Эксперты Березина и Лазовский оценили, выйдет ли дешевле построить дом самостоятельно
Спрос на земельные участки резко вырос в этом году. Россияне скупают их, надеясь построить дом "под себя" и одновременно сэкономить.
Земельные участки в последние годы составляют 40-42% предложения на загородном рынке, рассказала на круглом столе ДОМ.РФ о частном домостроении руководитель направления "Загородная недвижимость" компании "Циан" Анна Березина. Остальное приходится на таунхаусы, дома и части домов. При этом доля спроса на участки в этом году подскочила. Если в 2020 году на участки приходилось 26% спроса, а далее спрос рос на 1-2 процентных пункта в год, то в этом году доля выросла сразу на 5 п.п. - до 34%. Спрос на загородные дома, в свою очередь, снизился с 68% в прошлом году до 63% в нынешнем.
Объясняется это рядом причин, пояснила Березина. Купить участок и построить дом с помощью льготных ипотечных программ сейчас дешевле, чем купить готовый дом через ипотеку на рыночных условиях. А ипотека на дома активно развивается. По данным ДОМ.РФ, доля кредитов на строящиеся частные дома в общем объеме ипотеки выросла с 0,5% в 2021 году до 5% в 2023 году, на готовые дома - с 7% в 2021 году до 10% в текущем году.
Кроме того, некоторые приобретают участки, чтобы распределить нагрузку на семейный бюджет - землю можно купить сейчас, а строительство отложить на следующий сезон, говорит директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
Еще одна причина - покупателей не устраивает ассортимент загородного рынка, отметила Березина. Качественное предложение было "вымыто" на волне высокого спроса в 2020-2021 годах, многие продаваемые дома уже морально устарели. Выбор готовых качественных предложений сейчас небольшой, покупателю сложно найти объект, который максимально удовлетворит запрос, говорит Дымова. Поэтому люди приобретают земельные участки для воплощения своего "проекта мечты".
Также, отметила Березина, покупатели не доверяют качеству строительства - многие дома построены "хозспособом" и трудно понять, насколько дом безопасен и не придется ли делать капремонт уже через год. А поскольку все больше покупателей собираются жить за городом не только летом, а постоянно, качество строительства становится важнее.
Наконец, владельцев участков уже меньше пугает процесс строительства, рассказала Березина. Новые технологии делают его не таким долгим и мучительным, как раньше. Есть много интересных предложений от строительных компаний, которые позволяют построить дом и переехать в него уже через год.
Вслед за спросом в большинстве регионов выросли в этом году и цены на земельные участки. К примеру, в Башкортостане, по данным Циан, они подорожали на 28%, в Подмосковье на 16%, в Ленинградской области на 13%, в Свердловской области на 11%.
При строительстве дома на купленном участке можно решить сразу две задачи: построить максимально рациональный дом для своей семьи и снизить бюджет покупки в 1,5-2 раза, сэкономив на маржинальности инвесторов, которые они закладывают при продаже уже построенного дома, отмечает учредитель экспертного клуба "Загородный девелопмент" Валерий Лукинов. В то же время в этом году выросла и доля инвестиционных покупок, отмечает он: в некоторых поселках до 30% инвесторов. Они покупают участки, строят дома и продают их с прибылью от 80 до 120%.
Покупатели участков зачастую не понимают специфику процесса строительства, утверждает владелец компании "Дом Лазовского" Максим Лазовский. Стремясь сэкономить, они приобретают самые дешевые участки. При этом почти половина участков на рынке - с обременениями, проблемами с разрешением на строительство и иными "трудностями". Даже если удалось самостоятельно купить качественный участок, банк выдаст на него льготный ипотечный кредит в размере максимум 70% от его реальной стоимости. Механизм оценки участков банками еще не отлажен полностью, поэтому они минимизируют свои риски, отмечает он. Плюс "самостоятельное строительство" без подрядчика - уже большой риск для банка.
И утверждение, что построить дом в среднем дешевле, чем купить готовый, весьма спорное, считает он. "В номинальном денежном отношении это может быть дешевле, если вы эксперт в строительстве, наймете качественный стройподряд, составите смету, закажете проект и будете контролировать каждый этап. Или если вы не эксперт в строительстве, но готовы разобраться, заказать качественные услуги от проектирования до строительства и контролировать процесс. То есть выполнить "бесплатно" самостоятельно всю работу застройщика.
В таком случае вы построите дом дешевле именно на разницу "стоимости работ девелопера". Но не забывайте, что вы в любом случае тратите свое время, которое тоже стоит денег. Его вы можете монетизировать более выгодно в той отрасли, где вы профи, - говорит Лазовский. - Важен и опыт строительства. Хороший застройщик строит уже много лет и знает процесс "от и до". Сумеете ли вы приобрести эти навыки быстро?". Если учитывать все затраты в совокупности, то купить готовый дом у застройщика все же дешевле, настаивает Лазовский. Оговариваясь, что речь идет о строительстве качественного дома для круглогодичного проживания, а не задачи "просто построить" что-нибудь.
