Эксперт назвал шесть рисков при покупке квартиры в 2023 году
При покупке квартиры следует проверить, не были ранее ее владельцами иностранные граждане. Иначе сделка может сильно усложниться.
- При выборе недвижимости в 2023 году необходимо проверять собственников приобретаемых объектов по критерию "дружественности", говорит юрист Lex Borealis Михаил Крим. Если недвижимость приобретается у иностранного лица из недружественного государства или лица, находящегося под его контролем, то, скорее всего, потребуется получение специального разрешения правительственной комиссии по осуществлению иностранных инвестиций. Даже если продавцом выступает россиянин или юридическое лицо, учрежденное российскими физическими лицами, разрешение правительственной комиссии все равно может потребоваться - если объект приобретен после 22 февраля 2022 года у иностранного лица из недружественного государства или лица, находящегося под его контролем. Лишь в исключительных случаях сделка может быть совершена без специального разрешения.
- Важно при подготовке к сделке с любой недвижимостью обратить внимание и на ряд других моментов, отмечает эксперт. Стоит запросить документы, на основании которых было зарегистрировано право собственности предыдущих собственников и продавца на объект недвижимости. Это позволит проверить, не было ли нарушений в цепочке предыдущих сделок, которые могут позже повлечь оспаривание планируемой сделки. Информацию о предыдущих собственниках и документах-основаниях можно узнать из выписки из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости. Следует также проверить, проведены ли расчеты по предыдущим сделкам, запросив платежные поручения с отметками банка об исполнении.
- Если имущество недавно получено в наследство, существует риск появления наследников, которые могут оспаривать сделку. К сделкам с таким имуществом необходимо подходить с особым вниманием. Стоит выдержать хотя бы минимальный давности в 3 года с даты регистрации права собственности продавца на объект, полученный в наследство. Однако при определенных обстоятельствах срок исковой давности может доходить и до десяти лет.
- Детально проверьте продавца на предмет рисков его банкротства, особенно если объект продается с существенной скидкой. В случае банкротства продавца его кредиторы будут пытаться оспорить сделку. Для уменьшения рисков рекомендуется указать в договоре действительную рыночную цену объекта и подкрепить расчет отчетом независимого оценщика, а также убедиться, что на момент сделки у продавца нет признаков банкротства. Для этого можно, например, проверить, нет ли судебных дел о взыскании с продавца существенных сумм.
Если имущество приобреталось в рамках банкротства, важно проверить соблюдение требований к его реализации: что торги были публичными, заявки других участников не были необоснованно отклонены, процедура реализации, установленная законом о банкротстве, соблюдена. Иначе кредиторы банкрота опять же могут оспорить сделку.
- Включите в договор детальные заверения продавца о достоверности существенных обстоятельств (отсутствие обременений и дефектов квартиры, ее качественные характеристики и пр.). В случае проблем это позволит покупателю требовать возмещения убытков, а в некоторых случаях отказаться от договора и потребовать возврата уплаченных средств.
Если при предварительной проверке выявлены проблемы (например, нарушение при приватизации имущества, наличие претензий, дефектов, несогласованных перепланировок и т. д.), их можно учесть в цене. Если непонятно, наступит риск или нет (например, будет ли оспорена сделка в будущем), и покупатель все же хочет купить эту квартиру, в договоре стоит предусмотреть обязательство продавца по возмещению имущественных потерь покупателя, если сделка будет оспорена и он утратит право собственности на имущество. Оговорите, как он сможет расплатиться в этом случае - например, можно рассмотреть залог или поручительство третьего лица с существенными активами.
- Если помещение занято арендатором, ознакомьтесь с договором аренды. Например, может оказаться, что новый собственник обязан по окончании договора возместить арендатору стоимость проведенного нанимателем ремонта и вернуть депозит.
