Палюлин и партнеры» Андрей Палюлин.

Какие документы нужны для договора найма жилья

Чтобы заключить договор, документы должны предоставить и арендатор, и арендодатель.

Список документов для арендодателя:

От будущего квартиросъемщика понадобится только паспорт. Однако стоит подстраховаться и проверить подлинность документов собственника квартиры.

Прежде чем приступать к заключению договора, арендатору стоит проверить состояние квартиры. На этом этапе ответственность за жилье несет собственник, поэтому в договоре важно указать все неисправности, чтобы недобросовестный арендодатель не мог переложить материальную ответственность на съемщика. В этом поможет акт приема/передачи квартиры — его должны будут подписать и арендатор, и арендодатель. В документе также перечисляют все имущество, которое есть в квартире, указывая состояние каждого предмета и существующие недостатки. Это позволит избежать конфликтных ситуаций при выселении.

В беседе с «Лентой.ру» арендатор квартиры в Калуге Михаил рассказал, что такая опись помогла ему вернуть депозит: владельцы квартиры, которую он снимал, решили оставить себе деньги из-за поцарапанного паркета и залитого кофе дивана. Однако эти недостатки уже были, когда Михаил въезжал, — он лично вписал их в акт приема/передачи, который подписали собственники. В итоге они отступили и вернули мужчине депозит только после того, как Михаил пригрозил пойти в суд и потребовать с хозяев квартиры еще и компенсацию морального ущерба.

Что указать в договоре найма жилого помещения

С помощью договора арендатор и арендодатель определяют права и обязанности сторон. Поэтому в договоре найма указывают, кто, как долго и на каких условиях будет жить в арендуемой недвижимости, а также какими будут арендная плата и обеспечительный платеж.

В договоре найма жилья есть обязательные условия, без которых он не будет действовать.

Обязательные условия договора найма жилого помещения:

Также можно указать дополнительные условия. Например, собственник имеет право прописать в договоре, что будет приезжать проверять недвижимость. А новые жильцы могут защитить свое право на частную жизнь и уточнить, что это возможно только в тот момент, когда они находятся в квартире.

Когда договор можно расторгнуть досрочно

По закону арендатор может в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением арендодателя за три месяца. Однако в договоре можно отдельно указать случаи, при которых возможно расторжение договора в одностороннем порядке — без суда и предупреждений за три месяца. Например, в случае неожиданной болезни одной из сторон или переезда за границу.

Арендодатель также может расторгнуть договор найма жилья в судебном порядке. Например, если арендатор не платит за жилье (два месяца при краткосрочном и шесть месяцев при долгосрочном договоре). Или если он разрушает и портит сданное в аренду помещение или имущество, которое в нем находилось.

Если же помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания или находится в аварийном состоянии, расторжение договора в одностороннем порядке возможно по требованию любой из сторон, заключил он.