«Если устраивает локация и проект, покупайте сейчас». Эксперты Next Home определили векторы развития жилого девелопмента
В Москве и Московской области с начала 2023 года зафиксировано снижение покупательского спроса на жилье. Среди причин эксперты называют отмену субсидирования, рост ставок и отсутствие новых программ. С начала апреля ситуация начала меняться, отмечен рост продаж. Застройщики находятся в активном поиске новых способов общения с покупателями. Подстегивают спрос новые продукты, такие, как сервисные апартаменты и траншевая ипотека. Эксперты не советуют откладывать в долгий ящик покупку жилья, так как снижения ставок не прогнозируется, а вложение в недвижимость все еще остается одним из главных способов сбережения личного капитала.
«Придется огорчить всех, кто ждал снижение цены – ее нет и, скорее всего, не будет. Идет значительный рост себестоимости жилья. После пандемии рабочая сила подорожала в разы. Сейчас дорожают все материалы в виду ограниченного доступа. Даже китайские продукты, например, лифты, которые раньше стоили дешевле европейских, сейчас на 10-20% дороже», объясняет Александр Сурменев, директор по девелопменту MR Group.
«За первые четыре месяца 2023 года количество сделок по Москве уменьшилось на 16%, в Новой Москве – на 32%, в Московской области – на 40%». Евгений Большаков, коммерческий директор «ПроГород» (Группа ВЭБ.РФ)
Новые инвестиционные идеи
Покупательский спрос на фоне спада активировала траншевая ипотека, которая дает возможность платить по обслуживанию ипотеки относительно небольшие деньги на этапе строительства дома.
«Каждый человек, который работает в Москве, благодаря траншевой ипотеке может себе позволить маленькую студию 26 метров в доме, который будет сдаваться в 2025 году». Светлана Наумова, глава «Международного агентства недвижимости Светланы Наумовой»
Набирает обороты флиппинг— инвестиционная стратегия покупки жилья в «убитом» состоянии, с намерением быстро отремонтировать и перепродать по большей стоимости. Апартаменты также вызывают интерес и могут расширить воронку продаж. В частности речь идет об апарт-отелях — это объекты коммерческой недвижимости, в которых все апартаменты принадлежат частным и институциональным инвесторам. Каждый месяц инвесторы получают доход с аренды номера по договору с управляющей компанией. Сеть апарт-отелей YE’S делает акцент на инфраструктуре своих проектов, чтобы привлечь клиентов.
«Вместо подъездов, апарт-отели включают расширенное лобби, где есть зоны отдыха, зоны коворкинга и бары, отдельно выделенные площадки под проведение мероприятий. Собственники, гости и арендаторы получаются весь спектр услуг, не выходя за пределы комплекса – они и проживают здесь, и могут также снять офисы мелкой нарезки по 23-24 кв. м», рассказывает Ирина Ивашкевич, генеральный директор cети апарт-отелей YE’S
Архитекторы также сосредоточены на МОПах (местах общественного пользования) в новых проектах ЖК, дополнила Елена Логоватовская, руководитель отдела концепций UNK interiors. Команда московского бюро UNK interiors разработала концепцию атриума и общественных зон на 55-м этаже строящейся башни Moscow Towers. Ключевой деталью клубного пространства станет 12-метровое облако.
Бренд и концепция – на что обращают внимание покупатели
По-прежнему важным при принятии решения покупки жилья является репутация девелопера, качество продукта и его внутренняя айдентика. «Лет восемь назад появилась тенденция продавать проекты через концепцию – чтобы название, фасады и внутреннее наполнение ей соответствовали», отметил Александр Сурменев.
На практике часто можно увидеть непопадание концепции в локацию земельного участка. «Проект берется более высокого класса, чем непосредственно участок, и дальше уже начинается натягивание ценовой истории, которая может не соответствовать ожиданиям целевой аудитории», отметила Александра Кржевова, руководитель Департамента аналитики и консалтинга «БЕСТ-Новострой».
Эксперты отмечают, что покупатели стали более искушенные, поездили по миру последние годы и хотят, чтоб наше новое жилье было не хуже.
«Рынок сбалансированный, но при этом высоко конкурентный – без качественной концепции, которой соответствуют локация и бюджет, проект не принесет ожидаемых результатов». Александр Сурменев, директор по девелопменту MR Group
«Если устраивает локация и проект, то надо брать жилье сейчас», уверен Александр Сурменев. Консерваторам лучше брать у проверенных лидеров рынка. «Часто девелопер, выходя с первым проектом на рынок, хочет прыгнуть выше головы, и за те же деньги сделает качество лучше», отмечает Сурменев.
Благоустройство – еще один шанс повысить качество продукта и выделиться среди конкурентов, говорит Сергей Марков, архитектор, генеральный директор и сооснователь Бюро А4. Вместе с девелопером SAS Capital архитекторы работали над проектом коттеджного поселка Миронцево, где 30% территории отдано под общественные зоны, в том числе коворкинг, амфитеатр, детский клуб. Здесь же есть возможность заниматься огородничеством. Для этого на территории КП созданы теплицы для выращивания овощей.