Сегмент ИЖС, часть III: «самостроители» в режиме экономии

Эксперты проанализировали расклад на рынке индивидуального жилищного строительства и составили портрет ипотечного заемщика образца 2023 года*. Оказалось, что большинство ИЖС-кредитов оформили клиенты в возрасте от 31 до 40 лет (1865 договоров, что в 2,8 раза больше прошлогоднего показателя). Ровно четверть ипотек взяли люди в возрасте от 41 до 50 лет (915 сделок, рост в 3,3 раза), еще 20% — молодые заемщики в возрасте от 21 до 30 лет (700 кредитных договоров, рост в 2,8 раза). Доля ипотечных кредитов, выданных клиентам в возрасте от 51 до 60 лет, составила 6% (более 200 сделок, рост в 3,5 раза).

Сегмент ИЖС, часть III: «самостроители» в режиме экономии
© BFM.RU

«Потенциал у ИЖС огромный, что подтверждает и меняющаяся структура спроса: мы наблюдаем кратный рост интереса к загородному формату у всех возрастных категорий. Причем если три года назад, когда мы только запускали ипотеку на ИЖС, это в основном были семейные пары в возрасте около 40 лет и чаще всего с детьми, то сейчас средний возраст заемщика снизился на два года. Кроме того, выросла доля не состоящих в браке (14% против 10% в прошлом году), а также клиентов на стадии планирования детей (37% против 28% в 2022 году)», — подчеркивает заместитель председателя правления банка «Дом.РФ» Алексей Косяков.

В сделках 2023 года 76% пришлось на клиентов в браке (2800 договоров, рост в 2,5 раза), 14% заемщиков не состоят в браке (более 500 сделок, увеличение в 3,7 раза). Около 40% не имеют детей, 30% воспитывают одного ребенка, каждый третий — с двумя и более детьми.

Если цены повышаются, значит, это кому-нибудь нужно

Все эти подсчеты особенно важны на фоне результатов недавнего исследования «Дом.РФ», о котором уже рассказывал BFM.ru: потенциал роста ипотеки на ИЖС при текущих строительных объемах (а это, согласно междисциплинарной статистике, примерно 250-300 тысяч домов в год) — 100-150 тысяч кредитов ежегодно. В частности, потому, что 54% горожан, желающих переехать в частный дом, согласны рассматривать ипотеку для его приобретения или строительства.

И тут мы снова возвращаемся к вопросам, которые в прошлый раз обсуждали с девелоперами загородного рынка. От чего сегодня (если не брать в расчет затраты на покупку самого земельного участка) зависит стоимость строительства дома? Как за последние годы изменилась эта стоимость? Стоит ли перед потребителями задача сэкономить, и если да, то за счет чего? Согласитесь, в свете разговора о кредитах темы более чем важные. Особенно для тех, кто нацелен на самостоятельное возведение дома — с помощью профессионалов или даже без таковых.

Фото: Руслан Шамуков/ТАСС

Поскольку сегодняшний материал — третий «подход к весу», все, наверное, уже усвоили, что строительство частных домов за последние годы существенно подорожало. И главными факторами, толкнувшими планку вверх, стали изменение логистических цепочек, подскочившая стоимость рабочей силы и, конечно же, рост цен на стройматериалы.

В подтверждение исполнительный директор Российского аукционного дома приводит несколько цифр. «Для возведения дома необходимо значительное количество разнообразных стройматериалов, стоимость которых может отличаться в несколько раз. Например, стоимость керамогранита начинается от 500-600 рублей за квадратный метр, тогда как границы максимальной стоимости нет — это может быть и 30 тысяч рублей, и 50 тысяч рублей за «квадрат». Такая же ситуация по многим другим позициям. Технологии строительства также влияют на конечную стоимость: свайный фундамент обойдется в несколько раз дешевле бетонной плиты, а стоимость квадратного метра каркасного дома будет в два раза дешевле, чем дома из кирпича», — рассказывает эксперт.

По его наблюдениям, среди «создателей» дополнительных затрат могут быть грунты, которые определяют сложность возведения фундамента, наличие центральных коммуникаций и необходимость их постройки, а также множество других факторов, среди которых, например, качество и доступность дорог, дающие возможность доставки техники или крупногабаритных конструкций.

А вот по определению управляющего партнера риелторской компании Point Group , стоимость возведения загородного дома зависит в основном от выбранного архитектурного стиля:

Павел Трейвас управляющий партнер риелторской компании Point Group «Наиболее высокая стоимость сегодня у современных домов, потому что у них большая площадь остекления (стыковка стеклянных элементов сложна и обходится дорого). Экономия затрат важна для большинства покупателей, и прежде всего они пытаются сократить расходы именно на окна. Также на стоимость строительства дома влияет цена внешних отделочных материалов стен (песчаник, плитка, мрамор и так далее) и крыши (фальц, черепица). В целом за последние годы стоимость строительства выросла минимум на 30%».

И даже больше, считает управляющий партнер компании Nordhus Ольга Магилина, возвращаясь к теме строительных материалов. «В период с начала лета 2020 года и до конца 2021 года себестоимость материалов и комплектующих выросла примерно на 40%. В течение 2022 года себестоимость строительства менялась незначительно, зимой и в начале весны 2023 года наблюдалось даже снижение цен, причем на некоторые компоненты достаточно заметный, — цена древесины, например, упала вдвое. В апреле-мае 2023 года снова начался рост цен, нивелирующий их зимнее снижение. В принципе цены большинства стройматериалов и сырья, а также себестоимость строительства сейчас так и находятся примерно на уровне плюс 40% к весне 2020 года», — делится подсчетами эксперт.

Помимо выросшей стоимости стройматериалов и рабочей силы, владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский обращает внимание на радикально изменившуюся стоимость подключения коммуникаций. «Тут цены возросли более чем в пять раз. В одном из наших поселков клиентам объявили стоимость подключения электричества в 257 тысяч рублей. В целом за три года стоимость загородного дома комфорт-класса из газобетона (от 10 млн до 30 млн рублей) выросла на 50% по причинам, описанным выше».

Наконец, директор по продажам строительной компании HalleHouse Вячеслав Котлов говорит о таких важных строительных составляющих, как стоимость проектирования и прибыль застройщика. По мнению эксперта, блок проектирования (в который входят архитектурное, конструктивное, инженерное проектирование, а в идеале еще и создание дизайн-проекта) нельзя назвать основной частью затрат на создание загородного дома, и все-таки сбрасывать его со счетов никак нельзя.

Вячеслав Котлов директор по продажам строительной компании HalleHouse «Почему важно проектирование? Именно проект дома дает четкое представление, что нужно строить. Потребитель часто путает проект с планировкой. У любой строительной компании найдется пара десятков историй о том, как заказчик просил построить дом по планировке, приглянувшейся на просторах глобальной сети. И ни одна честная компания не возьмется за такую задачу — миссия невыполнима! Планировка — это просто расположение пространств и обозначение их габаритов. Проект дома, состоящий из архитектурного и конструктивного проекта, — это конструктивное решение, где рассчитаны все нюансы строительства. Благодаря проектированию мы понимаем, какой будет высота этажа, как рассчитывается нагрузка на стены и перекрытия, какие оконные проемы будут в доме и как их нужно сделать, в общем, все. Это позволяет точно рассчитать, сколько нужно потратить на материалы, а значит, заказчик избегает непредвиденных дополнительных затрат. При этом стоимость проектирования невысока, если проект создается в компании, которая будет строить дом. В среднем данная услуга стоит 300 рублей за квадратный метр, то есть проектирование дома в 100 квадратов обойдется всего в 30 тысяч рублей. Чтобы правильно рассчитать систему отопления, водоснабжения и канализации, необходимо сделать инженерный проект. Благодаря ему просчитываются все возможные теплопотери и теплопоступления в доме и подбираются оптимальные решения для обеспечения комфортной жизни. Инженерный проект стоит дороже (это очень кропотливое дело, и не так много квалифицированных специалистов), однако именно он позволяет экономить на отоплении в будущем. Так как энергоэффективный или пассивный дом — это герметичная грамотная постройка с достаточной теплоизоляцией и продуманной системой отопления».

Что касается заработка компании, то маржинальность у каждого своя, признает эксперт. «Но, учитывая непростую ситуацию в строительной сфере, клиентоориентированные компании идут навстречу заказчикам. Например, чтобы обеспечить ценовую стабильность в горячий сезон, мы нивелируем изменения стоимости на материалы и работы за счет собственной прибыли», — делится опытом Вячеслав Котлов.

Об особенностях строительного рационализма

Сценарий, в котором одновременно повышается стоимость строительства и снижаются доходы населения, заставляет покупателей становиться все более и более рациональными, отмечает Ольга Магилина.

Ольга Магилина управляющий партнер компании Nordhus«Некоторые тренды, взявшие начало еще во время кризиса 2008 года, продолжают действовать и сейчас. К примеру, за последние 15 лет востребованная площадь дома сократилась более чем вдвое, причем во всех ценовых сегментах, и теперь ее среднее значение находится уже на уровне 130-150 квадратных метров. Все чаще сегодня можно услышать от покупателей вопросы об энергоэффективности дома. Люди стали понимать, что расходы на эксплуатацию — немаловажный фактор рационального выбора дома».

И раз сегодня мы говорим о «самостроителях» частных домов, то чаще всего первыми, кто сталкивается с их набирающим силу рационализмом, становятся архитекторы и проектировщики. С их архитектурной точки зрения, сколько стоит дом построить, если речь все-таки идет о качественном, профессиональном строительстве? Можно ли сегодня совместить такое строительство с установкой сэкономить? И если уж экономия так важна, то какие именно расходы допустимо сокращать?

Главный архитектор и управляющий партнер компании KUB House Алексей Олещенко:

«Стоимость дома зависит от его комплектации. Цена «коробки» не радикально отличается в «экономе» и «премиуме». Качественные кровля, окна, отделка, инженерные сети как раз и влияют на стоимость. Кроме этого, для премиального сегмента характерны сложные формы, большое остекление. А вот в легких и дешевых конструкциях инженерию большого веса (висячие камины, вентиляционные установки на крышах) применять тяжело. Стоимость будет увеличиваться в соответствии с инфляцией и ростом цен на материалы. Но всплесков, как в 2020-2021 годах, мы не ожидаем: замещение материалов и систем, ушедших с рынка, завершено, поэтому цены выравниваются. Но вот высококлассных специалистов из-за ряда событий становится все меньше, и они стали стоить заметно дороже. Что касается экономии: премиум-сегмент обычно экономит обдуманно. Заказчик скорее согласится сократить площадь, но при этом не ухудшать качество строительства. И мы видим, что после коронавируса стали больше уделять внимание вопросу экологичности в российских проектах».

***

Управляющий партнер компании KUB House :

«Мы отмечаем, что наши заказчики частных домов, отельеры, рестораторы в направлении Resort готовы к разумному увеличению стоимости метра и не экономят на качестве, потому что потом это негативно отразится на эксплуатации. Есть прямая зависимость: чем дешевле конструктив, тем дороже и сложнее потом эксплуатация. Мы видим всплеск деревянного домостроения не только в ИЖС, но и в развитии территории Алтая, Архыза, «Розы Хутор», Подмосковья, где мы участвуем в процессах. Службы технического контроля со стороны заказчика понимают эту зависимость и не экономят за счет снижения качества и экологичности продукта».

***

Партнер архитектурного бюро Syntaxis Алексей Зародов:

«Земельный аспект — определяющий для формирования бюджета загородного строительства, особенно если речь идет о престижных локациях и поселках рядом с крупными мегаполисами. Причем земля может оказывать влияние на стоимость проекта не только как объект купли-продажи, но и с технической точки зрения. Подготовка участка и выравнивание поверхности, ландшафтные работы в целом, отведение вод, изъятие твердых пород и неподходящего грунта, нанесение плодородного слоя — все это достаточно сложные и финансово емкие работы. По факту частный жилой девелопмент основан на индивидуальной подготовке участка под одного конкретного жильца. Значительную часть бюджета составляет различная инженерия и сопутствующее оборудование. Обеспечение дома качественным водоснабжением, отоплением, достаточными электрическими мощностями, системами кондиционирования может обойтись очень дорого. А если собственник хочет приблизить свое домохозяйство к максимальным показателям автономности и экологичности, то сумма вырастет еще на порядок. Самый передовой вектор работы на этом направлении — это организация эксплуатации с применением возобновляемых источников энергии. В их числе солнечные батареи, преобразующие свет в электричество, солнечные радиаторы, трансформирующие излучение в тепло, термальные источники отопления, различные виды тепловых насосов. Отмечу, что в России услуги архитектора оплачиваются более скромно, чем в Европе или США. Разработка индивидуальных решений и авторский надзор — это, как правило, не более 5-6% от стоимости проекта, тогда как за рубежом этот показатель может доходить до 15%. Инфляция неумолимо преследовала рынок недвижимости в последние годы, что сказалось и на загородном секторе. Сначала пандемия, нарушение производственных и логистических цепочек взвинтили цены на стройматериалы, затем к процессу подключились и другие факторы. Как итог — все, что связано с импортом, выросло в цене от 50% до 500%. Больше всего подорожали лакокрасочные материалы, продукты деревообработки, металл и фурнитура. Если говорить о мебели и отделке, то тут ситуация не менее напряженная. Постепенно рынок ищет альтернативных поставщиков, где-то налаживается импортозамещение, и в целом цены находятся сейчас в более или менее стабильном состоянии. Впрочем, доступность индивидуального строительства во всем мире снижается из-за экономического кризиса. Отчасти именно по этой причине мы видим такой бурный расцвет шеринговой экономики, в том числе и на рынке недвижимости. В частном девелопменте показатель бюджета — достаточно плавающая величина. В процессе строительства могут возникать самые разные корректировки, продиктованные объективными и субъективными причинами. Наличие стройматериалов и динамика цен на них, вновь выявленные факторы, связанные с почвами, влажностью, особенностями участка, замена рабочих, выявление неудачных решений — все это лишнее время, а значит, и деньги. На практике почти никогда не удается уложиться в первоначальную смету, и нужно быть готовым к этому заранее. Любой человек, выбирая жизнь за городом, думает о доме своей мечты, поэтому при нехватке средств люди чаще растягивают процесс во времени, чем резко начинают на чем-то экономить. Если же приходится решать, чем пожертвовать, еще на самом старте проекта, то наиболее очевидное и оптимальное решение — уменьшение общей площади здания. В целом мода на очень большие дома ушла с рынка, а методы эффективного зонирования внутреннего пространства сейчас позволяют организовать на условных 300 квадратных метрах то, что ранее не удавалось уместить на 700-800 квадратах. Крупные дома с неэффективными планировками канули в прошлое, что позволило сделать загородное жилье уютнее, экономичнее и современнее».

***

CEO компании DRHouse Ecosystem :

«Главный фактор, влияющий на стоимость постройки загородного дома, — выбранная технология возведения. Последние годы самым бюджетным решением является постройка из сендвичных СИП-панелей. Это не самое экологичное, но самое быстрое и простое решение. Следующий пункт в градации по стоимости — каркасные дома; потом идет традиционное каменное строительство, керамические блоки, газоблоки и так далее. Дороговизна традиционного строительства связана с тем, что оно требует большого количества отделочных работ после возведения, а также расходует больше материала, чем при других технологиях строительства. Также с каменным строительством сложнее заранее просчитать нужное количество материалов. Последняя и, пожалуй, самая дорогая технология строительства на данный момент — это постройка домов из клееного бруса. Причина этому — высокая стоимость древесины. Каждая из перечисленных технологий по стоимости отличается от предыдущей на 15-20%. Подытожить могу так: стоимость возведения дома зависит от выбранной технологии строительства, материалов и необходимого количества рабочей силы. Ее рейтинг выглядит так (от самой дорогой к самой бюджетной технологии): клееный брус, керамический блок, газосиликат, каркасные дома, дома из СИП-панелей. В среднем за последние годы стоимость выросла на 30-40%, в отдельных случаях на 50-60%. Это связано в первую очередь с ростом стоимости материалов».

Люди, конечно, всегда стараются сэкономить на всем и сразу, говорит эксперт. «Но своим клиентам мы рекомендуем экономить не на комфорте и размере, а на всем движимом и заменимом — мебели, освещении, текстиле, бытовой технике. Экономить на технологии, материалах, строительстве я бы точно не советовал», — подводит черту Владимир Митин.

Фото: Антон Тушин/ТАСС

ИЖС-экономия в деталях

Вообще, по словам Вячеслава Котлова, экономить надо вот именно что грамотно. «Первой мыслью большинства становится сэкономить на материалах. Данный вариант максимально негативен, если речь идет об отказе от качественных материалов конструктива в пользу бюджетных. Конструктив — это база дома. Если он будет сделан из чего попало, то дом в лучшем случае будет некомфортным, а в худшем срок его эксплуатации сократится в разы, а дополнительным «бонусом» станут постоянные ремонтные работы. В итоге они и заберут все сэкономленные средства», — объясняет эксперт и в качестве примера разбирает технологию каркасного домостроения.

Каркасник можно построить из доски естественной влажности сечением 100 миллиметров — тогда получится тот самый печально известный каркасник, о котором все слышали и которого все боятся: шаткий, хлипкий и в итоге с плесенью. А можно построить каркасник из сухой строганной доски сечением 200 миллиметров или, что еще лучше, из тавровой балки. В этом случае каркас станет усиленным, и несущая способность стен будет сравнима с несущей способностью каменного здания.

Если экономить на материалах, то лучше обратиться в сторону материалов финишной отделки, считает Вячеслав Котлов. Лиственницу на фасаде можно заменить сосновым планкеном, а керамогранит на акцентных стенах — краской или деревянной отделкой, например с необычной раскладкой. «Это никак не повлияет на качество, но может существенно сократить бюджет. Недавно такая оптимизация позволила нашим клиентам сэкономить полмиллиона рублей», — подчеркивает собеседник BFM.ru.

И еще раз настойчиво объясняет, что разумный способ экономии — это оптимизация стоимости строительства с помощью создания проекта дома. «Во-первых, в проекте можно создать необходимую площадь — избавиться от лишних пространств, а значит, и затрат. Во-вторых, проект позволяет продумать логичные коммуникации и сократить количество закупаемых материалов — тоже существенная экономия. Помимо экономии, заказчик получает при этом пространство, созданное согласно его сценариям жизни. А это не может сравниться даже с очень качественным типовым проектом», — утверждает Вячеслав Котлов.

* Есть в распоряжении Business FM